广州的土地交易市场屡刷高价地 谁陷入花都困局

　　“花都区的‘高价地’价位被迅速拉高，楼面地价从每平方米4000多元，刷新至超过6000元，增幅明显。”某知名上市房企广州分公司负责人分析，但他更多的是担心花都区域的“天花板效应”。

　　事实上，在广州政府、开发商以及业内人士的眼中，花都区一直是广州楼市的价值洼地所在。

　　从花都的房价来看，虽然花都区部分中心区域商品房的单价已经达到1.2万，然而，房管局数据显示，花都区今年前7个月住宅网签均价为每平方米9305元，为广州楼市实质性均价仍未破万的区域之一。作为广州的副规划中心，这样的房价却仅为广州中心区的四分之一。

　　此外，在刚需、被广州市区限购政策挤出的购房需求等因素的支撑下，花都区一直是广州的成交主力军。根据经纬行的统计数据，今年上半年，花都区成交面积为98.42万平方米，为广州市最高，占广州十区总成交面积的25.32%。

　　与此同时，花都区商品房的供量在全广州总供量中占比较大。最近一周，广州十区二市共斩获10张预售证，其中，此次郊区的1347套房源即将入市，花都单区便占了1074套房源，占比79.73%。

　　不过，包括合富辉煌首席分析师黎文江，保利地产等多家知名房企相关人士在内的眼中，花都区陷入了供过于求的困局。

　　数据显示，进入今年下半年，花都在售余货为11722套，下半年预计新推货量为8545套，两项数字均为全市第一。此外，花都20267套的总货量占了广州全市总供应量的27%。

　　据中介机构合富辉煌的计算，花都区下半年存货中，为平均每套的户型面积达到141平方米大户型产品。新货加上存货，花都下半年的供应量接近2万套，而上半年该区域的成交量仅为8728套，供需严重失衡。

　　“花都困局”不是个案

　　事实上，类似于花都区的困局，在全国多个曾被视为“价值洼地”的三线城市中并非个案，其负面效应也逐渐显现。今年以来，不论在土地市场还是楼市战场，一线城市和三四线城市的市场会持续分化的趋势并没有消停。

　　德佑地产营运部区域总监张剑东指出，一线城市供不应求，销售状况良好，大型开发商对一线城市楼市的前景十分看好，所以争相拿地。三四线城市的人口导入没有那么高，新建商品房的消化速度不快，很多地方的空置率很高，而一线城市的需求则越来越旺盛，供求关系决定了市场走向。

　　仍以广州花都为例，供过于求的效应已经延伸至土地交易市场上。5月28日，由花都区政府主办的花都专场土地推介会召开，向全广州所有企业推介其第一批共14宗土地。

　　一位参与该推介会的房企人士表示，从花都政府人士处了解得知，花都区的推地需求强劲，政府认为房地产发展并未饱和，所以希望通过多重优惠，吸引开发商前来投资，但房企方面反应并不强烈。

　　随后的7月8日，广州市的花都区卖出了今年的第一批住宅用地，却并未使开发商有积极的响应。

　　在9月25日，国土资源部召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会上，国土资源部副部长胡存智也表示，必须看到所谓“高价地”出现后面的复杂因素，包括房价连续上涨、量价齐升，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求;一些大型房企出于提前抢夺定价权等种种考虑，加上自身实力比较雄厚，加大了对优质地块的争夺力度;一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价;一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求。

　　在采访中，多位房企人士虽表示楼价上涨已是大概率事件，但对于非一线城市高价地的未来仍持保留态度。万科总裁郁亮曾向本报记者表示，对高价地持审慎态度，他认为在部分区域，土地价格的上涨空间有限，开发商很难保证这些项目一定会盈利。