高力国际深圳写字楼第三季度报告

　　广州甲级写字楼物业市场第三季度市场租赁需求旺盛，虽季内新增8.3万平方米供应，但平均租金仍较第二季度攀升1.9个百分点。预计约6.2万平方米新增供应会在第四季度推出市场。未来三年每年均有大量新增供应，并在2020年达到顶峰，其中超过70%集中在琶洲和国际金融城子市场。预计2018至2019年全市空置率将保持平稳，并于2020年攀升至自2015年来的历史高位。从2017年底至2018年，全市平均租金仍有3%至4%的涨幅潜力。由于2020年将有大量新增供应，租金水平将于2019年开始面临压力。

　　需求

　　受稳健的经济支持，租赁需求表现旺盛，未来三年的大量新增供应将进一步刺激市场需求。

　　供应

　　我们预计2017年第四季度将有6.2万平方米新增供应，2018年和2019年的新增供应均超过50万平方米，并于2020年突破100万平方米。

　　空置率

　　本季度广州全市空置率为8.7%，同第二季度相比下降0.6%。由于近期新增供应有限，我们预计本年度第四季度空置率将继续下降。由于未来三年有大量新增供应推出市场，预计2018至2019年空置率将保持平稳，并于2020年攀升至自2015年来的历史高位。

　　租金

　　季内虽有8.3万平方米新增供应，但广州市平均租金仍录得环比涨幅1.9%。受益于稳健的经济形势，我们预计2017年底至2018年底平均租金仍有3%至4%的升幅潜力,但租金水平将于2019年开始面临压力。

　　租户产业多样化; 珠江新城为租赁交易主场

　　第三季度广州经济继续保持稳健增长，前三季度全市GDP达15509亿元，同比增长7.3%；全市固定资产投资达3971.35亿元，同比增长7.4%。第三产业增加值对经济增长的贡献率达82.4%，对全市经济支撑作用明显。

　　越秀区和天河北体育中心子市场因发展成熟，且季内并无新增供应，空置率下降，租金持平。越秀区和天河北体育中心空置率为3.7%与6.3%，环比分别下降0.9%与1.3%。作为核心商业中心区，珠江新城虽新增2.3万平方米供应，租金仍录得环比3.7%的涨幅，达191元每平方米每月，空置率环比下降1.5%，达8.6%。琶洲因总体市场体量相对较小，季内新增6万平方米供应，空置率环比上升6.2%。但作为新兴商业中心区，季内租金仍录得1.2%的涨幅。

　　季内租赁需求旺盛，租户产业类别呈多元化，包含房地产、科技、金融、零售贸易等行业。根据本季录得的市场交易信息，超过一半的交易面积来自于房地产业和科技业，各占28%和23%。

　　房地产业超过2000平方米的交易共有5宗，分别为：玖间堂于珠江新城的环球都会广场租赁7,200平方米；蜜蜂科技有限公司于珠江新城的广州国际金融中心租赁2,991平方米；深圳海利丰实业有限公司于天河北体育中心的粤海天河城大厦租赁2,300平方米；潮青投资在珠控国际中心租赁2,300平方米；寰图在珠江新城的高德置地广场H塔租赁2,200平方米。除深圳海利丰实业有限公司落户天河北天河体育中心子市场以外，其余4项交易均在珠江新城。蜜蜂科技有限公司为首次进军广州CBD甲级写字楼，此次寰图是在珠江新城拿下的第三个点，两者均为联合办公运营商。

　　科技业方面，成交面积超过1,000平方米的交易共有4宗。其中阿里巴巴在琶洲的宝地广场租赁15,000平方米，为本季度全市范围内所有行业中录得最大交易面积。其余3宗交易为：广州启生信息技术有限公司于珠江新城的高德置地广场E座续租3,689平方米；尼康在天河北体育中心的财富广场租赁1,450平方米；广东一一五科技股份有限公司在天河北体育中心的天安人寿中心租赁1,000平方米。

　　珠江新城仍为本季度交易活动最活跃的子市场。接近一半（47%）的季内录得市场交易面积集中在珠江新城，交易租户行业呈多元化，来自房地产、金融、专业服务和制造等行业。活跃的市场交易导致珠江新城市场空置率降至8.6%，环比下降1.5%，领先于全市环比下降0.6%的平均水平。有限的新增供应和旺盛的需求助推了珠江新城租金均价的持续上升，本季录得珠江新城成交价超过190元每平方米每月的市场交易累计16宗，合计约12,000平方米。珠江新城子租金均价以3.7%的环比涨幅领先于全市租金均价1.9%的环比升幅水平，而接近全市过半的交易面积有效拉动了全市租金水平的上涨。

　　年内新增供应稳定，未来三年将聚焦于琶洲子市场

　　2017年第三季度，全市共推出约8.3万平方米新增供应；第四季度预计还有面积合计约为6.2万平方米的新增供应。未来三年将有超过200万平方米新增供应入市，相当于现有供应的47%。其中琶洲将占全部新增供应的54%，国际金融城占新增供应比25%，珠江新城及越秀合计21%。广州市租赁市场在未来三年将聚焦于琶洲。

　　未来两年空置率平稳，2018年租金上浮

　　广州甲级写字楼第三季度租赁市场需求旺盛，未来三年的大量新增供应将进一步刺激市场需求。我们预计2017年第四季度将有6.2万平方米新增供应，未来两年新增供应均超过50万平方米，并于2020年突破100万平方米。本季度广州全市空置率为8.7%，同第二季度相比下降0.6%。我们预计2018至2019年空置率将保持平稳，并于2020年攀升至自2015年来的历史高位。季内虽有8.3万平方米新增供应入市，但广州市平均租金环比涨幅1.9%，我们预计2017年第四季度至2018年平均租金仍有上涨空间，但将于2019年开始面临压力。