柳科庆：房价很难出现大幅度上涨 买房需要冷静

　　一周前，在广州市，恒大地产以13.22亿拿下珠江新城D4-B2地块，折合楼面价32968元/平方米，溢价8.2亿，成为新的高价地;同时在北京，门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地招来了15家房企的竞拍。在34轮竞价后，该地块最终以2.785亿元成交，溢价率达49.9%，北京住宅用地3个月“零成交”的记录就此打破。

　　就在同一天，住房和城乡建设部发文，强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。这已经是今年以来该部第三次表态坚持房地产调控不动摇，在此之前，发改委、中国银监会、人民银行相继发布声明，否定了最近有关房地产调控放松的言论。

　　6月第一周，20个重点城市土地平均溢价率达到了14.6%。上海最先出现土地溢价率上涨的情况。6月6日，上海嘉定区嘉定新城一个地块以435.5%的溢价率成交。12日，上海赵巷镇嘉松公路西侧地块成交价达3.81亿元，溢价率高达111.85%。紧接着是北京。6月11日，北京通州运河核心区西海子棚户区Ⅶ-14、15地块被北京通州房地产开发有限责任公司分别以1.5576亿元和1.888亿元获得，折合楼面价均为11800元/平方米。6月18日，广州拍出新高价地，北京门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地则以溢价率49.9%的价格拍出。而与之对应的是6月以前，各地土地市场一片冷清，流拍屡屡发生。

　　这一变化始于央行6月8日的降息，仿佛是一夜之间，开发商突然感觉到自己的资金成本压力并不太重，仍然有不少余钱用于储备新的土地。与之对应的是，在北京一直稳中有跌的房价，自五月份以来开始暗暗上涨，经过一个多月，二手房房价已经基本回到2011年10月份。房地产似乎真的又开闸了，于是各部委纷纷辟谣。但是因此而断言房价即将迎来又一次的报复性反弹，却也显得不切实际。

　　究其原因，无外乎三点：

　　从国家层面而言，经济的三驾马车“内需、外贸、投资”，其中国际环境不佳导致外贸持续走低，而国内的实体经济在透支中国的人口红利后也日渐疲软，人们的收入并不能通过工资有效提高，使得内需很难有起色，同时GDP降速超出了所有人的预期，而靠“铁公机”拉动的投资，导致大量的产能过剩和重复投资，房地产这个国民支柱型产业，不仅自身能拉动投资，还带动大量上下游企业的发展，能四两拨千斤。所以对房地产到底怎么调控，中央很审慎，至少不会更加严厉，且同时会差别化的睁一只眼闭一只眼。毕竟局部的增长要好过于全面的衰退。

　　从地方政府而言，通过土地获得的财政是地方生存的根本，即使现在开始调结构，也远水解不了近渴，因此尽管不少地方也提出要摆脱对土地财政的过度依赖，但从目前看，似乎并没有多少地方找到了好的方法。于是地方政府对土地的态度是，宁愿不卖地也不愿降价出让。因此在限购、限贷等房地产调控的政策下，楼市一度出现交易冷清的低迷状况。开发商希望用较低的价格拿到较好的地块，但地方政府不愿意低价推出好地块。这种微妙的关系要么导致房地产供需失衡，而在不久的将来因为没有房子出售，而导致供不应求，而使得价格上涨。但是在4月、5月连续两个月楼市交易量回暖的背景下，这种微妙的变化似乎在打破，照目前的情况下，下半年似乎有高价地出现的可能，这也似乎预示着房价即将开始新一轮的上涨。

　　由于这种预期，购房人似乎再度陷入到“买涨不买跌”的怪圈中。但是目前我们看到的大多数购房者基本为刚需人群，这会使得这一群人对价格极其敏感，虽然现在出现了量价齐涨的现象，但是不排除当价格涨到一定位置时，量会忽然消失。毕竟这轮房地产调控奏效的手段就是限购，控制住了需求，尤其是投机需求，只要这个政策不出现变化，价格似乎很难涨到一个离谱的境地。

　　因此对于当前的房地产市场，其实大家都可以更加理性，这是房地产企业的一个转型的最佳时期，也是政府调结构的最佳时期，更是老百姓买房的最佳时期，但是需要冷静，而不是盲目的跟风，历史从不会被简单的重复。