贺江川：实现62亿压力大 北辰还是有信心完成

　　8月14日，北京北辰实业股份有限公司在香港召开2014年度中期业绩会。该公司董事长贺江川表示，随着限购政策的逐步放宽，市场有回暖迹象。

　　“我觉得这个趋势不是很猛，还是会比较平缓回升。这个时间会长一些，还会在市场底部延续一段时间，不会太猛烈地起落。”贺江川进一步强调称，未来的房地产市场是一个平稳调整时期。

　　此外，贺江川基本赞同黄金十年和白银十年的说法：“今年开始进入白银时代，是不是很准确，大家可以去分析，但是我基本认同这个说法。”

　　“在我们这个行业的企业，大家面临的问题是一样的。公司的销售下降是正常的，不单是北辰一家，全国房企都是如此。”

　　2014年上半年，全国房地产市场整体下行趋势明显，各大房企的中期“答卷”都不太如意。贺江川也坦承，受到大环境及公司自身产品结构的影响，北辰实业的三大板块的业绩出现下滑。

　　根据北辰实业的中报，2014年1至6月，其实现营业收入25.89亿元，同比下降9.66%;归属母公司净利润为2.38亿元，同比下降33.12%。

　　值得关注的是，北辰实业的发展物业利润下滑15.87%至2.99亿元;投资物业净利同比下降12.74%至2.9亿元;商业物业税前利润为174.4万元，同比大跌69.76%。

　　“如果今年销售计划没有完成，将会影响北辰明年的指标，因此，虽然有很大的销售压力，北辰还是要努力去完成。”贺江川同时表示，随着限购政策的逐步放松，下半年，房地产市场会有所回暖，也会支持北辰销售好转。

　　中期报告中，北辰实业称，2014年下半年，公司力争实现签订合同金额52.6亿元，销售面积36万平方米;并预计实现新开工面积98万平方米，开复工面积248万平方米，竣工面积34万平方米。

　　不过，贺江川也坦言，总体市场的观望情绪还需要一段时间才能恢复，“因此，实现今年的销售目标的压力还是很大的”。

　　为了实现全年目标，贺江川表示，在销售策略方面更多采取价格措施，新开盘的产品价格相对低一些，后期再逐渐往高走;老盘更多采取定向目标客户销售，集团购买，或是定向目标客户的定点销售手段，加大营销宣传进行促销。

　　在加快项目快周转的同时，北辰实业下半年还将入手两三宗地。“北辰认为目前是拿地的好时机。”贺江川指出，北辰目前还有15亿元左右资金可以拿地，主要投资一二线城市。

　　据贺江川透露，其中在一线城市拿地的时候，北辰会在收益和风险两个方面评估得比较全面一些，尽量权衡风险，比较审慎。而在二线城市，北辰还需要采取更加积极的拿地策略。

　　此外，在贺江川看来，限购未必是导致市场下行的第一因素。“对北辰而言，有促进因素，但是更多的还是市场力量在起更大的作用。”

　　以北辰长沙项目为例，他进一步指出，从北辰楼盘来看，受限购影响不如受限贷的影响因素大，银行限贷政策如果放松，将对楼市的影响更正面一些。

　　今年上半年，政府出台了八项规定，对北辰实业的投资物业产生较大影响。“确实有影响”，贺江川坦言，这个影响主要体现在会展和酒店这两块业务上，其他方面的影响比较小。

　　如下是北京北辰实业股份有限公司2014中期业绩会的现场问答环节实录：

　　现场提问：截止到今年七月份，北辰的合约销售额是多少，是否有信心完成今年62亿元的销售目标?上半年，北辰项目去化率大概是多少，毛利率有没有受到影响?

