长租公寓盈利仍是难题 鼓励同时要避免房企过度融资

　　资产证券化将成突破口

　　一位险企资管负责人认为，险资进入租赁市场，目前风险依然较高。这是因为目前长租公寓运营机构、房地产投资基金是先将物业部分股权出售给保险公司等长期资金持有方，再协同后者共同发行REITs。但运营物业年化收益仅为3%-4%，其租金回报率低于保险资金长期投资回报预期值。因此，多数保险公司对长期持有运营项目的投资持谨慎态度。

　　该负责人认为，刚入市试水的阶段，险资与政府、国企合作是大概率事件。此外，一些“重资产”运营的长租公寓企业或许是一个方向。此类项目由于有资产支持，风险相对可控。

　　“近期而言，布局长租公寓业务最重要的两个要素是资产和运营，如果能够通过成本管理、规模化运营等提升经营效益，并逐步建立品牌，形成良性循环，能一定程度扭转当前长租公寓盈利低的问题。”何亮宇说，从行业长远发展角度看，如何通过土地供应方式的转变对租赁住房进行支持、降低“面粉”价格是必须要解决的课题。同时，从建设、孵化及证券化退出各环节对租赁住房行业予以全链条的金融产品支持，以及行业主管部门在建设验收、备案、交易等环节优化监管流程和效率等，对于长租公寓行业的快速、健康及规模化发展至关重要。

　　何亮宇说，保利租赁住房REITs、碧桂园租赁住房REITs等多单租赁住房REITs的成功落地说明，长租公寓发展方向是资产证券化。不同于传统的融资工具，REITs以资产为标的进行资本运作，在盘活企业存量资产，将“资产池”转变为“资金池”，在有效解决“重资产”长租公寓投资回收周期过长的同时，为“重资产”企业打造后端退出平台，完善“重资产”企业“开发、持有、证券化退出”的全产业链模式，能够使企业在前端土地储备、开发等环节无“后顾之忧”。

　　毫无疑问，REITs是持有“重资产”的企业布局租赁住房业务，甚至迅速占据租赁住房市场的重要投融资工具。

　　“长租公寓市场要获得良好发展，需要打通募投管退的全产业流程。退出渠道的通畅性及定价作用，是资金愿意市场化参与长租市场的重要前提。”曾景表示，目前，资产证券化是重要的退出方式，但也有很多问题需要解决，其中特别值得关注的一个问题是，国内缺乏长期限的权益类投资人，以至于大部分所谓的以资产证券化方式退出都是一种债性的再融资。

　　“从间接投资的角度来看，未来投资租金类资产证券化产品将成为保险资金支持长租公寓行业发展的重要手段。”东方金诚分析师徐承远认为，结合国外经验看，长租公寓融资最常用的手段是将租金等资产证券化后通过二级市场融资。保险资金的负债久期较长，和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。

　　徐承远表示，随着长租公寓行业的发展，未来此类资产证券化产品会处于持续增长的态势，而保险资金可以通过购买产品的方式持续为长租公寓行业提供资金支持。同时，资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付，具有风险隔离作用，保险公司可以更好控制投资收益。