青鸟华光悄然变身房企 公司称：被调查原因未明

　　记者查询发现，这两宗土地面积总计近200亩。

　　一宗位于潍坊北宫东街以南、潍县中路以西，面积160.1625亩，约10.68万平方米(下称“潍县地块”);另一宗位于潍坊市北宫东街以南、北海路以东(下称“北海地块”)，面积37.5135亩，约2.5万平方米。

　　根据其2010年半年报，彼时这两宗土地已经由建设用地变更为商住用地。

　　华光置业通过公开的招拍挂程序竞得土地使用权，潍县地块成交价为1.92亿元，北海地块成交价为4501.62万元，合计2.37亿元。

　　2011年6月24日，潍县地块获得潍坊市国土资源局颁发的潍国用(2011)第E088号国有土地使用证，而北海地块的土地使用证仍在办理中。

　　青鸟华光目前开发的潍县地块，总用地面积为14.12万平方米，一期开发12.4万平方米，总投资预计3.5亿元。

　　“北大锦城一期的5栋楼已经于3月10日开始认筹，预计4月中旬开盘。”北大锦城一位置业顾问表示，低的有21层，高的有32层，总共700多套。

　　该置业顾问同时透露，目前已认筹到260多号了。

　　两宗地成救命稻草

　　青鸟华光原来的主营业务“网络通信”已连年亏损。2010年和2011年分别亏损2138.52万元和2134.23万元，而去年的净利润却突然增至3776.98万元，公司称主要是因为挂牌转让子公司股权及回收部分应收款项、核销部分应付款项所致。

　　对于青鸟华光来说，这两宗地俨然成为救命稻草。

　　彼时的招拍挂公告显示，潍县地块建设用地面积为10.68万平方米，规划建筑面积是38.44万平方米，容积率为3.6。出让年限是40年和70年，规划用途是商业住宅，土地单价是1800元/平方米，楼面地价是500元/平方米。

　　北海地块的建设用地面积是2.5万平方米，规划建筑面积是12.5万平方米，容积率是5。出让年限40年，规划用途是商业，土地单价是1800元/平方米，楼面地价是360元/平方米。

　　而上述置业顾问表示，北大锦城一期每平方米大约在4500元—5000元，价格根据地段和环境而不同。

　　这一价格已是当时楼面地价的9倍-10倍。青鸟华光2012年年报显示，北大锦城一期开发12.4万平方米。按3.6的容积率计算，建筑面积已达44.64万平方米。即使按4500元/平方米的价格保守估计，北大锦城一期为青鸟华光将带来逾20亿元的收入。

　　值得注意的是，青鸟华光潍县地块的拿地成本是1.9亿元，一期预计总投入3.5亿元，两项加起来成本仅5.4亿元。

　　“山东三线城市房地产企业的毛利一般在30%左右，但是也要看拿地成本及市场行情。”一位频繁调研山东房企的券商研究员表示，青鸟华光一期的3.5亿元投资并不多。一般讲每平方米的成本在1500元左右，而青鸟华光的成本竟低至每平方米800元左右。

　　而证监会此次调查青鸟华光，是否与房地产项目有关?

　　“不会的。”青鸟华光证代原晋锋表示，我们拿地公告了，项目进展在年报和半年报里都有披露，具体是什么原因我们也不清楚。