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承接外溢买房需求 2字头的增城突然变抢手了

来源:房掌柜采编中心   广州房掌柜  2022-04-20 18:08:30
[摘要]刚需置业天堂

  今年第一季度,虽然调控政策的暖风频吹,但粤港澳大湾区多个城市整体仍延续冷淡态势,广州、东莞亦是如此。

  据数据统计,一季度广州商品房成交面积249.32万㎡,同比下滑42%;一季度东莞新建商品住宅网签面积约55.3万㎡,同比大幅减少61%,创下2007年至今的新低。

  在多个城市楼市低位运行时,有一个区域仍逆势而行,ta就是有着“刚需置业天堂”之称的增城。

  2022年1-3月,增城区商品房成交59.26万㎡,占比24%领跑全市;3月,成交1266套,同比增加755%。

  从各个方面来看,增城的确是“老天赏饭吃”,一方面,购房政策相对宽松,本地买家不限购,外地买家0社保,毫无门槛;另一方面,增城位于一线城市广州,地理位置优越,地处黄埔、东莞中间。

  单价仅2字头左右,只需天河1/3价钱,即可轻松买到好房。

  对于许多购房者来说,只要入手一套房,即可进入GDP超2.5万亿元的一线城市,享一线城市的资源配套。

  于是,集“天时、地利、人和”于一身的增城,铸就了属于自己独特价值,吸引了大批购房者来此置业。

  今天,掌柜君跟各位房友聊一聊被称为“刚需置业天堂”的增城。

不限购

承接外溢买房需求

  2021年,东莞楼市调控频频,2月27日,为抑制楼市过热,东莞推出调控新政“莞六条”,一夜之间,一大批人失去购房资格。

莞六条.jpg

  接下来,4月的新房备案新规、8月的“莞八条”,9月的摇号选房,10月的二手房指导价等一系列政策接连出台,不仅给火热的东莞楼市浇了一盆冰水,也让购房者观望“等降”心态加剧,东莞楼市成交量大幅度缩水。

  而广州,亦是如此。

  4月2日,广州对通过享受人才政策购买的住房,限售年限从取得不动产证之日起满2年延长到满3年。

广州加码楼市调控.jpg

  4月21日,广州再次调整人才购房政策,提供社保证明从6个月变成1年,严查资质作假,再次加强对投机人才房行为的监管力度。此外,越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城9区,增值税征免年限从2年提高至5年,即未满5年需缴纳5.3%的增值税。

  5月至7月,新建商品房限价的风声不绝于耳,市场对广州楼市的预期进一步探底。

  8月31日晚,广州市住房和城乡建设局发布《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》,自发布之日起施行。随后官方发布了96个二手小区的指导价,集中在过去一年升幅超过20%的高价楼盘。

  8月2日,黄埔区发布新的楼市调控措施,取消人才住房政策,如果要在黄埔区购房,要么持有广州户口,要么连续缴纳满5年(含5年)以上社保或个税,否则将不具备购房资格。

  8月17日,南沙公布新的调控措施,南沙人才A卡、B卡的非广州户籍持卡人,可在南沙范围内限购一套住宅,但需在南沙连续缴纳满1年个税或社保,不得补缴。

  随着其他区域准入门槛的提高,增城凭着“不限购”的护身符,承接了一大波外溢的买房需求。

  2021年,在经历多次楼市调控政策、部分楼盘降价等一系列变动后,增城新房成交量却创下新高:成交约2.72万套,同比上涨8%。

  七普数据显示,2010-2020年期间广州常住人口新增597.58万人,平均每年有超50万人涌进这座城市,催生大量的居住需求。

广州各市常住人口.jpg

  在庞大的人群中,并非每一位购房者都能拥有“房票”,在广州这个城市里,仍有许多未能参加社保、没有学历或无法积分落户却拥有着“广州梦”的人,增城恰恰为这些异乡漂泊者打开了大门。

供给量充足

新塘板块数量最多

  根据广州中原研究部的数据显示,截至3月25日,增城的一手住宅库存面积为全市第一,达到了300.70万㎡,比上个月的库存面积还多了23.28万㎡。

  而库存消化周期高达18.2月,比上个月的16.1月还要多出2.1个月。

增城的一手住宅库存面积为全市第一.png

  作为广州楼市的供应粮仓,2022年,增城预计将有27个全新项目入市,新增供应套数将超2.5万套,是全市十一区内供应最多的区域,加上其原有库存,今年可售货量可达5万套。