　　贺江川：上半年，北辰的销售面积是6.5万平方米，整个可售面积是50万平方米，所以去化率不是太高，当然这和开盘时间点有关系。

　　基本按照预定计划完成了上半年的销售计划，销售金额是11亿元，入账是14亿元，入账这一块有去年甩过来的七成，今年入账的销售金额仅占三成。

　　下半年，加上新开盘和上半年开盘的项目，北辰计划可售面积是87万平方米，计划销售36万平方米，入账面积在17万平方米，入账收入在30亿元。

　　到上半年已销售未入账的面积还有35万平方米，已销售未入账的收入还有44亿元，所以北辰实现今年的销售收入和利润指标还是比较有把握的。如果今年销售计划没有完成，将会影响北辰明年的指标，因此，虽然有很大的销售压力，北辰还是要努力去完成。

　　随着限购政策的逐步放松，下半年，房地产市场会有所回暖，也会支持北辰销售好转，不过，总体市场的观望情绪还需要一段时间才能恢复。因此，实现今年的销售目标的压力还是很大的。但从楼盘的具体情况来看，北辰现在还是有信心努力去完成这个目标。

　　现场提问：公司上半年的发展物业、投资物业、商业物业三方面利润有所下滑，下半年公司将采取哪些措施来扭转这样不利的趋势?

　　贺江川：上半年，城市环境和政策环境对北辰的业务直接影响多一些，如政府八项规定对会议、餐饮及商业都有一些不利影响。从地产方面来看，政策和市场的因素也是有压力的，在我们这个行业的企业，大家面临的问题是一样的。所以公司的销售下降是正常的，不单是北辰一家，全国房企都是如此。

　　目前，尽管市场有所下行，但全国的均价并没有下降。所以这个影响还会持续一段时间，逐渐会调整回来，但是不会很猛烈地调整。

　　面对这个形势，北辰主要采取的措施是，在投资物业方面主要采取针对性措施来化解中央政策方面的影响。在会展和酒店方面，酒店方面更多的是餐饮部分，主要是采取往大众化餐饮和特色餐饮方面去转型，来弥补公款消费、高档消费的损失。

　　在会展方面，北辰采取的是加强商务会议、学术会议及协会会议等方面的销售，政府会议有所下降。在商业方面，北辰主要采取的是一些创新模式研究，如招商、创新营销模式及电商合作方面;在零售商业板块，北辰比较小，目前还在考虑一个整体合作重组的可能性，所以在这方面也在进行和品牌厂商、商家探讨合作的可能性。

　　在开发方面，北辰采取的措施主要是针对性措施，更多的是在拿地方面，北辰认为目前是拿地的好时机。在销售策略方面更多采取价格措施，新开盘的产品价格相对低一些，后期再逐渐往高走;老盘更多采取定向目标客户销售，集体购买，或是定向目标客户的定点销售手段，加大营销宣传进行促销。

　　此外，北辰也会加快周转速度，在整个开发周期上，如前期报批、建设手续等方面加快速度，实现周转率的提高。北辰更看重长远增长，通过这些办法来提高效率。

　　现场提问：在房地产政策严峻的情况下，你们下半年有没有拿地的考虑?

　　贺江川：上半年受政策及市场供求矛盾变化的影响，整个市场观望情绪比较严重，各开发商的销售压力比较大。从拿地的趋势来看，由于大环境下销售压力比较大，各开发商买气不足，观望情绪比较浓，都放慢了步伐。

　　从一季度，特别是二季度开始，各开发商也逐步放慢了拿地的速度，土地市场在二线城市有明显降温的趋向，土地成交价格、成交量都在往下走，土地市场趋于理性和稳定。另外，各开发商去库存压力比较大，现金流比较紧张;加上房地产限贷、个人按揭贷款方面的金融信贷政策等影响，开发商在拿地方面都有所放缓。

　　从北辰来看，在市场和政策两方面的影响下，目前公司的销售受到影响。上半年比去年同期业绩有所下滑，这其中有市场因素，也有产品结构的影响。

　　但是北辰的现金很充裕，到六月底现金大概45亿元，当中大约有30亿元左右是专项贷款，或者是一些固定政府资金，所以目前还有15亿元左右的资金可以拿地。

　　现场提问：公司主要采取哪些拿地策略?在拓展布局和选择项目时，北辰主要考虑哪些因素?

