仲量联行：珠江新城甲级办公楼供应高峰带动企业升级需求

　　2017年1月10日，仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“纵观2016年，广州甲级办公楼市场新增供应为历年新高，其中超过70%集中于珠江新城。周大福金融中心等优质新供应进入市场，带动了企业升级办公楼搬迁， IT类企业成为优质办公楼需求的新增长点。但预计2017年新增供应仅为2016年的一半，整体供求关系将趋于平衡，珠江新城租金复苏势头显现。”对于优质零售物业市场，2016年整体租赁需求依旧疲软，零售商扩张意愿渐趋保守。购物中心的业态调整在持续进行，需要提供优质体验类元素以吸引消费者；整体租金与上年度基本持平，但资本值上扬。工业物业方面，在第三方物流，电商以及零售强劲需求推动下，2016年华南一线城市仓储需求保持活跃，而相对较高租金也诱使一线城市仓储需求外溢至二线城市市场。住宅方面，广州市场得益于年初政策利好而销量骤升，2016年全市新建商品住宅签约12.77万套，相比2015年全年上涨37%。高端住宅方面，2016年新推盘套数仅为2015年的一半左右，但全年销售却达到2,686套，仅同比下降17%。但过热的市场引来了政府调控，第四季度高端住宅销量迅速回落至531套，但高端住宅一手资本值全年同比上涨仍达15%。

　　甲级办公楼

　　优质甲级办公楼落成，集中释放升级需求。本年以广州周大福金融中心，侨鑫国际金融中心和凯华国际中心为代表的优质甲级办公楼供应相继落成，不仅代表珠江新城最后一批供应高峰竣工，也带动企业升级办公楼搬迁。除了一向以金融服务和专业服务业为主导的行业带动全年净吸纳量超过55万平方米，该数字是继2011年后的新记录。另外，值得留意的是，部分盈利增长高于预期的电脑、IT和通讯类企业新出现成为优质办公楼需求的新增长点，反映了以商务环境日趋成熟带来市场升级机会，令优质服务行业聚集度更明显。

　　全年新增供应创下历史，空置率有所上升。2016年甲级办公楼新增供应超过75万平方米，为历年新高，其中超过70%集中于珠江新城。年内核心区域新竣工项目预租率大多超过五成，位于新兴区域的项目由于仍处于市场培育期，进驻率低于预期。虽然大量新竣工项目的涌入抬高整体空置率，但随着优质项目提前预租率及其办公需求不断上升，全市整体空置率在经历连续三个季度的上涨后，于年末回落至11.9%。

　　甲级办公楼租金表现持续放缓，投资市场年末行情升温。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图指出，虽然全年净吸纳量增长迅速，但新增供应一下进入市场，使供求关系有所变化，导致新旧项目竞争变得激烈，业主方积累的租赁压力，在下半年逐步表现在更灵活的租金策略上。其中，珠江新城受影响较为明显。受此影响，全年整体租金持续放缓，经历连续三个季度表现平稳，第四季度出现环比微降，全年轻微环比上升0.6%。

　　投资市场年末迎来多宗整售和大宗自用型为主的成交。其中，保险资金抢占市场的势头明显。由于可售的成熟项目稀缺，地段优越的在建项目受到市场追捧。2016年整体资本值同比上升4.6%，比2015年增速明显加快。

　　2017年展望

　　供求趋于平衡，珠江新城租金复苏势头显现。展望2017，预期2017年广州市国内生产总值增长与2016年持平，保持在8%左右。经济稳定增长为租赁需求提供一定外部支持，加上市内积极鼓励产业转型与升级，马炜图预测整体租赁需求维持2016年的稳定态势。其中，中小型金融企业和和计算机、IT以及通信行业将继续呈现活跃态势，其扩充与升级需求预期有所上升。另一方面，大型金融企业和国内主导行业的龙头企业将延续自建和购买自用办公楼满足其总部办公需求，进一步支撑广州甲级办公楼需求。

　　再加上随着未来十二个月新增供应减少，马炜图预期2017年新增供应仅为2016年的一半，约30万，预计整体供求关系将趋于平衡。该趋势在珠江新城将更加明显，预期区域内空置率将持续下降，租金更会获得明显升幅，并将最终对全市甲级办公楼表现产生积极影响。投资市场方面，预计大型自用购买需求将继续推动市场气氛变得热烈，整体供不应求的局面将更加明显，以保险公司为首的国内资金将成为购买主力。加上逐步攀升的租金，预计全市资本值将持续走高。