  与以往供应集中于新塘、朱村等三四个板块不同,今年,增城纯新货供应多点开花,除了新塘、中新等热门板块外,朱村、永宁、荔城等板块也有新盘入市。

  目前,这27个全新项目,已经有12个亮相。

近期增城楼盘动态一览.png

  而晓风云著、路劲星棠等多个项目吹风4月开盘,产品均为刚需洋房为主,其中,新塘板块数量最多,占据了半壁江山。

  无论你想要60-250㎡2-4房,还是想要隐于群山间的宜居生态、交通便捷的TOD大盘,增城都可以满足。

成交量稳坐全市第一

刚需置业天堂

  地铁规划不断加密的增城,因供给量充足,性价比高,被誉为“刚需置业天堂”。

  增城之所以如此获得刚需群体喜爱,最主要的原因是价格偏低。对比均价7万+/㎡的天河,均价11万+/㎡的越秀,均价6万+/㎡的荔湾,均价8万+/㎡的海珠,均价仅2万/㎡的增城,给了广大刚需族安家广州的机会。

image.png

  据克而瑞广州区域统计数据可知,近五年,随着各种配套、利好逐步落地,深莞客置业人数的增加,增城房价也水涨船高,2017年该区一手住宅均价为11460元/㎡,至2021年区域均价为20782元/㎡。

  但即使五年的涨幅高达81.3%,增城2万+的均价在广州十一个区域内排名倒数第二。

  从板块方面来看,热门板块的价格仍算亲民,据数据显示,2021年,新塘、荔湖、中新、朱村等板块网签均价分别约2.49万元/㎡、2.22万元/㎡、2.19万元/㎡及1.98万元/㎡,而在其中,售价在板块均价之下的楼盘也有较多选择,例如目前朱村的地铁沿线有不少新货售价约为1.8万元/㎡。

2021年增城各板块成交均价.png

  以此看来,增城是大部分购房者的第一选择, 近12年,一手住宅成交量均位于广州各区之首。

  据乐有家消息,3月1日-3月24日,增城区一手住宅共计网签1135套,相较2月有所上涨,成交量稳坐全市第一。

广州一手住宅网签量.png

十轨交汇

新塘为行走的流量密码

  近年来,增城楼市价值被持续看好,而值得关注的潜力板块,莫过于地铁沿线板块,分别为新塘、朱村和中新等。

  中新、朱村之所以成为热门置业板块,离不开广州地铁21号线的开通。

  21号线在增城7个站点,其中朱村板块有山田、朱村、凤岗3个站点,中新板块有坑贝、中新2个站点。

广州地铁21号线.jpeg

  “交通”一度是新塘的营销密码,新塘雄踞粤港澳大湾区的A字型顶点黄金位置,无缝对接穗莞深三城,承接广州、东莞、深圳三大核心城市资源利好,十轨交汇让其一举晋身为湾区超级交通枢纽。

新塘高铁站1

  在交通上,扒开广州东部中心的轨道网络图看,就会看到“十轨交汇”,当中包含2条城际线路,3条国家铁路,5条市域地铁。向西是科学城、珠江新城,向东是东莞、深圳,堪称穗莞深之间的联系人。

  作为广州第一个完全以TOD理念打造的新型城市综合体区域,新塘不仅自带光环,还是行走的流量密码,一举一动备受关注。

  2021年10月25日,广州市黄埔区、广州开发区交通体系建设“十四五”专享规划(2021-2025年)出炉,全篇规划提到14次新塘,在提及到的地铁中,有期待已久的23号线,还有地铁6号线将延伸至新塘。

,广州市黄埔区、广州开发区交通体系建设“十四五”专享规划(2021-2025年)

  2022年,新塘将有更多轨道交通动工,与主城区的时间距离有望进一步缩短。

  交通十四五规划中提到,28号线(佛山经广州至东莞城际)将在2022年开工,2027年建成。

广州地铁28号.jpeg

  而广州东至新塘五六线也有新动态了,据国家发改委批复,项目将在2022年前启动建设,主要途经广州东站、鱼珠站、新塘站。

  另外,纵一路工程及东江大道南工程将在2022年6月30日完成通车,白江村、东洲村周边的地面交通将进一步疏导等。

  地铁是城市里一条流金淌银的生命线,一个区域只要通了地铁,不仅能获得快速发展,还让居民的就业和置业有了更多的选择。地铁沿线的房产价格也会远远高于其他没有地铁区域房价。

