新政出台之后 持证满5年物业成买家“香饽饽”

　　持证满5年的物业3月成交比例比前两个月增加4.6%

　　吴先生(化名)从春节后就开始看楼，想买一套改善居住的房子，“新政”一出台，他决定不看房产证没过5年的房子。

　　据调查，新政出台之后，不少买家都抱有非过5年物业不买的心态。

　　据满堂红最新数据，今年3月持证满5年的物业成交比例比前两个月增加4.6%。而2010年至今，只有今年1~2月，持证满5年转让的住宅宗数比例才首度达到45%以上。“过5年”的物业到底难不难找?

　　学位房区易找过5年房

　　“在成交活跃的市中心，寻找持证过5年的房不是件容易的事。”吴先生看遍几个区，发现近几年主要板块的物业换手频繁，过5年的物业“可遇而不可求”。

　　满堂红研究部高级经理周峰认为，其实中介行都意识到，目前的业务重心是要尽可能挖掘更多持证超过5年的物业：“事实上，在2011年执行全额征收5.5%的营业税政策之后，该类物业始终是二手楼市内最受青睐的对象。”据他整理的持证满5年转让的住宅宗数比例，2010~2012年均未超过45%，而今年1~2月该比例达到50.8%，3月满5年的物业成交比例比前两个月增加4.6%。

　　经过一段时间的总结，吴先生发现，一些大型住宅区和学位房集中的地段，就比较有可能找到过5年的物业。

　　中原地产观景路分行高级营业经理陈泉对雅居乐花园很熟悉：“这个楼盘的业主多数还是一手业主，15个组团中大概只有5个组团的证还没过5年，其中3个组团今年7、8月就会达到5年的期限。当然，部分换过业主的单位就没过5年。”他认为，该片区相对成熟，居住人口稳定，所以二手方面的交投也不如其他市区中心板块那么活跃。

　　而在市中心也有几种过5年物业的板块。满堂红农林分店店长李林生告诉记者，这个片区过5年的物业相对较多，达60%左右，其中多数为房改房，尤其是早年的一手业主不少仍居住在此，而二手的业主大多数是为学位房而购房，至少都会等孩子读完6年小学才会出售物业，所以大多数学位房的房产证都会过6年。

　　“这种学位房多数是楼梯楼，不太符合我改善居住的要求，我还是宁愿选择稍微远一点的大型社区。”吴先生最后还是选择了番禺的楼盘。

　　买家急找过5年房成交

　　“买房产证过了5年的单位确实是省一些，但也并不是因为新政才凸显这个特点的。”陈泉说，即使没有出台新政，很多买家都喜欢选择过5年的物业，“随随便便都可以省下五六万元。”他担心，假如广州细则出台，真的不分年限，都要按差额征收20%的个税，那影响真的会很深广。

　　他举例，譬如最近该楼盘成交了一套140多平方米的别墅，成交价为380万元，因为当时的发票价仅为83万元，如果细则实施，按申报价计算税费要达到48万元左右。“即使是最便宜的100平方米的洋房，现在的税费也增加不少，因为早年的楼价很便宜，发票价很低。随便就可能多出10万8万元的费用。”

　　李林生发现，在新政出台后，买家的出手速度加快，一旦看中就会尽快做决定：“他们看了就一定要买，等细则一出，要买估计都要两三年后了。”而业主心态也出现了变化，陈泉说，“个别业主本来就急于套现，政策公布后，更担心要交多10%~20%的税费，非常急。”当然，这些业主并没有因此而放低期望值，讲价空间不是太大。“顶多看到买家很有诚意，谈妥后略微去掉一些‘零头’。”