海珠昌岗中路100号橡胶新村东部地块5月29日拍卖

　　昌岗中路100号地块离8号线宝岗大道站仅几分钟步行距离。

　　7年后重拍，楼面地价起拍价12000元/m2，尚有债权债务问题

　　昌岗地块地价与楼价涨幅同步

　　据广州市国土房管局日前公布的拍地计划，海珠区昌岗中路100号橡胶新村东部地块将于5月29日进行拍卖。该地块土地用途为二类居住用地，兼容商业金融用地，总用地面积14542平，可建设用地面积11737平方米，其中1648平方米已建成并确权回迁楼用地不纳入出让范围。建筑面积为98280平方米，出让时需从规划指标中扣减回迁楼建筑面积18552.34平方米，挂牌起始价9.57亿元，折合楼面地价1.2万元/m2。

　　资料显示，该地块2007年已被挂牌出让，当时保利地产以1.95亿元竞得，楼面地价为5821.8元/m2。如今再次出让，9.57亿元的起始价比7年前大涨8.25亿元，涨幅超过4倍。1.2万元/m2的楼面地价是此前的两倍。而此前该宗土地容积率应为3.56左右，2012年重新规划后增到8.38，是近三年来商住混用地容积率最高的地块。记者向保利地产人士求证为何7年前放弃海珠这个地块，有关人士未能证实此事。保利地产在海珠区开发保利红棉、保利百合等多个屋苑，昌岗中路100号到底因何而退出，个中原因耐人寻味。

　　值得注意的是，拍地公告注明该地块“尚有债权债务问题”，但具体数字并没有公布。由于该地块已建有回迁房，且地块交接需与原用地单位协商，故此这块有“手尾”的地块很大程度与去年海珠拍卖的两个烂尾地块一样以低价成交。据地产人士透露，附近的一手盘为合生帝景广场，去年销售价为2.9万~3.2万元/m2。前不久宝岗大道润田雅苑二期烂尾地块由原开发商夺得，地价也在2万元/m2以上。

　　记者探地：离地铁口只有两分钟距离

　　记者在本周一到昌岗中路实地采访。从地铁八号线宝岗大道站C出口往西走不到两分钟就到昌岗中路100号。该地块位于内环路和鹤洞大桥的上下桥位，车流量巨大，目前大部分处于临租状态，分别有羽毛球馆、汽车维修以及家具卖场等。一位在家具店工作的女子告诉记者：“我在这里工作了8年，年年都说地块要收回拍卖，我都习惯了。”这位女子没有透露家具卖场的租金和租约情况。根据拍地公告显示，昌岗中路100号的地块范围内1648平方米用地已建成一栋回迁楼，回迁楼住房共同使用地块公建配套，余下地块内一部分已建临建，由广州市华莎房地产开发有限公司对外出租，土地未平整。

　　地价预测：如果没有手尾 分分钟过两万元

　　去年5月底，海珠区拍出南洲路1026号地块的全市高价地，3.46万元/m2的楼面地价震惊全市。一年之后，海珠区昌岗中路100号即将拍卖，广东中原黄韬表示，如果地块“手尾”问题不大，这个地块起拍价不到10亿元，容积率又高，离地铁口又近，是个非常理想的市区地块，地价过2万元/m2没问题。拍卖公告显示，该地块尚存债权债务纠纷，竞得人需自行与原用地单位广州市华莎房地产开发有限公司、广州市广橡企业集团有限公司协商解决债权债务清偿问题。

　　中原地产宝岗分行高级营业经理陈卢光表示，前不久宝岗大道润田雅苑二期烂尾地块拍卖，由原开发商竞得，地价在2万元/m2左右。对于目前放盘中的业主和准备入市的买家来说，地价超过2万元/m2是预期之内，而一桥之隔的广钢新城地块，也拍出2万元/m2的楼面地价，昌岗中路100号地段更优越，撇除地块债务问题，地块价格应该比广钢新城高。

