杨遴杰：被企业造出来的“刚性需求”有待商榷

　　需求和价格水平之间是一种弹性关系。不是所有的“意愿”都能成为真正的需求，要看它能否适应价格的约束。被一些企业造出来的“刚性需求”有待斟酌。

　　中国的房地产企业特别喜欢造词，诸如“坐拥”、“耀世”之类的广告词在各种户外招牌上比比皆是。其中，被这个行业制造出来的“刚性需求”一词，在各种报纸和电视的新闻报道、评论文章里时常可见，如“楼市刚性需求，不需要理由”，“成交量抬头，刚性需求帮楼市走出低迷”等等。大家谈起它来，好像是在谈论一个很专业的名词，也好像承认有这么一个需求在为中国房地产业塑造一个无比坚实的底。

　　奇怪的是，这个在中国似乎是家喻户晓的一个词，查遍经济学教科书，却难觅其踪。一般教科书上有关于“需求”的定义，基本都是一致的：在一定的时期，在一既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。在价格-需求的坐标系里表现为一条从左上到右下的曲线。这说明需求是随着价格变动的：价格高，需求少;价格降低，需求增加。需求的价格弹性规律对于一般商品有较普遍的适用性。

　　回到其定义的文字上来理解，就可以知道需求的内涵：它和价格水平有关，不同价格水平有不同需求;它和消费者的意愿有关，但不是所有的意愿都能成为需求，还要看它能否适应相应价格的约束。这一点很好理解，如果不考虑价格，人们对商品的获得意愿是无穷尽的。就拿房子为例，在海边享有一所别墅，在丽江拥有一座院子，在学区内再有一套房子，谁不想?但是能不能真正成为对商品的需求，最终还是要受消费者钱包的支付能力的约束。承担不了价格的意愿，只能是一种想象的期待，不能归到需求内来谈。

　　各路人士提到的“刚性需求”中的“刚性”如果是指不管价格如何变动，某些需求一定要实现，那么这无疑有违前面谈到的常识。价格变动，需求一定会变。价格高到离谱，需求会缩到极小，不随价格变化的“刚性需求”是不存在的。有人说，粮食就是一个“刚性需求”，人不吃粮食会饿死。但是这种需求还真不是刚性，人人都想吃饱、吃好，但是在粮食价格高或者根本没有粮食供应的时候，有过“忙时吃干、闲时喝稀、不忙不闲时半干半稀”的解决办法，也有过极端情况下大量饿死的例子。房子问题同样如此，房价实在高的话，结婚不一定要买新房，几代同住，或者租房子住，也有的喊出“逃离北上广”的口号。同样，往前推二三十年，在没有房子供应只有分配的年代，住大房子的意愿更是强烈，但是“螺蛳壳里做道场”，几户人家住一套房子，家里人住上下铺的现象很普遍。

　　说这么多，无非要讲一个道理，不能把意愿当成需求，可实现的部分才是需求。房地产行业创造“刚性需求”这个词，似乎是要把它和投机需求区分开，把“刚性需求”等同于购房自住的需求。

　　房地产可以满足人们的两类意愿：自用和投资。对于收入较低受困于资金约束的人群，房价降低确实能释放购房自住的需求，说明这一部分需求是和价格存在一定弹性关系的，谈不上刚性。而投资需求更是怪异，它往往随价格上涨而变大，这也是前面提到价格弹性规律对于一般商品有效的原因。对于投资形成的商品需求在一定区间内和价格是成正比的，所谓的追涨杀跌，当年说北京房价要涨到三万元的时候，没多少人相信，但是真涨到三万元的时候，当年不相信的人也在到处筹钱买房子，这种现象在股市也存在。所以，对于投资需求也不存在刚性。

　　现实中不存在可对应物，却生生造出一个名词，只能说造词者需要利用这个词来实现一些意图。在房产泡沫时候，为了避免政府出台打击措施，说是刚需旺盛，不是投机需求;在房地产低迷的时候说刚需大量存在，需要尽可能地释放。这大概就是造词的本义。虽然不能轻易做诛心之论，但是听得多了，又自然形成了这种感觉。就像最近房地产行业处于低潮之时，这个词的频率出现得更高，似乎是要说给购房者听，效果就像大人鼓励两个小孩子比赛吃饭“你不吃，哥哥就会吃掉这块肉。”于是，妹妹紧张地把碗里的都吃完了。

　　经历过前几轮的价格波动，人们很容易受到各种说法的影响。要解决造词带来的困惑，还是有待楼市成为一个平衡的市场，也有待于各种政策的长期稳定。