　　贺江川：上半年北辰和合作方一起拿了武汉一宗地块，这块地成本比较低，公司已经付了地价下半年北辰还是会选择适当的目标城市，再拿两三个项目。

　　今年拿项目可能是北辰自己做，但更多会像武汉项目一样采取和别人合作的方式。去年北辰拿长沙世纪御景项目也是采取合作方式拿的。现在公司又签了杭州一宗地块，也是采取租赁方式拿到土地的预买权，在正式交割完之后，北辰再和合作伙伴共同拿到这块地。

　　在目标城市选择方面，目前，北辰主要投资方向是一二线城市。其中，在一线城市拿地的时候，北辰会在收益和风险两个方面评估得比较全面一些，尽量权衡风险，比较审慎。因为一线城市总体需求比较强，但房价水平也比较高，政策调控的风险还在，其比二三线城市的调控反应大。

　　而在二线城市，北辰还需要采取更加积极的拿地策略。因为二线城市的需求还是比较稳定，受调控影响比较小。在选择二线城市的时候，北辰更多选择市场发育比较成熟、投资环境比较好、城市人口相对比较多、房价收入比相对合理及经济比较发达的城市。最终，北辰会根据具体的城市，项目的具体位置和特点，再结合公司现金流，决定拿不拿地。

　　现场提问：近期北京高端市场有一个提价趋势，对北辰来说，这是不是一个利好消息?

　　贺江川：目前北京市高端市场有两类，一类是很高端的产品，即更多还是原来遗留的类别墅或别墅，或是低密度的高档楼盘。这些楼盘在位置比较好的地方，销售还是不错的;其受政策调控、信贷政策、市场变化及观望情绪等因素的影响不是很大。因为购买这些产品的客户的资金实力很强，更多看重第一居住地，及这个楼盘未来升值的潜力。

　　北辰碧海方舟项目就是典型的例子，其售价是10万多元一平方米，每栋别墅整体售价大约是五六千万，大的也就七八千万。这个项目就不太受市场的影响，它的客户基本上是一线富豪。目前这个项目基本上全部卖完了，有七八套还在办入住手续。

　　第二类是属于低密度住宅，这些项目受到政策调控、市场下行等一些影响，市场对这类产品有一定观望情绪，但和普通住宅相比，这类产品受影响没有那么大。

　　在北京，只要是五环以内，特别是南四环、北五环、东五环及西五环之内的房子，只要出来买气还是很强的。受影响比较大的，还是北京郊区的项目。所以，总的来讲，我认为高端市场会逐渐回暖，但是不会有太强烈的变化。

　　现场提问：今年上半年政府出台了八项规定，对公司投资物业项目会不会有影响?

　　贺江川：确实有影响，这个影响主要体现在会展和酒店这两块业务上，其他方面的影响比较小。北辰投资物业的业态分为酒店、会展、公寓、写字楼及一些商业出租物业。

　　上半年，北辰的写字楼业务有所增长，利润和收入都有所上升，和北京市的写字楼市场大致也是一致的，公寓基本持平。会议、展览的数量并没有减少，还是有所增加。其中政府会议方面受影响大，商务会议受影响小。会议的数量并没有下降，但是会展单个项目的参标都有影响，所以总体表现有所下降。

　　同时，会议单个收益在下降，所以最后表现为总体收入和利润都有所下降。基本上投资物业到了一个平衡点以后，收入下降，利润也会下降。上半年，北辰国家会议中心为了十月接待会议，做了一些调整，也影响了会议收入。

　　在酒店方面，影响比较大的是餐饮，大概10%左右，特别是高星级酒店影响更明显。现在，北辰的酒店餐饮也是根据政策变化，采取一些相对适销对路的策略来适应市场调整。

　　北辰还有一块业务是商业零售和商业出租。受中央政策影响，购物卡的业务受到了限制。这一块原来在销售额里面占了差不多三分之一左右，现在这一块下降得很厉害。当然还有商业物业的竞争，导致商业这一块也受到影响。

　　现场提问：现在国内限购令对北辰的营销会有什么影响?取消限购对公司的运营是否有影响?

