长租公寓盈利仍是难题 鼓励同时要避免房企过度融资

　　银保监会日前发布通知允许保险公司可参与长租市场，明确险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前，在持续的政策红利下，长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。不过，长租公寓市场残酷的洗牌也在进行中，多个长租公寓品牌因经营不善而退出市场，运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。

　　接受中国证券报记者采访的专家表示，作为“重资产”的长租公寓，与资本的关系密不可分。要找到真正的蓝海，除需在服务、产品特色方面下工夫，资产证券化普遍被认为是未来的一条出路，而保险资金也可以通过购买此类资产证券化产品持续为长租公寓行业提供资金支持。同时，监管层必须严把“资产关”，避免房企借租赁住房政策“风口”过度融资。

　　盈利空间有待提升

　　中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇认为，目前，长租公寓运营处于发展的初步阶段，行业集中度偏低。对于布局长租公寓领域的企业来说，如何快速在亿万级市场占位，解决前期资金重压、回收期偏长，打造具有特色的运营品牌，建立差异化竞争优势，是亟待解决的问题。长远来看，必须要解决“投资回报率过低”的问题。

　　光大安石资产证券化业务负责人曾景认为，长租公寓盈利前景尚不明确，运营能力亟待提升。由于长租需求主要集中在人口密度相对较高的一二线城市，住宅类资产租售比太低，短期租金大幅提升空间有限。公寓类资产及部分商改住/租资产由于持有成本较低，是应该大力鼓励的长租公寓发展方向。

　　就深圳市场而言，碧桂园集团深圳区域法务副经理李冰认为，目前长租公寓产品同质化竞争严重，针对不同人群的需求未进行产品差异化设计。同时，从长租企业来讲，现金流回收周期加长，导致资金压力和运营压力不断增大。

　　尽管如此，从保险资金的角度来看，长租公寓无疑是投资新渠道。

　　业内人士介绍，险资需要更多长期、稳定、收益较高的投资方向来进行保值增值，这与长租市场的未来发展相匹配。