面对国庆扎堆推新的楼盘,如何既高效又稳妥地选出心头好?信息时报记者分别就首次置业型、改善居住型、豪华人居型、投资需求型等四大类别,分析不同购房目的下与其匹配的购房要素。例如:首次置业强调是一步到位的,既方便出行,又确保子女未来教育,注重性价比,这是刚需型;改善居住型则对生活配套有更高要求,社区文化、项目知名度可能会尤为重视;豪华人居型则对房企品牌与内涵价值有着更深入的认可度,无论非毛坯风格或一砖一木的由来都非常讲究;而投资需求型更关注的则会是地段的商业气氛、产业支持和交通体系。
刚需型:买房要量力而行
随着物价一波又一波地上涨,对刚需一族而言买房早已成了一个需要慎之又慎的事情。国庆期间虽然中心城区供应不多,但近郊的新货选择余地大,而且,让“刚需”买家感到欣喜的是,国庆期间新推货量中“刚需”产品(120平方米以下的两房及三房)新货多达9000多套,占了总货量的73%。具体而言,除越秀、天河、海珠区120平方米以上的大户型较多外,其他区域均以120平方米以下的产品为主,占比达七成以上。
那么,刚需一族在买房当中有哪些地方需要特别注意呢?广州经纬房产咨询有限公司经理张瑞斌告诉记者,如果购房者在买房过程中除关注房子的基本品质外,还能够关注到性价比、社区环境等购房相关事宜,相信一定可以买到更为适合自己的房子。为此,记者搜集了多位购房者的购房经历并综合了业内专家的分析,总结为“三大注意”,为将要在国庆期间出手买房的刚需一族提供参考。
理性购房 量力而为
刚需购房者如何选择适合自己的房子?记者综合各方意见认为区域和价格是必须考虑的两个因素。特别是价格一定要在自己的承受范围之内,例如,你现在基本有财力买三房,那最好买两房;勉强算有买四房的财力,其实还是三房更适合你。原因就在于当下的楼市不仅是房价高,而且还存在诸多的不可预知风险,譬如加息,可能你买房时计划的很好,每月月供多少,但央行一加息,你的房贷成本就会增加,再还月供就会有压力。另外,手边有些余钱还可以防范未知家庭支出,不至于因为房子一遇到意外支出便束手无策。
关注社区 择邻而居
古有孟母三迁,今有择校而居的学位房、学区房,而优良的教育资源也是绝大多数刚需一族必须要考虑的问题。但是,千辛万苦买到学位房,小孩顺利拿到学位,并不意味着父母在教育问题上就能高枕无忧了。
现在还流行的一种置业方式:看自己的邻居是谁,也就是很多开发商现在所讲的圈层、社区。人以群分,如果多数业主都属于特别有钱而又闲的阶层,你会觉得没有成就感;如果你忍痛放弃郊区的好环境,挤进老城区狭小老旧的学位房,却往往会发现,今天这家可能喝酒行令、麻将声声到深夜,明天可能哪个男人光着膀子坐在院子里与另一个女人大声说着脏话,让你不是滋味,这也完全破坏了孩子在更好的教育环境接受素质培养的初衷。
慎选第一居所 买远郊房要慎重
投资客云集的区域房地产价格通常泡沫比较大,或提前透支比较历害,而且这类位于郊区“远景规划地段”的小区通常入住率很低,导致配套、物业等跟不上,生活极为不便,并有冷清感,作为刚需一族唯一自住用房实际上是非常不合适的。例如广东省内某热销楼盘曾爆出因投资客过多,空置率较高,小区供水因长期积压导致水变质,个别居住其中的业主无法正常生活。因此刚需一族在选购远郊“价格洼地”的新开发地产项目之前一定要多方了解,尽量规避此类问题,不能只看到早晚有楼巴往来市区就认为万事大吉了。
改善型:尽可能“响应政策”
改善型购房主要是指对目前的居住条件不满意,需要重新购置房产来满足对居住的要求。今年楼市调控政策持续发力,绝大多数属于“二套房”购买性质的改善型住房交易也受到一定影响,对此,时报记者特别提醒买家也要作相应调整,以便能够适应政策影响带来的变化。广州知名地产专家赵文卓分析:调整主要围绕房贷和税费两大方面进行,也就是说,改善型购房要做到尽可能多地享受政策优惠。
