杨遴杰：土地市场真回暖了吗？充其量算局部回暖

　　限购政策实施后，一直在冷清中苦熬的房地产市场似乎终于迎来了转机，楼市三四月份的小幅反弹，随后是成交大幅上涨的“红五月”，随着千人排队，二手房涨价等报道涌现，似乎“红六月”的图景也要成为现实。与之相映的是土地市场回暖的景象，六月份以来一些大城市高溢价地块出让频频出现，既有恒大以13.22亿元、溢价170%、楼面价近3.3万拿下广州珠江新城商业地块，也有上海嘉定新城地块高达435.5%的成交溢价率。

　　土地市场真的回暖了?和过去一年多土地市场的冷清相比，土地市场除了底价成交和流拍两种结果外，也终于出现了久违的高溢价出让现象，说明至少在部分地块上有了竞争，开发商拿地的意愿提高了。在这个角度上来说，回暖是出现了，但是全面回暖还缺乏更多佐证，上海同期照样有底价出让的地块，武汉6月27号21宗地出让，3宗流拍，18宗底价成交，还有宁波接连出现两起退地案例。土地市场的高溢价出现在少数城市、少数地块，充其量也就能算局部回暖或有限回暖。

　　但是从局部回暖能否走到全面回暖，还是要从土地市场的需求谈起。如果开发商们拿地兴趣大增，手里也有足够的资金，土地市场就有了足够的需求支撑，自然会全面回暖，甚至像2009年那样井喷。对照着来看，不论是地块的成交总价还是平均的溢价率，近期的土地市场表现和三年前比还是差距太大。但是这时候可以说清楚一个问题，一直有人说地价抬高房价，地方政府现在财政吃紧，恨不得赶快把土地卖个高价，可是他想卖没人买。地方政府任何时候都希望地价高，如果卖地就能抬高房价，我们应该看到的是地价与房价不断上涨的过程。这一年多土地市场的沉寂冷淡足够说明，地价不是房价的内在驱动力，它是房价上涨后波及到土地市场的一种表现而已。卖地都卖不出去，谈何抬高房价。

　　此次土地市场的局部回暖有多种原因，一是市场长期冷淡后地方政府推出了一些优质地块，也调低了起拍价，自然引发了更多竞争;二是部分开发商前期销售策略得当，回收了资金，恰好换仓，纳入低价土地，比如万科在4、5两个月新增了49公顷的储备土地;三是房地产市场的销售增长给了开发商拿地的信心。近期许多地方政府不断试探调控边界出台刺激性政策，而中央基于经济形势提出稳增长的要求，更直接的是央行的降息，降低了购房总成本，房地产市场价格企稳，市场心理发生了变化，前期的观望、期待降价，转为害怕下跌过程结束，赶快购房的心态。北京近期二手房价格出现上涨恰恰说明了购房者心理的转变。

　　前两个原因都是土地市场供求双方在具体市场操作上的些许调整，对于整个市场并没有决定性作用。房地产市场能否保持热度甚至持续上涨，才是土地市场回暖的最终决定因素。只是当前的房地产市场缺乏持续的需求支撑，降息、稳增长放项目、地方出优惠政策，确实刺激出了一部分需求提前释放。但是在限购这个根本性限制条件没有放松的情况下，市场一套和二套房的真实住房需求总量是大致稳定的，就像大池子里的水就那么多，刺激政策不过是把放水口的位置放低了一点，或者说打开了一个销售窗口。当这一批能承受较高售价的客户需求释放后，销售窗口就关闭。再一次释放需求，就需要更多的刺激政策，比如进一步降息、降税和开发商降价来打开另一个销售窗口。

　　被圈住的真实需求与救市时放出的投机需求不同，投机需求追涨杀跌，前期的投机导致价格上涨，会引起更进一步的投机需求进入，从而形成一个正循环，直到资金枯竭或政府发飙。真实需求是消费一个少一个。所以，只要限购的紧箍咒不放松，今天房地产市场的回暖，会让接下来的市场表现更缺乏需求量的支撑。这就像福岛核泄漏后中国掀起的盐价上涨，消息过去后盐价降下来，很多人家里堆积着一箱箱的食盐，至少几年内他们是不会出现在超市的食盐架子前。