　　贺江川：限购政策执行之后，对各个城市的销售都产生了一些影响。取消限购或会促使市场观望情绪有所变化，但是这个变化会是比较温和的，不会很猛。

　　上半年市场一下子到了谷底，现在恐怕不会马上拐弯。对北辰而言，有促进因素，但是更多的还是市场力量在起更大的作用，银行限贷政策如果放松，将对楼市的影响更正面一些。

　　限购未必是导致市场下行的第一因素，整个市场还有很多因素构成上半年的销售压力。除了限购政策之外，还有限贷及市场观望等因素。此外，上半年，北辰在开发方面的销售业绩下滑，还跟产品周期有关，上半年可售产品少。

　　现场提问：长沙也有限购政策，对北辰长沙项目是否有影响?

　　贺江川：长沙限小不限大，90平方米以下的购买受限制，90平方米以上的不受限制;还有限内不限外，长沙当地的人口买房有限制，外地人口买房没有限制。

　　现在，长沙虽然没有明令取消限购，但是已经放松了，北辰长沙项目是收到通知第一个放松限购的项目，当时还不允许大肆宣传，目前是越来越放松了，这个放松对市场回暖和销售也有好处。

　　从北辰楼盘来看，受限购影响不如受限贷的影响因素大。在金融政策方面，贷款难要比限购政策的影响大一些。另外一个是普宅产品基本上不受影响，北辰长沙项目的沿江楼盘比较贵，卖到了1.4万元的均价。在二线江景，沿江五栋弧形的板楼，高板以内的那些楼盘大部分在八九千元一平方米。

　　除了市场周期和政策的影响之外，还有产品因素。长沙项目的沿江户型偏大，大部分在200平方米以上，对长沙市客户来讲，总价和单价都显得偏高。

　　而北辰均价八九千一平方米的二线江景项目，基本上不受限购影响，北辰长沙项目是长沙销冠，销售价格和销售量都是长沙市的第一名。同时，上半年，北辰进行了户型改造，做了一些分户措施，重新开盘后的效果还是比较明显的。

　　现场提问：北辰长沙项目的商业部分目前怎么样?是否受到影响?

　　贺江川：北辰长沙项目的商业部分都已经销售了，最大部分沿江商业都整售了，沿着地铁口那条交通干道也有一个两三万平方米的综合商业，也都卖掉了。特别是商铺、零散底商卖得比较好，大概3万元一平方米，在长沙市场买气很强。

　　项目后面的写字楼也在分层销售。目前北辰还准备持有长沙北辰洲际酒店，此外，有可能还有一个2万多平方米的会展持有项目，其它的都是要卖掉的。目前，长沙项目的公建卖的价格和量都还可以，但是从总体来讲，如写字楼、商业等产品的毛利率并不高。

　　现场提问：您对商业地产接下来几年的形势怎么看?

