2012广州房地产十大行业新闻：回顾市场发展印记

    2012年已进入尾声，回望这一年，广州房地产市场波澜起伏，从年初的市场低迷到年末的成交热闹，广州楼市走过的痕迹令人难忘。

　　2月，时尚天河的纠纷事件闹得沸沸扬扬，历时许久;3月，广州限外令开始升级，引起市场关注不断;4月最火的莫过于万科大元帅府高价地项目被收回，拟改建为孙中山纪念馆;随后自然人大败实力房企勇夺坚红化工厂地块，让整个广州市场瞠目结舌;5月，广州最大烂尾楼盘澳洲山庄将推倒重建的消息充斥了整个市场，业界给予极大关注;8月，广州高价地产生，恒大的大手笔让整个珠江新城沸腾不已，而该区域内的不少项目也伺机涨价;而市场最火的新闻非南沙新区规划出炉，荣升为国家级新区;关于南沙新区的新闻层出不穷，11月，广州总体规划发布、广州惊现45.8万元一平米的天价拆迁补偿;12月，南沙正式接手番禺三镇……

　　沿着时间的足迹，房掌柜梳理出“2012广州房地产十大行业新闻”，一起来回顾这一年地产市场发展印记。(以下按时间先后顺序排列)

　　时尚天河商业广场无证试业两个月 因免租期引商户纠纷

　　2月中旬，有“躺倒天河城”之称的广州最大地下商场——时尚天河商业广场因“免租约定”更改而陷入商户纠纷，商户同时投诉该商场在未取得营业执照、经营许可证、未全部通过消防验收的情况下就违规开业。

　　时尚天河商业广场在招商时曾承诺在试业期间免收管理费，按时缴纳押金可免5个月租金。但商户反映，商场称“试业”为“开业”，管理方开始催收租金和管理费，原定免租5个月的约定也变成先交2个月租金，然后才免去4个月租金，随后再交再免，分段进行。

　　商户同时反映商场直至2012年2月仍未取得营业执照、经营许可证、未全部通过消防验收，直接导致开店后无法办理工商登记，个别商户甚至被工商部门罚款30万元。因无证营业影响市场推广，商场开业两月生意惨淡，部分商户已开始撤场。

　　对于此次纠纷，时尚天河一直未做出公开回应，并坚持商户需要按时交租，同时表示时尚天河4月份正式开业才可拿到相关证件。

　　掌柜点评：商场与商户纠纷事件时有发生，但时尚天河商业广场在未获得相关证件的情况下仓促试业导致人气冷清，不仅仅是对商户的不负责同时也将自身陷入开端不利的消极形象。而对商户而言，这次事件的警醒便是，租赁商场还要看仔细，确认相关证件是否齐全的同时要保证所有的优惠条件与口头承诺落实于文字合同，才能依据法律保障好自身权益。

　　广州限外令升级 境外人士禁买商业物业

　　3月1日，广州市国土房管局发布《关于进一步加强房地产市场监管工作和意见》的通知中明确规定“在境外工作、学习时间超过一年的境外个人只能购买一套用于自住的住房，不能购买商业、办公房等非住宅房屋，在境内设立分支、代表机构的境外机构，只能在注册城市购买办公所需的非住宅物业。”

　　此次“限购令” 进一步明确非居住物业包括写字楼、商铺和商业物业中的公寓，意味着此后境外个人将不再能购买商务公寓和商铺了。广州市房地产交易登记中心暂停受理外籍人士及港澳台胞购买非居住物业，3月6日后递件的交易将不予受理。

　　掌柜点评：3月新出台的措施进一步收紧“限外令”，明确将商业物业纳入限购范围，规定境外人士不能购商务公寓和商铺。收紧后的“限外令”主要影响针对港澳人士，因商铺单价较港澳便宜且回报率高，部分港澳人士乐于投资广州的高端商铺，北京路、天河北等成熟商圈的商铺不少为港澳客所持有。但如今广州城市发展加快，本地居民已经成为商铺的主力购买群，广州自身需求足以撑起市场，“限外令”实际影响不大。

　　广州7亿回收万科高价地 改建3层高孙中山纪念馆

　　4月13日，政府回收广州大元帅府旁万科住宅用地的规划调整方案获广州市规委会通过。方案显示，政府将从万科手中收回该地块，而此前规划建设的200米高层住宅则将改建为孙中山纪念馆。由于周边车位紧张，万科已建好的地下三层停车场以后或将继续使用。