　　周边楼价：一手房价过3万 二手房价两万多

　　陈卢光表示，离昌岗中路100号最近的一手盘要数信和广场对面的合生帝景广场，去年销售价格大概在2.9万~3.2万元/m2。离项目最近的大型电梯小区是翠城花园，目前市价在2.9万~3.2万元/m2，与去年合生帝景广场一手房价持平。合富置业专业人士表示，现时昌岗中路、沙园一带楼梯楼低层约2.1万~2.2万元/m2左右，高层约1.6万~1.7万元/m2左右。从地价和楼价涨幅看，2007年至今楼价和地价都涨了两倍多。据满堂红专业人士介绍，今年昌岗中路一带二手房放盘价明显上涨，不少业主放盘价调高至18000~20000元/m2，一些50多平方米单位放盘总价也达100万元，近期成交不算活跃，成交均价以15000~16000元/m2为主。

　　罗冲围改造在即

　　新建住宅有望冲3万元/m2

　　近日，市府常务会议审议通过了《罗冲围片区更新改造工作方案》，力争在2016年底前使罗冲围片区的基础设施、公建配套、商住环境、城市面貌等方面得到明显改善。据了解，此次改造涉及5个地块的收储，4个城中村改造，以及罗冲围客运站重新选址和增槎路交通整治等多个工程。尽管与荔湾区东风西一桥之隔，但属于白云区的罗冲围板块因为拥有客运站、多个专业市场和多个城中村，仍给人杂乱无章、缺乏安全的感觉。

　　记者查询资料发现，罗冲围已多年未有一手项目面世，商品住宅小区以富力桃园、富力半岛花园、富力碧涛湾为主，大多数单位放盘价超过1.5万元/m2，部分景观朝向好的单位单价逼近2万元/m2。不过，罗冲围板块即将迎来全新项目保利珑熙，有消息称该项目有望冲3万元/m2。

　　多地块有望收归土地储备

　　据《罗冲围片区更新改造工作方案》，本次罗冲围片区更新改造工作南起西场立交，北至石丰路，东起卫生河，西至珠江，整治面积约11.2平方公里。运行多年的罗冲围客运站也可能要重新选址。而地块的收储则涉及槎头水泥厂地块、西村水厂取水口周边地块、电气装备电缆厂地块、广州大学纺织服装学院地块和华侨糖厂地块等。从地理位置上看，除西村水厂取水口周边地块可能会比较靠近东风西路，距离和平新村和地铁五号线西场站较近外，其余几个地块都比较偏远，目前连公交车都未必能直接到达。有业内人士认为，这些地块就算在近两年会纳入土地储备，短时间内也不会推出市场。根据规划，未来地铁13号线将在罗冲围板块设有松溪站和罗冲围站，并通过西场站与5号线接驳，初步预计2017年12月建成运营。

　　二手价超预期，上次拍地楼面地价达1.2万元/m2

　　有中介人士介绍，罗冲围一带有多个专业市场，包括茶叶、电动车、摩托车配件、电器等，虽然以外来人口为主，但私营业主都实力雄厚，而且环市西、西湾路一带也有多个大型鞋城，不少从业人员也会选择在罗冲围富力桃园等小区租房或者置业。和一桥之隔的环市西路一带靠近地铁的社区相比，楼梯楼已要1.5万元/m2，新非毛坯的低层楼梯楼也差不多要2万元/m2，罗冲围的电梯二手房价还算合理。

　　记者了解到，保利地产于2012年11月底拍下的罗冲围江景地块推广名为保利珑熙，当时以38762万元的最高地价加上1100平方米的公配面积战胜越秀城建拿下，折合楼面地价超过1.2万元/m2。资料显示，该项目三面临水，俯瞰大坦沙和金沙洲，同时也邻近罗冲围客运站，项目东北侧有商业中心汇锦新天地，附近还有桃园中学、广园小学实验学校等教育资源。保利珑熙预计主推90~135平方米的实用户型，样板房将在5月下旬开放，开盘价有望冲3万元/m2(包非毛坯)。