　　贺江川：关于商业地产，我觉得开发商做城市综合体是房地产市场现阶段，特别是在特大城市不得不走的一条路。只有一些大开发商有实力进行这样的综合体项目开发，在拿到一些周转率慢、回报率不那么高的公建的同时，还可能相对便宜地拿到一些住宅项目，所以开发商用快周转、高利润的项目弥补了慢周转低利润的项目，综合起来这样的项目还是可以做的。

　　北辰长沙项目也算是个大的城市综合体，单项项目是547万平方米，10万人口，3万户居民，基本上挪来一个中等城市的规模，所以是一个很大的城市综合体。公建项目大概在120多万平方米，单就城市综合体，公建那部分已经是个很大的项目。

　　我觉得做综合体是大开发商在发展到这个阶段采取的一种开发策略和战略。至于综合体里面纯零售商业这一块又是个比较特殊的领域，大部分开发商是不太做得来。零售行业的变化，电商的冲击使这个行业规则和行业的竞争格局发生了很大的变化，加上电商的冲击，导致零售商业的实体也不得不跟着变化，并带来很大的运作压力。

　　现场提问：公司在中期报告中提到要关注养老和文化、旅游地产项目，目前是不是有一些进展，主要布局在哪些区域?现在华侨城等房企也在做，公司怎么看文化旅游项目的同质化竞争?

　　贺江川：从前年(2012年)开始，北辰在养老地产、文化旅游地产、会展地产及科技园区地产等新型地产方向都做了一些研究。但目前，公司还没有实际去拿这样的地，更多还是要看综合的机会。北辰将在模式和养老的各个方面研究透以后，进行实际推动。

　　现在，长沙项目里面有一个带有养老地产性质的住宅产品在进行养老地产的试点。北辰在养老地产上的研究包括两个方面，一个是养老地产，一个是养老机构本身，即养老机构的养老业务也在研究。在北京做纯粹养老机构，既是一个社会行为，也是一个商业行为。

　　现在，包括纯粹的养老机构在内，市场真正做养老地产的产品，还是良莠不齐，各个项目的表现不一，个别项目表现比较好，但大部分项目在真正养老服务方面不是很到位。

　　在文化旅游地产方面，北辰也在看一些项目，这类产品的最大好处还是在于拿地成本比较低，拿地方式比较灵活。相对弱的方面，文化旅游项目占用资金比较多，投资密度和周期比较长。对于这样的项目，北辰需要平衡现金流，实现短期收益和长期收益的平衡，来决定拿不拿这样的项目。北辰做文化旅游项目的前提是，必须在商业上有盈利。

　　在文化旅游地产方面，现在确实有不少企业都在研究，也在往所谓同质化的方向走。但实际上，开发商在拿这样的新型地产项目之时，都是很审慎的，会很理性地考虑这样的项目。

　　现场提问：参考过去几年的经验，这一轮地产市场下跌要持续到什么时间，持续多久?

　　贺江川：关于房地产市场是不是到了谷底，不同的人看法不太一样。但是现在比较公认的一个看法是，过去的十年，或者更长一段时间房地产市场在一个黄金时代。在今年开始进入白银时代，所以有一个黄金十年和白银十年的说法。是不是很准确，大家可以去分析，但是我基本认同这个说法。

　　中国的城镇化和工业化没有完成，还需要还很长时间。中央提了三个一亿，其中有两个亿都牵扯到城镇化和棚户区改造的问题，所以实际上反应了中国在城镇化和工业化的路上还有很长的路要走。伴随着这个大背景一定还有房地产业的发展期，只不过这个发展不会是一个暴利的时代。

　　从这两年来看，中央政策进入了市场化手段为主的时期。大起大落往往是行政力量比较强的时候，容易造成房地产市场大起大落。以后在针对性微调和市场化手段运用之后，房地产市场大起大落的情况不太会发生。

　　从现在来看，即使说市场不到谷底，也基本是在比较底部阶段运行，这个时候说很快会变化我觉得不现实。从各地取消限购和中央政策的微调，房地产市场还是要健康发展。从这个政策信号来看，我觉得宏观政策，金融政策会有所放松，对房地产市场会起到回暖作用。

　　随着限购政策的逐步放宽，市场有回暖迹象，我觉得这个趋势不是很猛，还是会比较平缓回升。但是这个时间会长一些，还会在市场底部延续一段时间，不会太猛烈地起落，未来的房地产市场是一个平稳调整时期。