从扬州新政引起舆论一片哗然,再到河南新政撤销,历时一个多月,数十个地方政府的第二波“探底”救市行动似乎有了一个结果——中央楼市调控政策的底线在河南。对比各个地方对刚需购房人资格限制的变通,补贴优惠等,河南此次“误传”政策的金融色彩更重一些,如七折房贷、二套房认定标准放宽、支持开发商贷款、延缓开发商还款期限等说法,都直接与显著增加银行“次贷”风险挂钩,此风险是前车之鉴,引起国际金融海啸,此底线不可碰。
2007年的美国金融危机,让大家记住了一个专业用语:次贷,通俗的讲,就是银行贷款给还款能力相对较弱的人来购房,房产抵押给银行;正常贷款和次级贷款的差别有多大呢?按照严格的标准,其实很小:美国的常规抵押贷款与房产价值比(LTV)多为80%,借款人月还贷额与收入之比在30%左右。而次级贷款的LTV平均在84%,最小差距只有4%——可以说,房贷限制条件略微放松,正常贷款就会沦为次贷。
对比河南本次传出的新政细则,不深究其合理性与可操作性,不考虑7折利率对银行而言是无利可图,单就房贷利率和购房人资格的放宽来看,4%的防线很容易被突破,是一个危险的举措。
更值得忧虑的是目前中国房贷整体的风险趋势:贷款的优良等级是与购房人房价收入比挂钩的,月还款额占收入的30%以上,便有可能是次级贷款,房价近两年翻倍增长,而居民收入并没有如此大幅的增长,新增的工薪族购房人有多少还可被纳入国际标准的正常还款能力要求范围内?是不是可以悲观的说,高房价下,每放出一笔工薪阶层的按揭,都得寄希望于他们能有老可啃?
各国政府的共识是,资产价格虽然是一种虚拟经济元素,却隐藏着相当大的破坏力,其过快攀升导致的直接后果就是对实体经济的平稳运行造成巨大伤害。当前问题是,中国的房价已经过快攀升了,幅度非常大,理论上讲,这种破坏力应该已经被生产出来,存储在某个地方。
当前中国没有“次贷”危机的原因是什么?各级政府需要考虑:是不存在,还是未显露?在房价持续上涨的时期,这种方式能使借款者源源不断地获得资金来源,增加了次级抵押贷款的需求,河南的“松绑”细则中诸多条款就有助长次级贷款的倾向;房价持续上涨也是可以掩盖次贷危机的,购房人可以压缩其他开支来还贷,可以用出售房产的方式来抵消还款能力不足的问题,中国人还可以用上一代的积蓄来还款等等。房地产是长周期产业,十年以上的持续上涨,可以掩盖很多问题,但是一旦市场趋势逆转,十年的回调期可以让很多问题立刻爆发,长期蔓延。
鉴于次贷危机的伤害,美联储早已明确表示,其货币政策将会更加关注资产价格,甚至将资产价格加入其政策调控目标当中。本轮中国房地产宏观调控,中央政府也秉承了这一思路,国务院提出的明确导向就是“让房价回归合理”,并特别指出的是针对居民收入的合理,预防和减缓次贷危机破坏力的意图十分明显。鉴于房价回归合理的过程中,经济可能出现负面影响,随后提出了“稳增长”的思路,是各地微调楼市政策,支持刚需购房得到认可的原因。
让房价回归合理,是基于避免更大金融危机的全局考虑,多了解次级抵押贷款与正常贷款的微小差别,便可知新增次贷风险的行为是绝对不会被容忍的,地方政府应以河南“松绑”为底线,在支持刚需购房时,把握好“稳增长”的平衡点。
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