博鳌现场 | 蔡金强:未来一年半房企经营现金流将更严峻

8月10日上午，博鳌资本大会开启。奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强作了题为《现金流分析看地产覆巢之势及破局》的主题演讲。

蔡金强指出，目前房地产的现状是没有“岁月静好”，也不是“独善其身”，是“覆巢之下安有完卵”的局面。民营上市地产公司60%已经债务违约，真实比率更远高于60%，几乎团灭。

他认为，对于企业的发展要看现金流，企业在持续流血，决定房企能活多久的是经营性现金流。不幸的是，今年上半年绝大部分的地产企业经营性现金流为负，正数者应极少。真实负数应比报表大不少，今年下半年很大机会扩大负数。

“2022年下半年及2023年的房企经营性现金流将更严峻，就算销售不继续恶化，问题是“可售货源非常缺乏”，大部分公司无货可卖。

“在融资性现金流方面，受制于三道红线，无人可以扩表，银行还在缩地产头寸。投资性现金流假设不再做多余的投资。”

蔡金强表示，从2022年前7月份的情况来看，房地产行业的危机已经蔓延到全行业，包括国企及民企，很多房企正在倒下，“被”倒下，未也有房企将会倒下。

从现金流分析看覆巢之势，蔡金强认为，2022年上半年经营性现金流应该比测算更差。这源于极度严格的预售资金监管，大部分公司的真实利息要高得多，公司以前的“其他”项无法归零等原因。

他认为，“救市场不救企业”情况下，除了少数央企及国企，其他房企迟早血流干，无侥幸可言。经营性现金流的持续失血，还是在几乎停止买地情况下。

对于破局，他认为，销售的快速大幅回暖，时间赶不及；融资性现金流当机立断地补充，也就是救企业，尤其是民企优质龙头，更重要的是需要重建重建市场信心或信用。