肖文晓：政策微调空间增大 下半年将“稳中有进”

　　经历了2011年第四季度成交低谷后，2012年上半年在开发商“给力”促销以及首套房贷利率恢复优惠的春风，令沉寂观望了一年刚性需求喷涌而出，继3月份的“小阳春”之后，4月份小作调整的楼市在五一黄金周之后再度发力，促成5、6月份楼市新一轮的成交高潮。总体来看，随着“稳增长”重新成为各级政府的首要任务，本轮调控的“政策底”已经显现，未来地方政府对调控政策进行合理微调的可能性增大，预计下半年楼市将“稳中有进”，成交量回升的趋势将得到巩固，而楼价下调的空间则会收窄，趋于稳定。

　　调控政策：

　　经济力求“稳增长” 政策微调空间增大

　　在GDP增幅连续五个季度放缓、上半年GDP增幅跌破8%(7.8%)的背景下，为了达到经济“稳增长”的目的，中央政府今年已经连续两次下调存款准备金率，并在6月8日和7月6日两次降低基准利率，释放市场的流动性;另一方面，中央政府与地方政府对楼市调控的态度亦有了细微的变化，态度已经从之前的“回归合理房价”以及“坚定不移地继续实施房地产调控政策”转变为“稳定房地产市场调控政策”。

　　由此可见，尽管7月7日温家宝总理“决不能让房价反弹”以及珠海放松限购令被叫停显示“限购”、“限贷”依然是调整政策不可动摇的红线，但从近期扬州、南京等地出台的购房补贴政策可以看出，在新的经济形势下，地方政府对调控政策进行微调的空间已经增大，特别是在鼓励合理的住房需求方面，预计会有越来越多的城市加入到这一行列中来，并且进一步带动购房者积极入市的预期。

　　一手楼市：

　　下半年将呈“量升价稳”的态势

　　继3月份成交量大幅回升之后， 5、6月份全国房地产市场再次迎来成交量的井喷。根据战略管理部的监测，与4月份相比，全国四大城市一手住宅的成交量在五月份均有较大幅度的增长，北京、上海、广州、深圳的成交套数环比分别增加了45.7%、27.0%、55.6%和41.5%，继3月份之后再创去年调控以来的新高。值得注意的是，与3月份“量增价跌”的走势不同，5月份四大城市一手住宅的成交均价均有所反弹，北、上、广、深的均价环比一次上升了1.4%、7.0%、2.0%和9.7%，显示楼价渐趋稳定，而高端住房的成交亦有所回暖。

　　展望后市，开发商为了降低负债的压力以及保证现金流，下半年出货为主的心态不会改变。而购房者由于上半年楼市成交量的反弹，入市的信心有所恢复，下半年在政策的鼓励下入市的积极性还会进一步提高。因此，无论从供应还是需求来看，楼市在下半年都会维持上半年成交回升的趋势。价格方面，虽然预计成交转好之后开发商的优惠幅度会有所收窄，但是目前楼市总体的库存还是处于比较高的位置，而政策短期内也不可能完全放开，因此预计开发商还是会继续采取“以价换量”的策略，用较为合理的定价保证市场的成交热度。但如果个别楼盘的销售情况较好，也不排除小幅提价的可能。