　　零售物业

　　整体需求疲软，零售商扩张意愿渐趋保守。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明指出，2016年广州市社会消费品零售总额的整体增速仍然缓慢，很多零售商本年度的销售业绩也相应平淡，导致零售业整体租赁需求依旧疲软。在过去一年里，体验类行业（包括餐饮行业）仍旧是租赁需求的主要推动力所在，优质零售物业中规划给此类用途的空间普遍有较高出租率。然而疲软的整体需求影响着零售商的表现，尤其是中端的服饰类零售品牌，它们在广州市场扩张的速度较之前有所减慢甚至缩减。尽管如此，本年度仍有不少国际品牌首次进入广州市场，包括有Apple Store、Tesla、Bottega Veneta、Hollister、Weekend by Max Mara、Line Friends Café & Store等。

　　调整持续进行，提供优质体验类元素以吸引消费者。郭伟明表示，调整及吸引新租户入驻仍然是众多优秀零售物业的主题，而如何吸引更多人流前往则更是核心问题所在。在电商的压力之下，以及消费升级的背景下，中低端服饰零售实体店铺竞争力大幅下降，因此不少购物中心都进一步积极地进行调整，吸引更多体验类的租户进驻，通过为购物者提供良好的整体购物体验，吸引他们前来消费。

　　大量新增供应入市，致使空置率在年末快速爬升。珠江新城和天河路的新优质零售物业供应较多，这些区位优越的新项目定位和地理位置相近，而它们的中高端品牌目标租户们当前需求疲软的情况，从而变相使得这些购物中心之间的竞争变得日渐加剧。高度的同质化竞争，使得这些新项目的开业率不尽如理想，空置率比原本预计的要高。因此，全市优质购物中心平均空置率在第四季度被推高至4.6%，较去年底增加2.5个百分点。

　　租金与上年度基本持平，资本值上扬。本年度租金增长整体平稳，全市增长势头有所放缓。由于新一代消费者对消费的概念已不单纯满足于购买商品本身，而老城区传统商圈中的成熟购物中心在提供消费体验方面不如新的购物中心和区域社区型购物中心，因此传统商圈的老龄购物中心对年轻消费者的吸引力日渐下滑，导致租金压力加大。2016年第四季度广州优质零售物业整体平均租金环比及同比仅分别上涨0.2%及0.7%。

　　本年度内广州市优质零售物业市场无大宗交易成交。尽管租金增长放缓，不少国内零售物业开发商和机构性投资者仍积极拓展广州市场，对拥有稳定现金流的成熟项目积极进行接触问询，市场氛围较为热络，业主方面对要价也相对强硬，全市优质零售物业资本值有所上升。

　　2017年展望

　　鉴于2017年整体经济发展局面平稳的预期，郭伟明预计广州零售总额发展增速不会有迅猛回升，加之电商对实体类零售商的压力持续存在，预料零售商对短期未来发展规划将仍持保守态度，尤其是服饰类零售商，由于其销售额下滑对利润产生压力，因此对扩张开店会变得更加谨慎，国内外中高端服饰品牌快速扩张的脚步可能会稍缓下来。从政策层面而言，在2016年11月11日发布的《国务院办公厅关于推动实体零售创新转型的意见》中提出政府将强化政策支持，鼓励线上线下的融合之余也建议促进消费体验的提升，通过丰富购物体验来吸引消费者。除此之外，来自汇率方面的影响也使得境外购物变得不如以往吸引，对部分实体零售商的销售有正面影响。因此，尽管短期内整体需求回弹可能性较低以及来自电商和跨境购物的压力仍旧存在，广州零售业在2017年的发展预计会以稳定为主。

　　供应方面，郭伟明预计未来一年广州市场将出现约30万平方米的新增优质零售物业面积，由于这一波新增供应体量不小，再加上2016年第四季度的三处新增供应尚需时间消化，预期2017年的空置率不会很快下降，而是会逐步降低至3%-4%。因此，我们对租金的增长预期仍偏保守，预计增幅甚微。

