多年来,谈房论市,每每听到“刚性需求”的说法,我就觉得别扭。大河上下,长城内外,上至学者名流,下到黎民百姓都这么说,实在荒唐,甚至有点可笑。
也许有人要说,怎么啦?这有问题吗?当然有问题,而且是大问题。
平日里就这个话题我没少与人理论,有些人似懂非懂,多数人觉得概念性的东西没必要较真,显得漠不关心。我不这么认为,概念不清,难免认识不明,终至判断失误,行为失当,误入歧途,不可小觑。
在我看来,房地产市场严格地讲不存在“刚性需求”和“弹性需求”这一说,只有“有效需求”和“无效需求” 之分,以及“改善性需求”、“投机性需求”和“纯投资性需求”之别。
这里需要额外说明一下,之所以叫“纯投资性需求”,是因为自住同样离不开投资属性,也是投资性需求,只不过不是以投资为直接目的“纯投资性需求”而已,准确地说是“消费”连带“投资”的双重需求,前者是显性的,直接的,而后者则是隐性的,间接的。因为房地产商品天然具有“投资”和“消费”双重属性,无论是否自住,都抹煞不了“投资”的存在。消费和投资是房地产商品的双重基因,与生俱来,无法割裂。
还有,其实“投机性需求”也是不存在的,因为投机性需求实质还是“投资性需求”,只不过是“短线投资性需求”而已。“投机”是中国特色、中文特色的概念,据说西方国家是不存在我们所理解的“投机”概念的,国际市场“对冲基金”的投资基本上就是我们眼里的投机,但它却是最高明、最有技术含量的投资,比如索罗斯的量子基金做的就是世界公认的高超的投资。改革开放前,中国社会还有“投机倒把”一说,甚至还有“投机倒把罪”。所以“投机”这个词在中国一直是带着贬义的,至今尚未得到彻底的平反昭雪。
上述额外两个问题,也是业内外人士和社会大众长期没闹明白的,在此点到为止,不予详述,以免累赘。
话题收回来,房地产是不动产,是具有明确金融属性的资产、财产,如果说需求,对谁不是刚性需求?经济学意义上的财产只有三种:动产、不动产和知识产权。房产的消费是货币资产(动产)向不动产(房产)的转换,而不是货币资产的消失。房产本质上与货币资产无异,我们不要因为它穿上了不动产的“马甲”就认不出来了。说白了,房产就和货币一样,和金银珠宝一样,对谁都是刚性需求,不存在弹性需求。难道会有人和货币过不去?不想要?可要可不要?或者不想多要。房子,对于所有人都是只要能够有,那就一定要的,除非是死人,不然就是大笨蛋、大傻冒,或者不食人间烟火的异族另类。
想想看,既然对谁都是刚性需求,那还是我们听到、看到的所谓的“刚性需求”吗?恰恰相反,大家常说的“刚性需求”无一例外指的是部分人的需求。如所谓的“婚房”需求、“分家”需求等。所谓“刚性需求”只能是指“绝对需求”,而“部分人的需求”则是“相对需求”,如果说“部分人的需求”是刚性需求,那岂不等于说相对需求是绝对需求了吗?自相矛盾,不言自明,着实荒谬。
2023-05-22 10:00
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