今年上半年,楼市调控政策密集出台,包括价格、税费、信贷和买房资格等都做出了调整,从而对市场产生了巨大影响,改善型需求的市场观望气氛逐渐浓烈起来。但对于部分改善型需求的买家而言,迫于实际需要,仍会在“十一”期间择机置业。
据业内人士介绍,目前二套房的改善型需求为市场购房主力之一,对此,专业人士建议购房者应该做出相应调整,除了价格、区域、配套等买房必须考虑的问题之外,也必须做好手头上原持有物业的处理,而如果是“卖旧买新”,还要尽可能合理避税。
豪宅型:应重视开发商品牌
虽然楼市成交在限购、限贷等政策的影响下略显低迷,但是定位高端的楼盘销售却并未受到太多影响,“十一”期间广州市中心区域推货项目更是以大户型、高总价的豪宅为主。对此,业内人士一致认为,广州是个购买力非常强的市场,豪宅永远不会供大于求,反而随着调控的倾斜,豪宅会愈发变得“稀缺”。对于购买豪宅的人来说,买豪宅最看重品牌,以及豪宅所能给予的高层生活圈子。
信息时报记者采访了解到,对于豪宅购房者而言,优越的不可替代的地理位置以及产品的保值性是他们所看重的,同时大部分豪宅买家对于项目开发商的品牌和实力也非常关注。“日常生活购物大家一直相信品牌,因为品牌意味着品质,买房也一样,我每一次置业都很关注开发商的实力,有实力、大品牌的开发商一直是我们购房考虑的重要因素之一。”广州珠江新城业主赵先生告诉记者,他认为买豪宅也是为了居住,有实力的开发商会更加注重楼盘的设计,配套设施也会更齐全,往后住着也会更舒心。
投资型:首选“不限购”物业
作为投资用的房地产,在购置时当然也要综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面问题,但是最首当其冲的还是要选择“不限购”类型的产品。以广州为例,除了增城、从化两市之外,如果买家要在其他区域进行投资型置业,首选应该是写字楼、公寓、商铺等商业物业。中原地产项目部总经理黄韬告诉记者:“在一个城市中对于各种商业物业往往需求差距很大,比如在各种公司集中的地方,对高档公寓的需求就比较旺盛;另外开发比较成熟、交通便捷的社区,也常成为投资商铺的首选;而到郊区购买不限购的住宅,也要选择已形成或即将形成一定居住氛围的地区。”他强调,作为投资,房产所处区位直接影响到房屋将来的升值潜力,投资型置业一定要关注未来该地区的发展规划如何。黄韬认为,市政建设、交通状况、人文环境,是决定楼盘投资价值的重要因素。
同时,记者近期走访市场时也了解到,投资型买家在户型选择上一定要分析求租市场,首先根据自己的经济实力,结合市场的供需情况选择户型,如目前市中心的小户型公寓在投资回报上独领风骚,房地产的投资应该就是首选小户型,一方面小户型相对总面积较小,成交总额低,投资回报率高;另一方面,租赁市场需求量最大的也是小户型。此外,作为投资型的房产,买家也要注意考察物业管理水平,询问物业管理收费情况。物业管理状况也是影响放租和今后房屋升值的一个重要因素。物业管理及区域配套服务质量是房产增值的必要条件之一。以目前最受投资型买家关注的公寓项目为例,物业管理水平除了表现在对设备日常维护之外,主要还在于对生活琐事的服务中。物业管理好、配套服务全会使人产生情感上的留恋,在潜移默化之中增加人们对楼盘的认同,从而维持或增加楼盘租售的需求量。
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