韩世同:一二线城市房价上涨明显 三四线城市库存多

　　“今年上半年，受深圳楼市的带动，一线城市和部分二线城市房价上涨比较明显。”广州知名地产专家韩世同指出，这一现象并不意味着房地产行业发展迎来了春天。其实，这些房价是遭遇强刺激，被救市的金融杠杆所驱使推动的，是不可持续的发展。韩世同指出，去库存部署的初衷是让三四线城市去库存，结果却是一二线城市房价大幅度飙升，这样是有点事与愿违的。业界必须要看清楚这一点，不能盲目地不做任何考量去涨价。

　　三四线城市去库存压力大

　　自2015年初以来，中央定调大力去库存，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都利好去库存目标的实现。2016年继续坚持去库存导向，包括调整首次置业首付款比例、下调利率水平等，都是为了去库存。

　　“去库存、降息降准、宽松的货币环境等让资金都流向了一二线城市，三四线城市受到影响但是得不到很大的惠及。”韩世同认为，当前楼市的整体氛围是积极的，但是这也隐形地导致了楼市区域的分化。一方面是珠三角热点城市的库存荒，另一方面却是多数三四线城市面临去库存的压力。

　　据统计，2016年6月末商品住宅待售面积3335.42万平方米，同比减少505.95万平方米，降幅为13.2%，库存量低于2014年末水平，但仍高于2014年中及之前的水平；非住宅商品房待售面积2328.83万平方米，同比增长10.5%，库存量持续增长。数据反映，商品住宅市场去库存成效逐渐显现，但库存量仍处于高位。

　　尽管广东省去库存初见成效，但值得注意的是，分地区看，2015年下半年以来，珠三角地区的住宅待售面积整体快速回落，至今年6月末约为1908万平方米，为2013年以来的最低水平，去库存成效较为显著，其中广州、惠州等库存消化周期只有不到5个月，“补库存”的需求大。相比之下，粤东西北最近一年的待售面积总体变化不大，仍处在较高水平，去库存形势依然严峻。

　　韩世同表示，中央作出“今年房地产重点是去库存”的这个部署非常的英明，但是房地产业不应把去库存的药方拿来涨房价，尤其是不要把三四线城市的药方拿到一二线城市来涨房价。

　　农民工市民化有助三四线城市去库存

　　韩世同认为，去库存的部署和农民工市民化是相符的，因为农民工市民化会带来三四线城市人口的增加，这有助于三四线城市去库存。值得注意的是，农民工市民化缺乏正确的引导，也缺乏正确的产业配合。

　　“我们现在有一亿多甚至两亿多的农民工了。农民工在一二线城市待不下去，又回不了农村。农二代更麻烦，高不成低不就怎么办？回到三四线城市安顿下来，这是一个很好的解决办法和战略部署，关键的一点是要解决他们的就业问题，而不是一味地鼓励他们买房。”

　　韩世同表示，现在国家已经在提，要发展农业的一二三产，农业其实原来仅仅定义成一产，现在围绕着农产品的制造业、加工业就是二产，农产品物流、农产品配送和农产品电商其实就是第三产业。这个第三产业谁来做呢？韩世同认为，由城里人去做并不现实，而是应该让回去的农民工市民化了以后，到三四线城市去发展这些产业。但这里面有一个先后秩序，先是就业、户籍，然后才是买房子，安居同时又要乐业。

　　韩世同表示，国家已经提出了户籍制度改革、住房制度改革等来带动，其实就是传递出农民工也应该享受保障房、应该有公积金的信号。不过，现在农民工还不是市民待遇，这些方面还没有相关政策。“我们现在的政策就是‘你买房吧，给你一点钱等都可以’，这样恐怕不行，还不够细致，我们应该做得更细致一些。”