　　投资市场方面，国内长期稳健型投资者对零售物业的兴趣不减，并且可售的优质成熟物业仍有限，预计卖家资本值立场软化几率较小，整体收益率相应轻微下调。

　　工业物业

　　物流园

　　华南一线物流市场需求活跃，非保税需求持续外溢至二线城市。仲量联行广州工业地产部总监黄伟栋指出，在第三方物流，电商以及零售强劲需求推动下，2016年华南一线城市仓储需求保持活跃。优质大面积空置一旦进入一线城市市场，会受到租户追捧。若所处区位优越和细分市场成熟，零散空置也会受到市场欢迎。而相对较高租金也诱使一线城市仓储需求外溢至二线城市市场。本年度广州和深圳分别仅有一个项目进入市场。

　　在活跃需求带动下，广州整体非保税市场空置率在经历连续三个季度降低后，第四季度总存量上升，空置率年内首次提高，达到8%。深圳方面，非保税仓储市场空置率全年逐步走低，更于第四季度达到历史低位，低至2%。

　　由于普遍供不应求，华南一线城市租金保持上涨趋势。其中，由于深圳及其附近主要二线城市空置率较低，租户寻求合适仓库的难度加大，促使深圳非保税仓市场租金在本年度的涨幅较快，达8%。广州同期增幅为3%。

　　华南二线城市需求受利好因素支撑，东莞市场表现较为突出。珠三角二线城市的仓储租赁需求较为活跃。一方面，得益于电商和第三方物流需求活跃。另一方面，华南一线城市外溢需求也带动起二线市场气氛。

　　其中，东莞市场在二线城市中较为突出，其优越区位使其在吸纳外溢需求时具有显著优势。惠州虽然距离广深两地较远，但也可同时覆盖两个一线城市，需求逐渐涌现。佛山则主要吸纳广州外溢需求。由于二线城市政府仓储土地出让政策相对宽松，现阶段新增供应较为充足。值得注意的是，由于优质租户和定制类型租户对知名外资开发商开发的认可度较高，他们在二线城市中的项目普遍供不应求。

　　随着新增供应涌入，二线城市非保税物流市场整体空置率将有所提高。但整体来看，空置率仍保持低位。东莞受惠于地理位置与深圳供应量较少，新增供应均被迅速吸纳，空置率较去年同期上涨相对较少。由于二线市场对新增供应反应良好，业主对租金水平具有信心，租金报价获得支撑。其中，受到较低空置率支持，东莞租金水平出现轻微升幅。佛山方面，问询较为活跃，但市场空置面积有一定规模，导致业主对租金报价较为保守，租金水平全年保持平稳。

　　2017年展望

　　一体化建设逐步深入，二线城市吸纳一线需求的趋势将会加强。2017年社会消费品零售总额预期将保持增速，其中网上零售总额增速将维持高位。黄伟栋预计，受此推动，电商，第三方物流以及零售行业仓库需求将保持活跃，有力推进华南物流非保税市场在未来十二个月的发展。

　　广佛同城化与深莞惠一体化建设将促进珠三角经济圈建设，加强一线与二线城市间的基础建设与经济合作。受此鼓励，华南一线城市需求外溢至周边二线城市的趋势将会加强。另外，预计从深圳迁往东莞、惠州的制造业企业数量将有所增加，其迁移的物流需求值得期待。

　　未来一年，华南一线城市新增供应约为24万平方米，开发商主要为国内开发商。二线城市预计将有超过100万平方米新增供应进入华南市场，其中由知名开发商开发的供应量约为80万平方米，占比较高。

　　黄伟栋预计未来十二个月，广州和深圳整体将继续供不应求。一线城市的空置将仍为潜在租户的首选。租赁市场维持为业主市场，租金继续上扬。在新增供应较多的情况下，二线城市整体租金走势将保持平稳。

　　物流仓储投资市场预计保持火热，二线市场地价仍有上涨空间。黄伟栋指出，虽然2016年有外资资金出让资产包逐步退出物流投资市场，但这更多是由于其投资思路使然，整体物流投资市场仍保持活跃。而在租赁市场需求活跃的情况下，预计未来十二个月物流仓储投资市场保持火热。

