广州一手楼市供求缺口280万平 10月份部分区域无新货

　　日前，合富辉煌发布报告称，10月广州楼市约有4.5万套可售新货，其中，中心区的占比将低于两成（18%）；外围区域仍是供货重心，占八成货量（82%）。目前，广州多个外围主力板块一手房货量不足。

　　全市可售新货约4.5万套

　　这个10月，广州楼市约有4.5万套可售新货。其中，中心五区拥有最多可售新货的是广钢新城所在的荔湾区，外围区域可售新货多数集中在东部的黄埔、增城；花都区供应则是万达文旅城占“大头”（单个项目可售新货达2000套）。

　　广州中心区可售新货约8200套，其中广钢板块新货量达3000套，这无疑将成为10月一大市场热点。广州传统老城区（指越秀、海珠、原荔湾）仅有星汇海珠湾一个项目的货量超过200套，此外荣延府、中源御品两个新项目有少量供货。广钢新城是距离传统老城区最近且货量最充足的货源地，预计将承接大量来自中心城区的置业需求。

　　外围区域主力板块预计进入10月后仍将继续缺货。新货补给少，总量不足的区域有科学城东（黄埔）、知识城（黄埔）、广州新城（番禺）以及明珠湾区（南沙），尤其位置较好的热销盘货量稀缺。新货虽多、但预计供不应求的区域有：长岭居（黄埔）、新塘中心（增城）、教育城（增城）以及南沙中心（南沙）板块，预计10月将有较多新货补给。这几个板块的可售新货量均在3000套以上，但货量较多集中在非品牌项目。

　　缺中小户型、结构性缺货的区域是：华南板块（番禺）、市桥板块（番禺）。预计10月中小户型补给仍主要集中在祈福新邨单盘。而可售新货较多的东湖洲花园、海怡半岛等项目则以大户型产品供应为主。

　　今年楼市供求缺口280万㎡

　　2016年以来广州楼市成交保持高热度，3~8月全市商品住宅成交量连续6个月保持每月110万㎡左右的高位水平。1~8月，广州商品住宅累计成交870万㎡，同比增长30%；同期全市商品住宅新增供应面积仅590万㎡，供需缺口达280万㎡。全市商品住宅库存持续下降，存量面积由今年初的1405万㎡降至9月初的1197万㎡，消化周期由今年初的15个月缩短至当前的10个月。缺货行情支撑全市均价稳步上行，8月全市均价为17600元/㎡，同比涨幅为15%。

　　据悉，广州中心五区货量稀缺，今年1~8月商品住宅新增供应和成交面积分别为11万㎡和28万㎡，供应与成交的比例大体为1：3。其中，越秀、海珠、白云三个行政区仅有零星新增供应、缺货程度高；荔湾、天河得益于近年由政府主导的集中土地出让，新货补给较多；广钢新城、奥体板块成为目前中心城区的主力供求区域。

　　广州外围六个行政区年内商品住宅成交均超过新增供应三成以上。其中，黄埔、增城受益于区域内强劲的购买需求，库存大幅下降、当前消化周期仅为6个月左右；南沙消化周期亦仅有10个月左右。全市多个支撑区域楼市成交的外围板块（包括番禺的广州新城；黄埔的长岭居、科学城东、知识城；增城的新塘中心、教育城等多个板块），消化周期均在6个月以下，呈现明显的“供不应求”特征。

　　除上述区域外，番禺的华南板块和市桥板块，100㎡以下面积段户型产品呈现明显的“货量不足”特征。这两个板块100㎡以下户型存量面积仅占总存量的26%，且高度集中在祈福新邨等个盘。这意味着刚需买家在区域内的选择面将非常有限，“合心水”的刚需产品“一货难求”。

　　报告显示，在近两月市场的带动下，越来越多买家入市，部分优质项目开售价格及去化率均有明显提升，最多提升20%，比如千灯湖板块、珠江新城部分楼盘。预计后续时间政府将通过调整供地策略以稳定市场预期。因而，广州楼市在进入10月乃至四季度之后，“供求关系”将主导未来市场变化。