克而瑞肖文晓：政策调控限制交易 二手房成交或下降

　　房掌柜：就是说在住宅方面，我们有怎样的举措？我们先开始第一个话题，怎么样看待这一波的调控，因为全国各地出台的政策比较频繁，怎么样看待这个现象，如何理解“房子是用来住的，不是用来炒的”，特别是中央给了一个定位。

　　肖文晓：我是这样看这次调控的，就是说我也感觉和黄总的意见相同，这是非常的手段，我觉得这次的调控让我意外的是限卖，限制交易的资格，以前更多是在公寓和需求调的，公寓是土地，如果是需求的话就是限购和限贷，现在直接限制二手房的交易。这个东西从法律上讲合理性的支撑在哪，从物权法来讲，买了房子已经拿了房产证，交易已经完成了，不存在瑕疵，现在我有房产证还要等三年，这是非常的手段，只能说是特殊时期的，不到万不得已的时候，我相信政府不会这样做的，因为我们一直都说我们要让欧盟承认我们的地位。

　　房掌柜：这是长期的行为还是短期的？

　　肖文晓：没有说是多久，如果说现在出房产证，必须两年之后才能够交易，这样会存在比较大的问题，对于个人的买家来讲也会遇到问题，假如我只有一套房子，今天高房价，很可能是一家人，买了双方父母的积蓄买的，相当于家庭资产最重要的部分，急需用钱的时候怎么办？只能到银行抵押，但是利息高。对于购房者来讲，短期内看不到影响，他卖房的时候才有影响。但是对于投资者有影响，对于他来说，如果买二手房也要等两年才能卖，买一手房的话更长了，通常讲，我们买了新房，两年是成长的，这样的话，周期更长，广州五年前的市场和今年的市场相比，他比较发生了很大的变化，当然过去的5年房价一直涨，但是未来的5年是否一直上涨，没有人敢说。

　　房掌柜：出台这个政策规划，广州的房价和成交量，到底会怎么变化？

　　肖文晓：其实就是政府把这道算术题搞得更复杂了，今天是开发商自持，运营得好效益好，所以这个算术题就是说，很难出地王了。

　　房掌柜：现在政府调控增加了摇号，是新增的补充还是为了溢价？

　　肖文晓：我觉得是为了不出地王，对于市场来讲，给开发商提了一个难题，就是算术题怎么样算的问题，现在很难算是不是出地王了，没有办法推导出来，除非是全部地价，除非是自持了。我觉得每家企业都有算法，可能结果不一样，政府就是要你算不出来，对他来说，土地的收益没有影响核心的利率，广州起拍的地价比较高，都是接近市价。

　　政府保证了土地出让收益，然后摇号，反正收益有了。如果我们分析整个市场，市场的影响，对于缓和目前市场的情况，不一定是好事。4月28号，肯定会进入自持的阶段，相当于减少以后的供应，对整个市场的关系没有帮助，如果鼓励发展租房市场，因为让开发商自持，只能出租了，增加了市场租房市场的供应，所以对于抑制房价的上涨没有帮助，只是换了方式，把大家对地王的预期打破了，以后很少有地王的说法，只是换了一种说法。成交量的下跌，从我们研究的角度来讲，肯定长期的量跌必然导致价跌，但是目前来讲，广州市场，我也在月初和媒体写专栏的文章，就是说广州包括佛山的市场，在今年的话，房价的均价还是上涨的，因为这两个市场，现在普遍面临一个很严重缺货的问题，我们统计的3月的去货周期，增城、黄埔，花都区也已经降到7个月了，黄埔是2、3个月，可能还要低，这样的话，整个市场的供应出了很多问题。佛山也是这样，比广州还可怕，普遍的情况在5个月以下，这样的情况下，让开发商降价，短期内不愿意，没有很大的压力，去年的业绩很好，市场上竞争的楼盘也不多，所以短期内价格的压力很难体现。坚持调控政策，一年半载，我认为的话，微下的调整是有的，我说的是均价上涨，整个房价不会出现波动，均价是用全年的价格比较！我认为在今年的年中和下半年，价格会有一些波动。有一些区域可能有压力，因为短期不卖，但是长期不行，今年房企的目标还是很大的，比如碧桂园卖4万多。

　　肖文晓：我觉得考虑房企的业绩不应该考虑市场，碧桂园做了很多举措，很多人没有注意到，特别是非业内的，去年人家一年平均一天拿一个项目，拿地或者收购、合作，这样的话，对今年冲4千亿觉得有保障，我项目多了，虽然整体市场不行，但是项目量多，业绩增加理所当然，另外一个，他的目标也不是调控之前定的，所以这个很关键，有时候不能光看业绩，还有其他的因素要看。比如广州市场的成交量，你会发现今年的量会缩，今年最后的成交量可能明显，其他的没有什么。中间的楼盘会调低价格，包括新开的楼盘，因为政策影响在那里。

　　房掌柜：除了降价，还有什么招？在营销模式方面？

　　肖文晓：有一些公司可能会有一些应变的措施，现在大家不出，如黄总所说，开发商也和政府做密切的沟通，因为现在一刀列的新政也有问题。我没有受三合同的影响，单纯是等，现状就是各种限制，对开法商痛苦，也让投资者痛苦。

　　肖文晓：所以出现一个问题，政府的调控一次一次严厉，所以今天不搞现卖，大家不想听你的。包括317限购出来以后，大家抢着去买房，所以政府出更大的招，不给你卖了。所以我越来越调控，我越卖，直到极点的到来，对大家来讲，没有什么回头路可以走了。

　　房掌柜：我们最后一个议题，对购买者置业投资有什么好的建议？

　　肖文晓：我觉得这个调控对于刚需来说，提供的选房的时机，在过去一年多以来，用于自住，要和投资客抢房，有些人可能没看到房就买了，但是毕竟是拿来住的，对于选一套自己的房子是不利的，但是因为调控的关系，需求减少了，选择相对的增多了，而且开发商不像以前调一次价，给选房的时间不一样了。对于投资客来讲，我和温总的观点不一样，房地产是最好的投资，从投资的角度讲，但还是要打一个问号。从经济发展健康的角度说，我认为这种现象持续下去，是很可怕的，每次都是楼面价超过现在的楼价，意味着未来1-2年的时间，房子至少有50%的上涨才有空间，我们赶不上这个速度，这种情况对大家来讲，是一种煎熬。本地贬值那么厉害的经济国家，有几个是好的，都是水深火热，大家都不想走到这一步。政府今天出非常的手段，甚至用限卖，加上不合法理的手段，其实也是意识到这种危害。包括今天的雄安新区，对房地产的严控那么严重，对于投资者投机来讲，政府的管控非常严格。我之前也说过，对于今年的投资者来讲，房地产依然是他投资配比必不可少的一环，但不再是唯一的，而且比重减轻，所以大家谨慎训练自己的资产，甚至优化自己配置的结构。

　　涨多少都没关系，因为没有意义，为什么呢？为什么人家愿意炒房，甚至不愿意办企业，因为投资回报率高，如果每年房价上涨20%-30%，但是否一致维持这样的增速，2008年很平稳，对于投资者来讲，如果不涨的话，买的话就是亏了，因为投资收益率不一样，今天和余额宝的交易那么多，谁来炒房，所以不确定性因素增加了会对市场有影响，我的评价的话，就是成交量下降得比较厉害，我觉得广州的市场至少下3成以上。