香港楼市格局变 违例售楼入刑告别建筑面积时代

　　“如果有人违反《一手住宅物业销售条例》的规定，其将面临的最高刑罚为罚款500万(港)元及被判监7年。”香港特区政府一手住宅物业销售监管局专员冯建业说。

　　冯建业是在介绍刚刚于4月底正式实施的香港《一手住宅物业销售条例》(下称“条例”)时说这番话的。按照新的条例，香港房屋销售将告别“建筑面积”时代而以“实用面积”计算，开发商将不可再以“意向价”试水温而须实买实报。分析人士认为，新条例的实行将改变香港楼市沿袭多年的运作模式。

　　告别“建筑面积”时代

　　新例实施后，香港发售的新楼盘的价格单不会再使用“建筑面积”的概念，“实用面积”将成为是住宅销售面积的唯一标准。另外，按照条例规定，窗台、花园、天台等也不会再被计入实用面积范围，开发商所提供的价格单上需要对此分开列明;如果有住宅单位成交，开发商须在24小时内在其销售网页和政府监管局的信息网上予以公布。

　　香港测量师学会副会长何巨业提醒说，所谓“实用面积”其实包括室内结构墙的面积，部分住宅的结构墙可能会占到单位总面积的两成之多，因此建议消费者留意售楼书中关于室内尺寸的资料。

　　另外，有地产代理专业人士介绍说，新条例还将监管当局于2010年之后推出“九招十二式”楼市监管措施的大部分内容写入法例，内容包括楼盘开售前7天要发布售楼书，在发售前的3天就要公布价格单等。

　　禁“意向价”试水温

　　以往，香港开发商在楼盘未开售前通常会公布所谓“意向价”，即在未正式开售楼盘之前，宣称有住宅单位已获得买家要求预留。但在新条例生效后，开发商将不可再以“意向价”为名提前在楼市中“试水温”，此种行为将有可能构成刑事罪行。对此，有地产代理认为，新条例的实行将改变香港楼市沿袭多年的运作模式。

　　据悉，在《一手住宅物业销售条例》正式生效前，香港地产建设商会曾与港府有关部门举行了一次超过6个小时的会谈。商会强调，虽然会员大致同意新条例内容，但部分细节仍未有明确指引，因此商会提出了“折衷方法”，并要求港府在一周内作出书面回复。

　　香港地产建设商会执委会主席梁志坚表示，商会的建议内容当中包括简化卖方的附属公司高级职员、董事及其直系亲属在买楼时的申报程序。对于市场担心新条例实施后会出现新楼盘的销售真空期，梁志坚表示，各大开发商已经做好准备，不会延迟推盘。

　　不排除“钓鱼执法”

　　冯建业在谈及新条例执法时强调，监管部门会审查每一份上传的售楼书和价格单，以及巡查每一个示范单位，不排除采取“放蛇”执法(即内地所称“钓鱼执法”)的形式加强监管，同时还会受理投资者的投诉，并跟进展开调查。

　　当被问及如果媒体在开发商更新成交记录册之前，就引用来自市场的销售数据是否会违反新条例的有关规定时，冯建业重申，“一切情况均须以开发商的成交记录册为准。”

　　外资券商野村发表研究报告称，自今年3月份以来香港楼价已下跌近4%，令今年来楼价的累积升幅收窄至2.5%。反映香港楼价走势的“中原城市领先指数”于上周继续下跌，这是该指数连续第五周出现下跌，并跌穿120点的心理关口。