贺江川：实现62亿压力大 北辰还是有信心完成

　　从北辰来看，在市场和政策两方面的影响下，目前公司的销售受到影响。上半年比去年同期业绩有所下滑，这其中有市场因素，也有产品结构的影响。

　　但是北辰的现金很充裕，到六月底现金大概45亿元，当中大约有30亿元左右是专项贷款，或者是一些固定政府资金，所以目前还有15亿元左右的资金可以拿地。

　　现场提问：公司主要采取哪些拿地策略?在拓展布局和选择项目时，北辰主要考虑哪些因素?

　　贺江川：上半年北辰和合作方一起拿了武汉一宗地块，这块地成本比较低，公司已经付了地价下半年北辰还是会选择适当的目标城市，再拿两三个项目。

　　今年拿项目可能是北辰自己做，但更多会像武汉项目一样采取和别人合作的方式。去年北辰拿长沙世纪御景项目也是采取合作方式拿的。现在公司又签了杭州一宗地块，也是采取租赁方式拿到土地的预买权，在正式交割完之后，北辰再和合作伙伴共同拿到这块地。

　　在目标城市选择方面，目前，北辰主要投资方向是一二线城市。其中，在一线城市拿地的时候，北辰会在收益和风险两个方面评估得比较全面一些，尽量权衡风险，比较审慎。因为一线城市总体需求比较强，但房价水平也比较高，政策调控的风险还在，其比二三线城市的调控反应大。

　　而在二线城市，北辰还需要采取更加积极的拿地策略。因为二线城市的需求还是比较稳定，受调控影响比较小。在选择二线城市的时候，北辰更多选择市场发育比较成熟、投资环境比较好、城市人口相对比较多、房价收入比相对合理及经济比较发达的城市。最终，北辰会根据具体的城市，项目的具体位置和特点，再结合公司现金流，决定拿不拿地。

　　现场提问：近期北京高端市场有一个提价趋势，对北辰来说，这是不是一个利好消息?

　　贺江川：目前北京市高端市场有两类，一类是很高端的产品，即更多还是原来遗留的类别墅或别墅，或是低密度的高档楼盘。这些楼盘在位置比较好的地方，销售还是不错的;其受政策调控、信贷政策、市场变化及观望情绪等因素的影响不是很大。因为购买这些产品的客户的资金实力很强，更多看重第一居住地，及这个楼盘未来升值的潜力。

　　北辰碧海方舟项目就是典型的例子，其售价是10万多元一平方米，每栋别墅整体售价大约是五六千万，大的也就七八千万。这个项目就不太受市场的影响，它的客户基本上是一线富豪。目前这个项目基本上全部卖完了，有七八套还在办入住手续。

　　第二类是属于低密度住宅，这些项目受到政策调控、市场下行等一些影响，市场对这类产品有一定观望情绪，但和普通住宅相比，这类产品受影响没有那么大。

　　在北京，只要是五环以内，特别是南四环、北五环、东五环及西五环之内的房子，只要出来买气还是很强的。受影响比较大的，还是北京郊区的项目。所以，总的来讲，我认为高端市场会逐渐回暖，但是不会有太强烈的变化。

　　现场提问：今年上半年政府出台了八项规定，对公司投资物业项目会不会有影响?

　　贺江川：确实有影响，这个影响主要体现在会展和酒店这两块业务上，其他方面的影响比较小。北辰投资物业的业态分为酒店、会展、公寓、写字楼及一些商业出租物业。

　　上半年，北辰的写字楼业务有所增长，利润和收入都有所上升，和北京市的写字楼市场大致也是一致的，公寓基本持平。会议、展览的数量并没有减少，还是有所增加。其中政府会议方面受影响大，商务会议受影响小。会议的数量并没有下降，但是会展单个项目的参标都有影响，所以总体表现有所下降。

　　同时，会议单个收益在下降，所以最后表现为总体收入和利润都有所下降。基本上投资物业到了一个平衡点以后，收入下降，利润也会下降。上半年，北辰国家会议中心为了十月接待会议，做了一些调整，也影响了会议收入。

　　在酒店方面，影响比较大的是餐饮，大概10%左右，特别是高星级酒店影响更明显。现在，北辰的酒店餐饮也是根据政策变化，采取一些相对适销对路的策略来适应市场调整。

　　北辰还有一块业务是商业零售和商业出租。受中央政策影响，购物卡的业务受到了限制。这一块原来在销售额里面占了差不多三分之一左右，现在这一块下降得很厉害。当然还有商业物业的竞争，导致商业这一块也受到影响。