回建强：回暖在所难免但当前不具备房价上涨基础

　　目前国家统计局关于楼市成交的月度统计还没出炉，但民间的各类“统计快报”已经满天飞，且步调一致地指向一种说法，6月份房地产市场实现回暖，成交量环比大增。

　　中房研协研究中心的《中国房地产市场研究》周报显示，6月份20重点城市住宅成交逐周环比增长，最后一周环比增幅达25.7%，周成交绝对量也达到年内新高。中房信监测数据显示，上半年特别是3-6月份连续4个月的成交量都基本支持了回稳的信号。刚刚过去的6月份，成交量创造了历史上的新高。一部分城市已经比往年最好月份的销量还要高。从项目角度看，如果说一季度的热销只有以首次置业为代表的“刚需”，那么到了二季度，改善型热销楼盘就比比皆是;到了5-6月份中端、高端的楼盘，甚至包括豪宅，休闲度假型产品都加入热销行列。楼市的成交结构在变化，市场需求确实已经有全面启动的迹象。楼市回暖已经在所难免。

　　如何看待这波楼市回暖，这轮回暖是否会演变成前几年的“非理性上涨”，从而再次形成“政策空调”、“越调越涨”的局面?笔者认为，历史不会简单的重复，本轮楼市回暖有其内在的动力，但已经与2009年不可同日而语。

　　本轮楼市回暖的动力有三方面：首先，楼市预期发生扭转。即由原来市场低迷、价格走低、企业破产的预期，逐步向市场稳定、价格走高、企业扩张的预期转变。这种预期来源于不断放松的各类政策。货币政策不断放松提高了购房者的购买力，如不断下调存款准备金率、三年来首次下调利率等增加了银行可贷资金，降低了贷款买房者的财务负担;银行提供8.5折优惠利率，公积金中心降低公积金贷款的首付比例，直接提高了购房者的资金杠杆。5月份以来一些地方政府不断尝试政策微调，且部分措施获得中央的默认，更加助长了市场对于楼市回暖的预期。

　　其次，首套自住等合理需求的释放。在当前制度安排下，首套自住需求可以通过保障房的形式实现，但由于保障房的建设进度和相关门槛，决定了大部分自住需求还是要通过市场途径解决。这就决定了在市场观望期、政策紧缩期，需求受到抑制的同时也在积累反弹的能量，特别是首套自住和首套改善性需求，带有一定的刚性，早晚都要释放出来。5-6月份楼市的回暖，正是这类需求带动和制造的。

　　再次，限购政策效用递减带来的增量需求。除北京外，大部分限购城市的购房门槛是持有一年的社保证明或纳税证明。如果说这个政策在出台之际能够带来市场强烈震撼外，那么现在这个门槛对很多人已经无所谓了，因为限购政策已经执行了一年多了。换句话说，经过一年的消化，限购政策效力开始递减，符合购房门槛的人也越来越多，市场增量需求开始释放，而增量需求中，就包含了一些特定的改善或投资性需求。这在一定程度上可以解释为什么近期一些豪宅产品得以热销。

　　从动力机制看，推动楼市回暖的需求总体是健康的。即便有人提出限购政策不合理，但我们设定这种限制是必要的，首套自住和首套改善性购房需求也是限购政策允许的。而从产业发展的角度，房地产业是国民经济的重要支柱产业，也是经济的发动机之一，调控政策的目的不是把房地产业限制死，而是引导其健康发展，因此，楼市在合理购房需求的释放下，实现的回暖是正常的，是房地产业健康发展的表现。首套自住和首套改善购房的释放，政府不但不应惊讶，更应当鼓励。