花旗发布贺年信 称今年中国房地产从春秋迈进战国时代

　　现在真正在主导房地产行业的说穿了也就两件事：大都会区域的兴起（钻石五大都会）和行业集中度快速整合，大都会区域的形成方兴未艾，核心城市的房价地价狂飙打破旧有的地域界限，轨道交通的成熟更是打通了城市间的任督二脉。所以，要么你有祖荫，要么有特别拿地技能（如一级土地，商业综合体），要么鼓起勇气抢地，如果现在在这些大都会区域土储不足的话，那就是还混不混得下去的问题了。

　　行业还有未来吗？朋友们不少会问混下去也得挣钱才行，那反过来Oscar斗胆问一下，何以见得不挣钱呢？现在上市地产公司2016到2018结转的净利润率应该都在10%左右，这在中国算有赚头的吧！朋友们可能还问，过了2018，铁定大不同，现在拿的地根本没利润呀！可第一，大家假设的是房价未来不涨；第二，上市公司土储有贵有便宜的，有时还有点什么旧改土地，并购土地什么的；第三，一些没上市的地产公司倒下不是好事吗？中国地产商只所以未来很大机会还是会有不错利润，说穿了就是“跟庄”，这个“庄”就是政府，如果没有一定吸引的回报（比如10%净利），是无法吸引足够多的“桩脚”一起玩的，毕竟这是“苦活，累活，风险活”。何况这些桩脚跟庄家本身就是一家人。大家可能不信，中海外一年的利润跟腾讯相差也不远，大家市值可是十万八千里。况且当地产行业形成高度集中后，行业壁垒大大提高，这些领头羊凭借优势一方面可以享受不错而稳定的销售利润，另一方面，中国地产商的规模有独到优势，很容易从存量上做文章，像万科，恒大这种历史客户有两三百个家庭，这种资源优势是其它行业所没有的，也可以是未来的利润端。

　　地产股的未来

　　2016是令人纠结，甚至扼腕叹息的一年。楼市大旺可内房股整体股价却相当失望，尤其是龙头。内房股股价一向诡异，2014年底熊窝里跑出头牛，当时市场很困顿。2015年虽有股灾，香港内房股逆市涨了6%，大龙头得有小20%的涨幅吧！地产买方卖方腰板刚直了一些，2016当场就地一跪，还是在市场好成这样的情况。除了我们，估计地产商老板们都郁闷呢！还要他们证明什么？销售，盈利，负债，派息，把心拿出来都想！别沮丧，唯有鼓励地产公司们“射有似乎君子,失诸正鹄,反求诸其身”。检查自己，端正自己，增加发展和盈利可预测性，不忘风险管理，加大派息，自有欣赏者。不用刻意迎合，折损的是尊严，跑到很不喜欢自己的人那里去问为什么是没必要的，有时人家不喜欢就是不喜欢，没什么特别原因。可能对于很多欧美人士人家也真的无法想象一年卖一千三百万套房子的概念。

　　未来呢？盈利压倒一切，如果内房上市公司能保持不错的盈利增长，加上现有扭曲的股值，没理由我不正面。2016年虽然股价表现令人失望，可龙头股们在过去小十年却是恒指蓝筹股表现十强。更重要的是2017及以后几年呢？朋友可能又会提出一个疑问？如果2016是销售顶峰，股价还不涨，那2017分水岭以后就更别说了，这观点有点问题，第一，股价与销售不成完全正比；第二，龙头明年增长还是可以的；最最重要的是，一旦行业变加速整合，形成高集中度，行业壁垒大大提高，剩者为王，大家看看家电行业，运动品行业等。往往行业过了分水岭，真正大整合后，龙头股的表现相当耀眼！而我们深信中国地产行业2017开始了这分水岭后的整合故事！

　　2017：中国曙光乍现，没有选择就是最好的选择

　　2016真是一个“破”字，跌破眼镜，黑天鹅满湖，咱中国修修补补，经济稍有站稳，可在社会上却伤害了老百姓的心，一个雷洋案呼唤的是中国的法制，呼唤的是真相的力量，物伤其类，秋鸣也悲！一个漫天雾霾，真的是不能呼吸之痛，谁也无法逃避！

　　2017年，新年致辞，习大大说要“撸起袖子干”，是要我们大干特干吗？可原则上2017年中国宏观经济却很难太乐观，尤其是上半年。外有特朗普，现在摆下的战局相当明显，中美贸易应该大风大浪。对内，中国今年的经济基调是稳，政策上既要防止楼市泡沫继续膨胀，又要防止外汇大量流失，人民币适当贬值，还要面对因利率走高对巨量金融产品造成的冲击。整体货币政策是稳健加中性。所以，这种大环境下，Oscar很难想象今年中国宏观会有大突破，严格上说，宏观上还是“防守之年”。面对这样的内外交迫，貌似很糟糕，可这可能也是好事，“没有选择有时就是最好的选择”，尤其对于中国这种国家，这也逼迫中国再无退路，不得不去勇敢的进行产业升级，减少世界工厂的尴尬角色，经济上更多的向内转型为内需导向。这可能也是好事！

　　宏观太深奥了，2016年的一个教训是宏观猜中无奖，你可能猜中英国脱欧，猜中特朗普当选，可有谁猜到市场反应这么正面。天晓得！所以，芒格说得对：“宏观是我们必须接受的，微观才是我们有受作为的”。如果Oscar给2017一个汉字代表对未来的期待，我会给个“光”字。哈哈！会不会有点太正面，可事实上Oscar相信虽然中国的宏观还是在困难时期，可微观上中国却有一定起色，这个光是曙光。如果中国的微观经济在改善，宏观慢慢也会走出困顿的。从微观下手，可能是2017的一个战略，而在2016年这已经有所体现了。我所谓微观繁荣最佳体现就是“产业升级”和“消费升级”。产业升级具体的就是那些中国制造，如电器，机械，汽车等等；而消费升级具体的已经是“在家靠淘宝，出门靠微信”的地步，这一轮消费升级提供的不是炫耀品，而是体验品。这两方面应该还是大有可为的。

　　特朗普的事谁说得清楚呀！说不定我们期待的蓝天也有他的一份贡献！

　　最后再次感谢朋友们对我们一直以来的大力支持和包涵。真诚祝朋友们2017沐浴在阳光中，生活在进步中，愿望实现！