　　由于华南一线城市仓储用地供应持续短缺，佛山，深圳和惠州等二线城市将会成为发展商重点关注对象。虽然政府开始表露收紧未来土地供应的态度，但物流发展商也正在积极地通过当地企业合作开发仓储项目。发展商争抢二线城市仓储用地将会在2017年步入高潮，预计地价将延续2016年的上涨趋势。

　　高端住宅

　　广州住宅市场得益于年初政策利好而销量骤升，但过热的市场引来政府调控。2016年初，央行再次下调存款准备金率并维持4.35%的贷款基准利率不变，同时，相关部委还出台了契税减免政策。这些政策极大地刺激了广州本地的购房需求并推升市场情绪，因此住宅市场在春节之后便进入了“量价齐升”的快车道。2016年，全市新建商品住宅签约12.77万套，相比2015年全年上涨37%。高端住宅方面，2016年新推盘套数仅为2015年的一半左右，但全年销售却达到2,686套，仅同比下降17%。但是，这2,600多套高端住宅中，有七成左右是在二、三季度中售出的。及至第四季度，政府为了防止市场过热及维持房价稳定而加大了对高端住宅的调控力度，网签和新推盘量收到影响。有鉴于此，第四季度高端住宅销量迅速回落至约530套。

　　前三季度高端住宅市场资本值涨幅明显，但第四季度涨幅开始收窄。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出，强劲的升级需求与活跃的市场氛围是高端住宅价格上涨的最大推手。一手市场方面，由于全年新推数量较少，供不应求的局面更为突出，因此高端住宅一手资本值全年同比上涨15%，其中前三季度平均涨幅更是达4%。二手市场方面，一手市场的供应不足，令不少潜在买家转而考虑二手高端住宅，推动二手高端市场的资本值全年涨幅高达近20%，其中前三季度平均涨幅达5%。但是随着第四季度政府调控力度的加大，即使改善型需求未受太大影响，市场活跃度的下降依然令市场氛围开始降温，结果是第四季度高端住宅一二手资本值涨幅均收窄至3%左右。

　　租金上涨主要由珠江新城的供需关系推动。珠江新城作为广州的核心中央商务区，每年都吸引着大量公司进驻，因此该区域高端住宅的租赁需求也逐年稳定增长。而2016年二三季度活跃的二手房交易市场却使区域内的可租单元相应减少，供需的不平衡，令珠江新城区域内高端住宅的平均租金在这一年内快速上涨，并带动全市高端住宅租金同比增长9%。

　　2017展望

　　展望2017，曾丽指出，政府开始正视房地产市场存在的风险，维持房地产市场稳健自然成为政府在下一年希望实现的目标，因此，中国人民银行将对货币供应进行控制，避免过多货币进入房地产市场；与此同时，在人民币汇率承压的背景下，利率也难有下调空间，甚至有一定几率上浮。所以，曾丽认为开发商借贷成本和购房借贷成本皆会上涨。

　　地方政府仍将是房地产市场调控的主体。预计广州市政府将加大调控力度，但调控将主要以行政手段实现，而政府出台更严厉的限购政策的可能性则较低。曾丽认为，这主要是由于房地产及其相关行业在经济发展中的地位举足轻重，因此预计广州政府仍然需要一个稳定发展的房地产市场来实现2017年经济增长8%的目标。

　　曾丽表示，“受政策层面的影响，预计2017年一手高端住宅的销量将较2016年出现一定程度的下滑，市场情绪也将继续回落。但如果我们对政府调控方式及意图的判断准确，改善需求在政策面将不受打压，高端住宅市场的资本值上涨仍将得到支撑，因此预计一手市场在2017年全年仍能保持6%-9%的价格增长。而二手市场方面，由于2016年二三季度二手房交易活跃，核心地段的优质单元最先出清，目前市面上已难觅维护优良且地处核心的二手房源，再加上一手市场价格涨幅趋稳的预期下，我们认为二手成交将弱于一手市场。预计2017年，资本值增长率比一手市场低。”

　　租赁市场方面，曾丽预计核心区域受限于可租单元稀少而活跃程度有限，更多成交将来自滨江东等核心区域边缘位置。但非核心区域的高端住宅周边配置并非十分理想，限制了业主对租金的议价能力。预计全年租金同比增幅在5%-7%之间。

　　备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。