广州一手住宅库存上升 去化周期达9.1个月

　　近日，国家统计局发布“2017年11月70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示，70个城市中有11个城市同比下降，20个城市环比下降或持平。在政府坚持“住房不炒”的定位及长效调控机制的有效干预下，一线和热点二线城市降温效果明显，多个城市已低于去年同期价格水平。

　　而广州11月新建住房价格环比下跌0.1%，这是继广州连续第27个月上涨之后，迎来的四连跌！

　　而在政策组合拳的作用下，广州楼市供需情况如何？库存量如何？

　　广州一手住宅库存上升 11月底已达9.1个月

　　据克而瑞最新提供的前11月广州一手住宅月供求数据来看，前11个月，仅4月、8月和9月这三个月为供过于求，其他月份均为供不应求，且供应量远少于成交量。

　　3月，供不应求情况尤为明显，这主要也是受到“317”“330”新政的影响。在“330”新政出台后，受限价、限售、限签的影响，很多项目都推迟入市，同时一手住宅预售证的发放速度也有所放缓，导致一手住宅供应量减少。

　　到了8-10月，相对比5-7月，广州一手住宅供应套数量逐步回升，但这几个月市场成交并没有太大增长（广州一手住宅5-7月供应套数13929，成交套数17941；8-10月供应套数21497，成交套数17009）。而11月，广州一手住宅供应量与成交量基本持恒。因此，广州一手住宅库存量和去化周期将缓慢上升。

　　虽然11月，广州一手住宅去化周期达到9.1个月，创下今年新高，但还属于正常范围。根据研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)对城市风险进行对比分析，通常认为：库存消化周期方面，在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求；供求比方面，在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供大于求，低于0.8则为供不应求。

　　黄埔、增城去化周期仅5.4个月

　　再来看下广州各区的一手住宅库存情况。

　　从库存套数来看，还是外围区域一手住宅存量较多，其中最多的是增城区，库存量为147.2万平米，共12542套；其次是花都区，库存量为136.9万平米，共10286套；排在第三的则是黄埔区，库存量为80.8万平米，共7277套。而库存量最少的，仍是位于广州中心老城区的越秀区，库存量为5.3万平米，仅533套。

　　年底将至，房企为了冲击全年业绩，在推货上加大了力度。据早期数据显示，11月广州楼市28盘推新，越秀、海珠、白云三区无推新，增城、黄埔共拿下9盘有推新动作，番禺、南沙共拿下8盘推新动作。在12月有推新动作的40盘中，增城+黄埔共有12盘推新，占了全市的近三成。

　　而从去化周期来看，还是外围区域比较受欢迎。其中去化周期最短的黄埔区仅剩5.4个月，其次增城区仅剩5.9个月，从化紧跟着排在第三，仅剩7.4个月。去化周期最长还是中心区，其中去化周期最长的海珠区为28.4个月，其次荔湾区为25.7个月，天河区则还有24.4个月。

　　广州东部的黄埔区和增城区近年交通配套逐渐完善，且有多个500强企业进驻，再加上楼盘推货多，价格还相对刚需，一直备受投资置业者的关注。而从化区得益于广州地铁14号线及价格洼地优势，也备受投资置业者的青睐。

　　而天河、海珠、荔湾这三个老城区，仍稳坐去化周期最长的前三位，天河区的去化周期为27.2个月，海珠区的去化周期为25.6个月，荔湾区的去化周期为21.1个月。

　　必须提出的是，由于外围区的网签控制较松，中心区如天河、荔湾等实际成交较多的区域受到网签限制更严，使得月成交量在数据上显示比实际更少，去化周期也相应拉长。

　　从数据上看，虽然广州一手住宅的去化周期逐渐拉长，但这只是限于“限购、限签”等多重因素的影响，整体上看仍是供不应求。

　　年底楼盘库存释放力度加大 买家入市积极性增强

　　如今接近年尾，依旧还有不少新货推出市场，尤其是朱村、永和、黄阁和广州科学城等热门板块货量仍然充足，购房者的选择空间较大。再加上房企为了完善全年的“成绩单”，对价格作了轻微的下调，买家的入市积极性有所增强。

　　因此，业内预测未来成交量在现有的基础上会有所回升，尤其是供应较早前更充足，预计也会在后续的网签成交中体现，未来市场有望逐步回暖。