　　广州大元帅府旁地块位于江湾大桥南，江湾路以东，北邻大元帅府，西侧为内环路江湾大桥引桥段，东侧、南侧为江湾花苑，用地面积为7560平方米。该地块虽然面积不大，但是市中心少见的江景地块，当时的周边楼价以超过15000元/平米，是一块可遇不可求的靓地。2007年3月，该地公开出让吸引了9家房企竞投，最终万科以4.6亿元总价竞得该地块，溢价46.5%，折合楼面地价7082元/平米，创下当时楼面地价新高，成为“高价地”。

　　根据最初的规划，万科在该地块拟建约56层、200米高的超高层商住楼，建筑面积58624平方米，容积率高达7.754。但规划部门在规委会上表示，因该地区位于老城区，交通压力较大，紧邻珠江及大元帅府，景观区位重要且涉及文物保护单位的保护控制要求，不宜进行高强度开发，因此市政府拟将该地块更改为文化设施用地，对现行控规进行修改。

　　万科相关人士表示，4.6亿土地出让价再加上建安成本、各项税费及利息款，五年来万科在该项目已投入共约6.27亿元。广州市市长陈建华则透露，为了收回这一地块，政府至少需要付出7亿元的代价。而在广州20.39平方公里历史城区范围内，还有1000多个类似项目。如果让这些项目继续建高楼，历史城区则无法保护;如果政府把这些地都收回来，成本将达几千亿，政府也处于两难境地。

　　掌柜点评：近十年来，广州城市化过程可谓是坐上高速列车，各处高楼大厦拔地而起，过去一味的冲刺开发没有充分考虑到对城市历史古迹的保留，如今才要保护历史城区，1000多个现代项目无疑是最大的难题，高昂的成本和改造的难度注定这是一条遥远的道路，万科项目的回收只是一个开端。

　　自然人李燕如夺天河地块 与佳兆业合作开发

　　4月28日下午，广州市公开出让天河与白云两宗三旧改造住宅地块，其中天河黄埔大道坚红化工厂地块吸引了13个竞拍者，经过53轮竞价，最终自然人李燕如击败越秀地产、金地、珠江地产等实力房企，以52602万元最高限价拿下该地，溢价1.64亿元。

　　这块土地总面积为17304㎡，其中可建设用地15178㎡，按最终成交价5.26亿折算，折合楼面地价11552元/㎡。由于地块出让方式为限最高竞配建，“李燕如”承诺配建130套公租房，去除3900平方米公租房用地后，楼面地价达12634元/㎡。

　　自然人李燕如高价拿地，其神秘背景引起了众多猜测和好奇。竞拍后微博即传出消息惊爆“李燕如或与佳兆业集团有关”。随后传言被坐实，5月2日晚，佳兆业集团宣称，确认将与李燕如合作开发该地块并占据主导地位，同时透露此前曾跟李燕如多次合作，通过自然人拿地是为了“避免竞争过于激烈”。9月，佳兆业将该地块上现正在开发的项目定名为“佳兆业1号”。

　　掌柜点评：坚红化工厂地块5.26亿元成交，李燕如以自然人身份“力挫国企”事件当时在业内引起了轰动，这是广州土地拍卖史上自然人首次成功拍得住宅用地，也是2012年第一宗个人拿地案例。放眼全国，在上海、温州等地也曾出现自然人拿地的案例。实际上，自然人必须注册房地产公司才能开发项目，且由于法律、资金、开发经验、管理能力的限制，，其开发的难度、资金链压力以及投资风险都远超正规房企，自然人拿地后更多的可能只是过过手，最终还是会和某些房企进行合作开发。

　　广州最大烂尾楼盘或将重生 澳洲山庄将推倒重建

　　烂尾17载，广州最大的烂尾楼盘澳洲山庄终于在2012年迎来了一个重生的机会。5月24日，广州业界消息称，萝岗区已经正式成立专责工作领导小组推进澳洲山庄项目，全部推倒重建几成定局。

　　1997年，“首付3.8万，月供只需480就能拥有澳洲生活环境”的口号成了广州楼市独领风头的市场焦点，当年的澳洲山庄吸引了数千买家看楼。资料显示，澳洲山庄位于广汕公路金坑森林公园，土地面积约1.2万亩，规划建设为292栋住宅楼，整个小区人口可达3万人。97年正式发售后，澳洲山庄以优良的自然环境资源和“首付3.8万，月供只需480”的诱人条件创造了当年广州楼市的一个销售神话，共成交3000多户，估算销售总额约7亿多元。

　　然而，由于开发商澳美房地产开发公司资金链断裂，2001年开始，澳洲山庄的建设逐步停滞，陷入了烂尾境地。月供480元实际是业主与开发商之间的协议，1999年开发商与业主商定将借款关系转为银行按揭，并承诺将负担业主的借款利息。但实际上开发商并没有偿还利息，银行也不认可这项附加协议，此事最终导致1300多户业主被告上法庭，无法办理房产证。