蓄势待发

9个优质学校投用

  除了交通方面,在教育方面,增城同样蓄势待发。

  2022年,增城预计将有9个学校投入使用。其中不乏广州市执信中学增城实验学校、华南师范大学附属中学增城学校、华南师范大学附属增江实验小学、增城区应元学校高中部等与知名院校合作的优质教育资源。

广州市执信中学增城实验学校北校区效果图.png

广州市执信中学增城实验学校北校区效果图

  然而,这仅仅是增城在教育投入上的冰山一角。

  从2017至2020年,增城教育经费投入均超过40亿元,2021年甚至达到60.84亿,位居全市第一。

华南师范大学附属增江学校.png

华南师范大学附属增江学校

  而2021年增城区中高考成绩上新水平,据数据显示,高考特殊类型招生录取控制线上线548人,上线率13.1%;本科上线3092人,上线率64.6%,首次突破60%大关,创历史新高。

  据统计,新塘板块共有28所公立中小学,可谓增城众多板块中的一骑绝尘。

  其中小学20所,初中7所,高中1所。总的来说,教育资源非常丰富和均衡。

GDP增速高居全市第一

  2015年,增城撤市改区,两年时间,万象更新。

  2016年,增城GDP突破千亿大关,2017年,开入增城的地铁13号线首期宣告全线贯通。

  2021年,增城GDP总量为1266.66亿元,相对于2020年,增城地区凭借强势增速,由全市第10名进步为第9名,超越了荔湾区。

  从11区的GDP增速来看,增城凭借10.8%的增速,高居全市第一。

  其实增城这次增速夺冠,并不意外,在2021年中国广州国际投资年会中,增城以协议总投资1845亿元,傲居广州第二。

  另外,去年,增城围绕新一代信息技术、汽车和新能源汽车等开展产业链招商,共引进产业项目111个,计划投资总额743.85亿元。

  作为广州三大国家级开发区之一,增城经济开发核心区依旧是经济发展的主战场,2021年,增城经济技术开发区GDP增长速度16.2%,进出口总额同比增加28.81%。

增城经济开发核心区_副本.jpg

  目前,开发区有着新一代信息技术、汽车及新能源汽车、大健康产业三大千亿级产业集群。

  新一代信息技术产业集群初步形成,超视堺8K项目为龙头,空气产品电子气体、康宁显示科技等上下游配套企业落地建设。

  据了解,超视堺、维信诺项目已投产,而康宁广州工厂也在去年11月举行了10.5代液晶玻璃基板生产线量产仪式。

  此外,以广汽本田等为龙头,集聚中汽研、日立马达系统、福耀玻璃、广州电装等研发检测及零部件企业的汽车及新能源汽车千亿级产业集群基本形成。

  当然,开发区还有总投资62亿的平安(增城)科技硅谷项目。

平安(增城)科技硅谷一期.png

平安(增城)科技硅谷一期

  该项目分三期开发,目前二期A项目工程正式完成,主体结构提前封顶,值得注意的是,项目今年的年度投资为2.4亿。

  不难看出,新一代信息技术产业为代表的产业释放强劲动能,成功带动增城工业稳健增长的关键因素。

尾声

  近日,增城区公布第七次全国人口普查数据显示,近十年期间,增城共增加了约43万人。

  据广州市统计局在官网公布的数据显示,2021年,增城常住人口增长量超过5万人,排名全市十一区第四。

  增城人口的增长在很大程度上与区域产业发展直接相关,教育、医疗等公共服务配套的不断完善,吸引了大批人口在此安家。

  除此之外,深圳、东莞、广州等区域房价的飞速上升,也是刚需群体选择在此购房的原因之一。

  换言之,购买增城的刚需群体会一直存在,所以,上车增城,不必担心会“赔在手里”一说。而对于增城未来发展,购房者也不必担心,增城不仅有新塘TOD湾区超级交通枢纽,还有经济技术开发区,而开发区也早已是广州发展三大主力引擎之一。

  其实,对于普通购房者来说,他们想要的只是一个“有瓦遮头”的家。增城这个本属一线城市的地方,以三线城市的房价,给了想要在广州安家的年轻人,提供一个上车的机会。

  这就是增城,一座极具包容且充满韧性的城市。

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责任编辑:叶石帆

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