　　萝岗趁势猛抛6商住地

　　巨无霸宅地实力房企必争

　　今年的新黄埔楼市，不仅新货供应量充裕，在土地供应方面也非常给力。从4月中旬迄今，短短半个月时间，新黄埔的原萝岗片区陆续推出9宗地块，其中有6宗为住宅、商务或商业等商住综合用地。所推用地分布零散，科学城中心、镇龙片区、开创大道等板块均有地块出让，单幅地块面积从数千平方米至数万平方米均有的选，起拍价格更是差天共地，从总价4174万元至28亿元，可谓“丰俭由人”。

　　科学城KXC-M2-3地块，竞拍时间：5月14日15时，起拍价逾2.6亿 拟建科技园

　　该地块位于广州科学城开泰大道以南、科丰路以东，土地面积为73522平方米，土地用途是商务用地(B2)兼商业用地(B1)及一类工业用地(M1)，属于综合性用地，起拍价为2.6521亿元。

　　其对竞买人的资格有严格限制，且该项目须用于建设海外高层次人才创新创业科技园。

　　萝岗区LGPQ-A1-3地块，竞拍时间：5月15日15时，科学城小幅靓宅地 楼面地价5821元/㎡起

　　该地块位于萝岗区开创大道以北、香雪大道以南、香雪八路以东，为二类居住用地。距在售楼盘新福港鼎峰非常近，所处地段较同期推出的地块更为优越。但该地块土地面积较小，仅9611平方米，容积率介于1.0~3.5之间，起始价在1.9580亿元，折合楼面地价约5821元/m2起。

　　镇龙ZL-AG0647-SH02地块，竞拍时间：5月21日15时，“旧厂房”变身商服配套用地 楼面地价3600元/㎡起

　　该地块位于镇龙片区广汕公路以南，现状为旧厂房，与本次推出的另一宗镇龙片区宅地相邻。土地面积为9628.8平方米，撇去代征市政道路面积外，净用地约8373.4平方米，土地用途为商业用地(B1)。起始价9055万元，容积率介于1.0~3.0，折合楼面地价约3600元/m2起。

　　公告显示，该地块属于“三旧”改造项目，日后将用于配套周边居住用地的零售及餐饮等商业服务业。

　　镇龙ZL-AG0647-SH01地块，竞拍时间：5月21日15时，起拍价逾7亿

　　该地块位于镇龙片区广汕公路以南，同为旧厂房改造，土地性质为二类居住用地(R2)，土地面积86464平方米，其中净用地74303平方米，容积率介于1.0~2.5，起始价为7.0886亿元，折合楼面地价约3816元/m2起，比同期推出的商服配套地块略贵200元/m2。

　　有业内人士表示，由于本次推出的两幅镇龙片区商住地块相邻，且土地性质互为补充，有意向出手的发展商很可能将其一同拿下。

　　广州开发区科学城KXC-F8-1-4地块，竞拍时间：5月26日15时，广汕路商业金融地块4千万起拍 竞买者需从事客运行业

　　该地块位于科学城广汕公路以南、力康路以西，靠近雅居乐富春山居，土地面积6000平方米，土地用途为商业金融业用地(C2)。起始价4174万元，按照容积率≤1.85计算，楼面地价约3760元/m2起。

　　该地块对竞买人的身份有所要求，竞买申请人须为从事交通客运及其配套服务的企业。

　　科学城KXC-S-3地块，竞拍时间：5月29日15时，起拍价已逾28亿元

　　该地块位于科学城开创大道以南、新阳东路以北，地理位置也很好，处于科学城中心地带，临近刚开盘大卖的新福港鼎峰。土地面积逾17万平方米，是本次推出的多宗萝岗地块中土地面积最大的住宅用地，也是本次推出的多宗地块中起始价最高的一宗用地。公告显示，该地块起始价为28.609亿元，按照其1.0~2.8的容积率计算，该幅住宅地块的楼面地价约5980元/m2起。

　　估计该幅住宅用地很可能成为实力房企布局萝岗的必争之地。