　　由于澳洲山庄债务和产权情况异常复杂，十几年来一直没有地产商接手开发。2012年，萝岗区政府启动对澳洲山庄地籍调查，提出推倒重建或是完善现有楼房，争取办证两套方案。但澳洲山庄因工程烂尾，远达不到广州历史遗留房产证问题处理的相关规定，补办房产证已不可行，推倒重建几成定局。

　　掌柜点评：澳洲山庄烂尾十几载，终于迎来重生机会，但推倒重建工程庞大，改造之路仍旧时日漫长，无怪乎众多业主直言“雷声大，雨点小”，不抱大希望。确实，一个工程如果烂尾，“咸鱼翻生”谈何容易?房地产开发商不负责，苦了的只是业主，好不容易买套房，维权已过两代人，让人唏嘘!

　　恒大13.22亿 刷新广州高价地记录

　　6月18日，珠江新城D 4-B 2地块公开出让，恒大地产以势在必得之势鏖战1小时，最终以13.22亿元总价夺得该地块，折合楼面地价32967元/平方米，一举刷新广州商业地块最高楼面价纪录。

　　珠江新城D 4-B 2地块是珠江新城今年唯一挂牌出让的土地，地块为商业金融用地，总用地面积9570平方米，可建设用地面积8101平方米，总建筑面积40100平方米。竞拍过程异常激烈，地块以8亿元底价开拍，经过近十轮的举牌后，场上的竞争者只剩下恒大地产与广州联鸿实业投资有限公司。经过一个多小时的较量，恒大最后以13.22亿元的报价斩获该地块，折合楼面地价32967元/平米，是2011年商业高价地楼面地价的近两倍。事后有知情人士透露，恒大地产已经拟定将把该地块建设超五星级酒店。

　　掌柜点评：恒大再造新高价地，引出业内议论无数，有人认为高价地的价格有一定合理性，C BD商业前景看好，大型房企是对后市乐观。而房管局则强调该地块拍出高价是因为稀缺，高价并不具备代表性。实际上，恒大地产在珠江新城一直未有标志性的建筑，珠江新城开发日届尾声，此次拿地或是进驻的唯一机会，恒大自然是势在必得。

　　南沙新区规划蓝图出炉 建设粤港澳全面合作示范区

　　9月6日，国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》，南沙新区正式成为国家级新区，是继上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区之后的第六个国家新区。10月10日，广东省政府、国家发改委正式发布《广州南沙新区发展规划》，南沙新区将打造成为粤港高全面合作示范区。南沙新区的开发建设已上升到国家战略。

　　南沙新区规划获批，一跃成为第六个国家级新区，也是华南唯一一个国家级新区，战略地位和区域价值的显著提升带动着南沙楼市迅速升温，大量人群涌向南沙购房，个别楼盘售价甚至传出“一周上涨4000元/平米”的惊人消息。网签数据显示，11月份南沙区一手住宅成交均价已达到9739元/平方米，逼近万元大关，12月份南沙楼价或将“破万”。

　　掌柜点评：南沙房价一路走高，有人欢喜有人愁。南沙本地人和广州购房刚需客又失去了一个价格洼地，而置业投资客则纷纷涌向南沙，意图掌握未来升值先机。市场方面，南沙房价飙升也引发了担忧，不少业内人士认为目前南沙建设并未完全启动，各项配套不足是突出的问题，加上短期涌入大量的购房者多以投资客为主，南沙的房价已经是透支利好，而真正发展还有相当长时间，未来几年内南沙都可能面临人气不聚的状况。

　　广州总体规划发布 定位升为国家中心城市

　　为应对特大城市由于快速发展而带来的各种问题和挑战，合理利用土地、空间、生态等各类资源，11月4日，广州规划局发布了“优化提升一个都会区、创新发展两个新城区、扩容提质三个副中心”的“一二三”城市发展战略。

　　广州 “一二三”城市功能布局规划指的是“一个都会区，两个新城，三个副中心”。一个都会区包括越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、黄埔区、白云区南部、萝岗区的南部地区和沙湾水道以北地区。两个新城分别为南沙滨海新城和东部山水新城。南沙滨海新城包括南沙区和沙湾水道以南地区;东部山水新城则包括萝岗区的北部地区和增城市的中新镇、朱村街道。三个副中心指的是花都副中心、增城副中心、从化副中心。

