海珠昌岗中路100号橡胶新村东部地块5月29日拍卖

　　地价预测：如果没有手尾 分分钟过两万元

　　去年5月底，海珠区拍出南洲路1026号地块的全市高价地，3.46万元/m2的楼面地价震惊全市。一年之后，海珠区昌岗中路100号即将拍卖，广东中原黄韬表示，如果地块“手尾”问题不大，这个地块起拍价不到10亿元，容积率又高，离地铁口又近，是个非常理想的市区地块，地价过2万元/m2没问题。拍卖公告显示，该地块尚存债权债务纠纷，竞得人需自行与原用地单位广州市华莎房地产开发有限公司、广州市广橡企业集团有限公司协商解决债权债务清偿问题。

　　中原地产宝岗分行高级营业经理陈卢光表示，前不久宝岗大道润田雅苑二期烂尾地块拍卖，由原开发商竞得，地价在2万元/m2左右。对于目前放盘中的业主和准备入市的买家来说，地价超过2万元/m2是预期之内，而一桥之隔的广钢新城地块，也拍出2万元/m2的楼面地价，昌岗中路100号地段更优越，撇除地块债务问题，地块价格应该比广钢新城高。

　　周边楼价：一手房价过3万 二手房价两万多

　　陈卢光表示，离昌岗中路100号最近的一手盘要数信和广场对面的合生帝景广场，去年销售价格大概在2.9万~3.2万元/m2。离项目最近的大型电梯小区是翠城花园，目前市价在2.9万~3.2万元/m2，与去年合生帝景广场一手房价持平。合富置业专业人士表示，现时昌岗中路、沙园一带楼梯楼低层约2.1万~2.2万元/m2左右，高层约1.6万~1.7万元/m2左右。从地价和楼价涨幅看，2007年至今楼价和地价都涨了两倍多。据满堂红专业人士介绍，今年昌岗中路一带二手房放盘价明显上涨，不少业主放盘价调高至18000~20000元/m2，一些50多平方米单位放盘总价也达100万元，近期成交不算活跃，成交均价以15000~16000元/m2为主。

　　罗冲围改造在即

　　新建住宅有望冲3万元/m2

　　近日，市府常务会议审议通过了《罗冲围片区更新改造工作方案》，力争在2016年底前使罗冲围片区的基础设施、公建配套、商住环境、城市面貌等方面得到明显改善。据了解，此次改造涉及5个地块的收储，4个城中村改造，以及罗冲围客运站重新选址和增槎路交通整治等多个工程。尽管与荔湾区东风西一桥之隔，但属于白云区的罗冲围板块因为拥有客运站、多个专业市场和多个城中村，仍给人杂乱无章、缺乏安全的感觉。

　　记者查询资料发现，罗冲围已多年未有一手项目面世，商品住宅小区以富力桃园、富力半岛花园、富力碧涛湾为主，大多数单位放盘价超过1.5万元/m2，部分景观朝向好的单位单价逼近2万元/m2。不过，罗冲围板块即将迎来全新项目保利珑熙，有消息称该项目有望冲3万元/m2。

　　多地块有望收归土地储备

　　据《罗冲围片区更新改造工作方案》，本次罗冲围片区更新改造工作南起西场立交，北至石丰路，东起卫生河，西至珠江，整治面积约11.2平方公里。运行多年的罗冲围客运站也可能要重新选址。而地块的收储则涉及槎头水泥厂地块、西村水厂取水口周边地块、电气装备电缆厂地块、广州大学纺织服装学院地块和华侨糖厂地块等。从地理位置上看，除西村水厂取水口周边地块可能会比较靠近东风西路，距离和平新村和地铁五号线西场站较近外，其余几个地块都比较偏远，目前连公交车都未必能直接到达。有业内人士认为，这些地块就算在近两年会纳入土地储备，短时间内也不会推出市场。根据规划，未来地铁13号线将在罗冲围板块设有松溪站和罗冲围站，并通过西场站与5号线接驳，初步预计2017年12月建成运营。

　　二手价超预期，上次拍地楼面地价达1.2万元/m2

　　有中介人士介绍，罗冲围一带有多个专业市场，包括茶叶、电动车、摩托车配件、电器等，虽然以外来人口为主，但私营业主都实力雄厚，而且环市西、西湾路一带也有多个大型鞋城，不少从业人员也会选择在罗冲围富力桃园等小区租房或者置业。和一桥之隔的环市西路一带靠近地铁的社区相比，楼梯楼已要1.5万元/m2，新非毛坯的低层楼梯楼也差不多要2万元/m2，罗冲围的电梯二手房价还算合理。

　　记者了解到，保利地产于2012年11月底拍下的罗冲围江景地块推广名为保利珑熙，当时以38762万元的最高地价加上1100平方米的公配面积战胜越秀城建拿下，折合楼面地价超过1.2万元/m2。资料显示，该项目三面临水，俯瞰大坦沙和金沙洲，同时也邻近罗冲围客运站，项目东北侧有商业中心汇锦新天地，附近还有桃园中学、广园小学实验学校等教育资源。保利珑熙预计主推90~135平方米的实用户型，样板房将在5月下旬开放，开盘价有望冲3万元/m2(包非毛坯)。