花旗发布贺年信 称今年中国房地产从春秋迈进战国时代

　　“2016代表行业的销售最高峰，2017年是行业的分水岭。”近日花旗在其贺年信指出：中国经济曙光乍现，中国房地产从春秋迈进战国时代。

　　以下为花旗贺年信全文：

　　新的一年，新的开始，Oscar和花旗中国研究团队/亚太地产研究团队的同事们在此先向大家拜年，祝朋友们新年龙马精神，幸福快乐！多多感谢朋友们的大力支持！

　　当“困难已成新常态”，2016的领会

　　2016最后的小十天假期， Oscar错峰避开大部队，留港消费，带娃，爬山，阅读，做饭，事实上甚为享受。近年，Oscar跟身边朋友和同事经常强调平常心和快乐情绪，毕竟咱们，尤其是金融界的朋友，生活在一个这么拧把的世界，幸是很有幸，见证了这么多不平凡。可还是太跌宕起伏，太有“天将降大任于斯人也”的节奏。这小十年，困难已经成了“新常态”，领导们还是在说“明年将是最困难的一年”。2016年是不平静的一年，是所有金融人都难以忘怀的一年，从去年第一个交易日A股喜迎“熔断”开始，就注定2016的不凡，小的不说，英国脱欧和特朗普赢得大选这算跌尽大家眼镜。没想到Oscar去年用汉字“破”作为对2016的中国企盼，这“破”字应验市场大家跌破眼镜，本冀望咱中国“不破不立”，至死地而后生，可现在破局的是人家美英，咱中国也就是修修补补。这可能也反映了中国经济困难但不至于绝望，中国几千年的改革都是不见黄河心不死的，期待他在尚游刃有余时做“破局”，可能也是不现实的。回首2016，Oscar自己倒是认真贯彻了一直对房地产公司的策略推荐“守正，出奇”，去年Oscar在坚守房地产行业研究之外，身兼中国研究团队主管，投入大量时间在团队建设和A股研究覆盖，现在我们可以自豪的说花旗拥有市场上其中一家最好的行业研究团队，而且新旧行业兼备；而花旗在A股覆盖数量方面也进入市场前三，现在已经覆盖了超过150只A股，包括几乎所有的龙头。希望朋友们以后多多支持，我们一定会竭尽全力，提供最卓越的服务！

　　投资方面，Oscar也有一些领会分享：

　　1．所谓市场共识的脆弱性，也接受了“知乃不知”

　　2．思考的独立性，跟主流媒体保持适当距离，“脱离主流媒体，与世界脱轨；相信主流媒体，与事实脱轨”

　　3．不要恐慌，避免左一巴，右一巴

　　4．不要低估政府和央行手段的无底线

　　中国房地产：2017分水岭，从春秋迈进战国时代

　　还是先跟朋友们聊聊中国房地产吧！事实上2016年中国大城市楼价狂飚也算是出乎不少人意料之外，政府就算了，它那是得了便宜还卖乖，局是你设的，规则你定的，钱你拿的大头。2016大城市楼市大旺除了中国若干大都会区域迅猛兴起的因素（钻石五大都会），政治经济人口高度聚集在这几个区域内，主导火线还是“钱作怪”，你印这么多钱，又用锁国政策，国内又缺乏投资渠道，钱不流进楼市才怪，所以中国房地产这十多年来除了是像习大大说的是用来住的外，它的主要功能还作为“巨型蓄水池”。Oscar基本不相信政府的所谓调控，往死里打更是伪命题。如果Oscar 说明年下半年深圳，上海，北京房价还涨，大家别生气，大家有见过真心调控不增加土地供应的吗？地方政府一块地卖便宜了都翻桌子，又骂又罚的，这就是调控！房地产在很多国家已经沦为一种财富再分配的工具，而把持这工具的人就是政府和社会富裕阶层，所以房价在顶级城市事实上与地方老百姓的个人收入未必有必然关系，反而跟全国总财富，跟货币供应关系更紧密。

　　分析楼市相对分析股价要容易，我还是先讲2017中国楼市展望吧！简单总结：

　　• 政府态度就是2017十九大以前大家偃旗息鼓，回家消停，不论你愿不愿意

　　• 政府调控围绕中心思想：明年大城市房价报出来的数不能涨，地王也少捣乱

　　• 可导致2015/2016楼市大旺的因未改，所以这就决定了2017的楼市是大城市量快速收缩，价基本稳住

　　• 土地供应上不来，大城市低价下不去，地方政府也不愿意，政府是必保地价

　　• 行业领导者你有你调控，我有我抢占市场占有率，寡头时代即将到来，现在考虑的是在市场中还有没有得玩，你觉得他高风险，他悠然自得

　　2017年是行业的分水岭，2016代表行业的销售最高峰，一年十三亿平米销售这什么概念？当然，2013年大家也曾以为是峰值。我们觉得2017年应该是中国房地产业的分水岭，代表粗放式的增长期的结束（事实上很正常），2017行业开始进入加速的市场集中度整合，而且是变加速，2016年前十大地产商市场占有率已经提升到20%（top20:26%）,2020年前十大地产商市场占有率很可能飚到35%（top20:48%）。2015/2016年事实上是分水岭前，市场进入变加速整合期前的准备期，这也很好的解析了为何2015/2016一些地产商的疯狂扩张行为，当市场在考虑的是利润率，考虑的是净负债率，考虑的是市场长期需求，他们考虑的却是在市场分水岭后还有没有得玩的生死存亡之事，考虑的是未来几年能成为剩者为王的一分子吗？考虑的是在扩张时也是在摧毁对手。所以，过去几年，不少地产商跟投资者两方陷入了一种两不相待的局面，你笑我疯颠，我却笑你看不清。当然，这样的地产商需要的是千山我独行的勇气，世界就是这么讽刺，当他们无所谓了，股价也就可以了！