　　随后的11月14日，市规划局公布南沙滨海新城规划，将重点建设103平方公里的明珠湾区，将其打造成“东方威尼斯、广东新加坡”。而广州南部的小型商务机场则将落户于南沙三民岛，另外，凤凰大道和南沙港快速之间，还将出现一片新的领事馆区。

　　11月22日，广州正式发布全新的《广州城市总体规划(2011-2020)》(草案)公开征求意见。新规划城市定位已从十年前的华南中心城市跃升为国家中心城市。备受关注的第二机场也已着手进行用地控制。

　　掌柜点评：距离上次发布的城市规划已经相隔十年。十年前，广州的城市定位是华南中心城市，十年后，广州的城市定位跃升为国家中心城市。与上一轮总体规划相比，新规划增加了产业发展与布局、城市公共安全与综合防灾规划以及市域旅游规划等专章，国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划与城市总体规划“三规合一”也首次被提作保障规划实施的重点。

　　最新的城市总体规划将使广州成为国内第一个全域功能规划城市，两个新城区和三个副中心将共承接新增长的480万人口。未来十年广州的城市性质是“国家中心城市之一，国家历史文化名城，广东省省会，我国重要的国际商贸中心、对外交往中心和综合交通枢纽，南方国际航运中心”。到2020年，广州常住人口将达1800万人，管理服务人口2000万人。

　　广州惊现天价拆迁补偿 45.8万元一平米

　　广州越秀区北京路大佛寺扩建工程，由于拆迁补偿洽谈失败，仍有三四留守户未签约。11月9日，广州市房管局张贴出通告称，西湖路广百对面大佛寺北面地段房屋拆迁，建设绿化用地项目，延至2013年7月28日止。公告请29、31号房房屋所有权人及其使用人到市房管局市征办提供有关拆迁补偿安置意见。

　　广州房管局公告显示29号、31号房屋拆迁范围内，根据市房管局张贴的《估价对象明细及评估结果汇总表》中"住宅估价"以及"合计"一栏数据，可推算出，西湖路29号首层商业建筑面积12.6平方米，评估单价高达45.8万元/平方米，商用评估总价577.08万元。住宅面积67.99平方米，评估单价16890元/平方米，住宅总价约114.8万元。 据了解，该补偿价应该是截至目前为止，政府公布出来的广州拆迁补偿的最高纪录。

　　掌柜点评：所谓“一铺养三代”，一家地段好的商铺不论租售或是营业都能带来不菲收益，何况此次西湖路遗留的商铺正对广百百货，周边人气熙攘，单月租金就可超过3000元/平米，如今面临拆迁，业主自然不会轻易妥协。实际上，新的最高拆迁补偿在业内人士眼中也并不算高。中原地产商铺部总监法永能认为，拆迁补偿价的评估是以房管局的网签成交价作为参考的，因北京路、西湖路一带商铺成交个案原本就较少，且一带商铺历年成交多有报低价的情况，目前的拆迁补偿标准难以跟上市场的实际价位。

　　南沙12月1日正式接管番禺东涌、大岗、榄核三镇

　　11月28日，微博认证为广州市番禺区民政局官方微博的微博“番禺民政”发布通告称：“接上级通知，番禺区东涌、大岗、榄核镇将于2012年12月1日零时移交给南沙区管辖。番禺区婚姻登记处将从2012年12月1日起不再受理男、女双方户籍均为上述3镇的婚姻登记业务。”

　　南沙接管番禺东涌、榄核、大岗三镇此前已经多有传闻，这是番禺三镇划归南沙管辖的消息第一次在官方渠道公布。

　　东涌、大岗、榄核交接后，三个镇的群众在福利待遇等方面有5年的过渡期，番禺区与南沙区已达成共识，确保三镇群众享受的福利“就高不就低”、“就好不就差”。三镇户籍的应届初中毕业生在5年过渡期内可按移交前政策继续报考番禺区属普通高中和示范性高中，三镇参加新型农村合作医疗及医保、公费医疗人员在5年过渡期内可按移交前政策继续享受番禺区属医院的优质医疗服务等，得到了广大群众的认可。

　　掌柜点评：番禺三镇归入南沙的消息一出，不少番禺网友则大呼“蚀本”，连版图也要缩水。广东名嘴陈扬也发表评论称，“番禺人的感觉会更加纠结，原来南沙只是番禺一部分，南沙成为一个与老窦平起平坐的区之后，现在又从老窦的地盘划走三个镇”， 直言番禺归广州管辖后非但没有获利反而是弊大于利，享受的政策优惠与待遇不及其他区多，利益层面的不公会导致番禺人心理层面的阴影。话说回来，虽然三镇所属已变，但终归地还在那里，番禺、南沙亦都是广州的一部分，未来的路仍需齐头并进。