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仲量联行:珠江新城甲级办公楼供应高峰带动企业升级需求

广州房地产网-房掌柜 2017-01-10 20:43:00来源:仲量联行
[摘要]纵观2016年,广州甲级办公楼市场新增供应为历年新高,其中超过70%集中于珠江新城。周大福金融中心等优质新供应进入市场,带动了企业升级办公楼搬迁, IT类企业成为优质办公楼需求的新增长点...

  2017年1月10日,仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:“纵观2016年,广州甲级办公楼市场新增供应为历年新高,其中超过70%集中于珠江新城。周大福金融中心等优质新供应进入市场,带动了企业升级办公楼搬迁, IT类企业成为优质办公楼需求的新增长点。但预计2017年新增供应仅为2016年的一半,整体供求关系将趋于平衡,珠江新城租金复苏势头显现。”对于优质零售物业市场,2016年整体租赁需求依旧疲软,零售商扩张意愿渐趋保守。购物中心的业态调整在持续进行,需要提供优质体验类元素以吸引消费者;整体租金与上年度基本持平,但资本值上扬。工业物业方面,在第三方物流,电商以及零售强劲需求推动下,2016年华南一线城市仓储需求保持活跃,而相对较高租金也诱使一线城市仓储需求外溢至二线城市市场。住宅方面,广州市场得益于年初政策利好而销量骤升,2016年全市新建商品住宅签约12.77万套,相比2015年全年上涨37%。高端住宅方面,2016年新推盘套数仅为2015年的一半左右,但全年销售却达到2,686套,仅同比下降17%。但过热的市场引来了政府调控,第四季度高端住宅销量迅速回落至531套,但高端住宅一手资本值全年同比上涨仍达15%。

  甲级办公楼

  优质甲级办公楼落成,集中释放升级需求。本年以广州周大福金融中心,侨鑫国际金融中心和凯华国际中心为代表的优质甲级办公楼供应相继落成,不仅代表珠江新城最后一批供应高峰竣工,也带动企业升级办公楼搬迁。除了一向以金融服务和专业服务业为主导的行业带动全年净吸纳量超过55万平方米,该数字是继2011年后的新记录。另外,值得留意的是,部分盈利增长高于预期的电脑、IT和通讯类企业新出现成为优质办公楼需求的新增长点,反映了以商务环境日趋成熟带来市场升级机会,令优质服务行业聚集度更明显。

  全年新增供应创下历史,空置率有所上升。2016年甲级办公楼新增供应超过75万平方米,为历年新高,其中超过70%集中于珠江新城。年内核心区域新竣工项目预租率大多超过五成,位于新兴区域的项目由于仍处于市场培育期,进驻率低于预期。虽然大量新竣工项目的涌入抬高整体空置率,但随着优质项目提前预租率及其办公需求不断上升,全市整体空置率在经历连续三个季度的上涨后,于年末回落至11.9%。

  甲级办公楼租金表现持续放缓,投资市场年末行情升温。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图指出,虽然全年净吸纳量增长迅速,但新增供应一下进入市场,使供求关系有所变化,导致新旧项目竞争变得激烈,业主方积累的租赁压力,在下半年逐步表现在更灵活的租金策略上。其中,珠江新城受影响较为明显。受此影响,全年整体租金持续放缓,经历连续三个季度表现平稳,第四季度出现环比微降,全年轻微环比上升0.6%。

  投资市场年末迎来多宗整售和大宗自用型为主的成交。其中,保险资金抢占市场的势头明显。由于可售的成熟项目稀缺,地段优越的在建项目受到市场追捧。2016年整体资本值同比上升4.6%,比2015年增速明显加快。

  2017年展望

  供求趋于平衡,珠江新城租金复苏势头显现。展望2017,预期2017年广州市国内生产总值增长与2016年持平,保持在8%左右。经济稳定增长为租赁需求提供一定外部支持,加上市内积极鼓励产业转型与升级,马炜图预测整体租赁需求维持2016年的稳定态势。其中,中小型金融企业和和计算机、IT以及通信行业将继续呈现活跃态势,其扩充与升级需求预期有所上升。另一方面,大型金融企业和国内主导行业的龙头企业将延续自建和购买自用办公楼满足其总部办公需求,进一步支撑广州甲级办公楼需求。

  再加上随着未来十二个月新增供应减少,马炜图预期2017年新增供应仅为2016年的一半,约30万,预计整体供求关系将趋于平衡。该趋势在珠江新城将更加明显,预期区域内空置率将持续下降,租金更会获得明显升幅,并将最终对全市甲级办公楼表现产生积极影响。投资市场方面,预计大型自用购买需求将继续推动市场气氛变得热烈,整体供不应求的局面将更加明显,以保险公司为首的国内资金将成为购买主力。加上逐步攀升的租金,预计全市资本值将持续走高。

  零售物业

  整体需求疲软,零售商扩张意愿渐趋保守。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明指出,2016年广州市社会消费品零售总额的整体增速仍然缓慢,很多零售商本年度的销售业绩也相应平淡,导致零售业整体租赁需求依旧疲软。在过去一年里,体验类行业(包括餐饮行业)仍旧是租赁需求的主要推动力所在,优质零售物业中规划给此类用途的空间普遍有较高出租率。然而疲软的整体需求影响着零售商的表现,尤其是中端的服饰类零售品牌,它们在广州市场扩张的速度较之前有所减慢甚至缩减。尽管如此,本年度仍有不少国际品牌首次进入广州市场,包括有Apple Store、Tesla、Bottega Veneta、Hollister、Weekend by Max Mara、Line Friends Café & Store等。

  调整持续进行,提供优质体验类元素以吸引消费者郭伟明表示,调整及吸引新租户入驻仍然是众多优秀零售物业的主题,而如何吸引更多人流前往则更是核心问题所在。在电商的压力之下,以及消费升级的背景下,中低端服饰零售实体店铺竞争力大幅下降,因此不少购物中心都进一步积极地进行调整,吸引更多体验类的租户进驻,通过为购物者提供良好的整体购物体验,吸引他们前来消费。

  大量新增供应入市,致使空置率在年末快速爬升。珠江新城和天河路的新优质零售物业供应较多,这些区位优越的新项目定位和地理位置相近,而它们的中高端品牌目标租户们当前需求疲软的情况,从而变相使得这些购物中心之间的竞争变得日渐加剧。高度的同质化竞争,使得这些新项目的开业率不尽如理想,空置率比原本预计的要高。因此,全市优质购物中心平均空置率在第四季度被推高至4.6%,较去年底增加2.5个百分点。

责任编辑:赖谷兰
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