戴德梁行：2016年迎建设竣工高峰期 写字楼供应激增

　　随着许多门户城市和新兴市场中建设竣工量达到顶峰，戴德梁行预计这些地区的写字楼供应量将激增。2016年，新增供应的总供应量将达到现有供应量的13%左右，同时在建项目竣工之后，2016-2017年的总供应量将升至目前存量的16%。

　　新兴市场的建设竣工量将占据全部市场的60%，同时许多门户城市也将迎来大量的写字楼新增供应。在所有的亚太地区核心门户城市当中，绝大部分甲级写字楼竣工项目位于北京和上海。在中国这两个最大的写字楼供应市场上，甲级写字楼竣工项目总面积预计达到666万平方英尺，占据2016-2017亚太地区12个核心城市预期总竣工量的71%。

　　“大部分地区的开发商在预期需求之前着手开发建设。虽然这可能引发市场上对潜在需求的忧虑。我们还是应该正确客观地看待这个问题，”亚太区研究部董事总经理Sigrid Zialcita如是说，她还进一步补充道，“我们仍然将此趋势视为该地区城市的持续增长与发展。”

　　这股写字楼开发市场上的投机浪潮是否能真正反映潜在需求？面对该问题，戴德梁行大中华区研究部主管聂安达认为：“2015年吸纳水平很高，在中国核心城市和新兴城市中，新增供应获得了主要来自IT行业与金融服务业的预租和吸纳。这种高水平的吸纳率持续进入2016年，使人们对市场前景抱有极大的信心。”

　　在亚太地区的很多城市中，这股写字楼供应潮将主要面对新兴的次级市场和扩张的商业区。以上海为例，大约60%的新增供应将位于上海新兴的次级市场区域，这将加剧该地区对租户的竞争，同时有助于上海的企业租户降低租赁成本。同样在北京，核心次级市场上的新增供应也将增加，但45%的供应量仍然来自新兴的次级市场，预计将缓解中央商务区的租金价格。新的优质写字楼物业开发边缘化趋势，同样出现在澳大利亚的巴兰加鲁和菲律宾的博尼法西奥环球城。雅加达和胡志明市的基础设施项目将增加城市的商业吸引力，同时促进非中央商务区市场的扩张，重塑亚洲的城市格局。

　　“亚太地区近几年写字楼供应量相对适中，而近两年来随着空置量收紧，印度、印尼、马来西亚、菲律宾、越南以及泰国纷纷掀起建设竣工大潮。” Zialcita女士表示。

　　聂安达先生进一步补充道：“中国的形势与亚太地区其它国家不同，中国的写字楼竣工潮始于2013年，预计将持续到2019年，这股大潮已经使核心城市的租赁活动激增，而随着越来越多欲降低成本的租户转移到次级商圈和工业园区内，核心城市的租户压力就得到一定程度的缓解，并在整体上实现更加平衡的市场。”但是聂安达先生也指出，“在中国的某些新兴城市中，供需关系并不平衡，持续的竣工大潮可能会导致空置率在2016年飙升，并对租金价格带来更大的下行压力。”

　　在整个亚太地区，写字楼供应的扩张也会增加该地区的可投资存量，从而带来更多的风险投资机会，扩大房地产投资范围。随着现有城市规模迅速扩大，房地产行业也会进一步细分。