仲量联行：全球房地产资本流动报告及展望2010

　　2009年下半年全球房地产投资交易量回升，预计2010年将加速增长

　　仲量联行最新发布的全球资本流动报告的数据显示，2009年下半年的全球商业地产投资交易量呈现明显复苏迹象，所有三个主要地区的交易量均超过2009年上半年的水平，扭转了此前交易量不断下滑的态势。但是，2009年全年全球房地产交易量与2008年全年相比仍然下跌45%，降至2,090亿美元。但与2008年的全年交易量同比下降50%的数据相比，2009年的跌幅已相对缩小，表明全球房地产交易量的下跌势头已有所减缓。全球房地产交易量在2007年曾达到全年7,590亿美元的历史高点。

　　仲量联行国际资本集团总监AuthurdeHaast表示："2009年下半年世界各地区房地产交易量的增长态势令人鼓舞，但全年交易量仍相对较低，低于2003年的水平（此系列报告初始年），因此，全球房地产市场要真正好转尚有很长的一段路要走。"

　　2009年全球各地区房地产市场交易量

　　2009年，欧洲地区房地产市场的累计投资交易量为980亿美元，较2008年下降41%，比2007年的历史最高点下跌71%。亚太地区受债务危机的影响相对较小，2009年该地区房地产市场的累计投资交易量在所有地区中跌幅最小，同比下降23%，降至660亿美元，较2007年下跌46%。美洲地区面临的市场状况最为严峻，2009年累计交易量仅为450亿美元，较2008年下跌64%，较2007年的高点下挫85%。2009年，美洲地区在全球房地产交易总量中的比重仅为22%，有史以来首次低于亚太地区。

　　仲量联行亚太区资本市场部总监StuartCrow表示："2009年全球房地产市场全年交易量较2008年减少，其主要原因是平均交易额相对较小以及缺乏债务融资所致。2009年下半年，随着债务市场开始回暖，整个房地产市场交易量明显好转，预计这一发展趋势将在2010年继续得以保持。"

　　仲量联行美洲区国际资本部集团董事总经理SteveCollins表示："2009年美洲地区房地产市场交易量持续下跌，主要是由于市场缺乏流动性以及买卖双方之间的预期值差距过大。现在，随着买卖双方间的预期差值逐步缩小，以及债务市场的不断缓和，预计2010年新增交易量将有所回升。我们已走访了美国沿海地区的20家日本和德国企业，寻求2010年的主要投资机会。"

　　2009年，美国和日本投资者仍是商业地产直接投资市场最大的两个买家，但90%的交易集中在其本地市场。德国投资者超越英国投资者成为全球房地产市场第三大买家。与美国和日本投资者不同的是，德国投资者近一半的交易为跨境投资。

　　跨境投资流动状况

　　2009年，国内投资在市场中占据主导的地位。跨境投资者则受到风险控制和债务限制的影响。房地产市场跨境交易中最大的买家来自于全球基金，其次为德国投资者。

　　Crow先生指出："2009年初，国内机构投资者和高端私人投资者率先利用亚洲核心市场调整的机会进入市场，但交易金额普遍相对较小，并且以股权收购为主。2009年下半年，机构投资者开始回归市场，亚洲主权基金表现尤为活跃。"

　　2009年，韩国投资者成为房地产跨境交易的重要买家，其关注的主要市场为英国。事实上，2009年下半年，整个亚太地区的投资者大幅增加了在英国、中国和澳大利亚房地产市场的跨境收购。

　　虽然从累计交易量来看，美国仍是2009年全球规模最大的房地产市场。但从跨境交易看，英国已超越美国成为全球最大市场。除房地产价格调整速度外，英镑的相对疲软也对英国房地产市场产生有利影响。此外，投资者也青睐于英国市场拥有长期租约以及有利契约条款的物业，以及英国房地产市场自身的庞大规模和高透明度。

　　2009年全年，英国房地产市场中的跨境交易量比重达到54%，超过法国的34%、美国的16%、德国的12%和日本的11%。

　　2010年全球资本市场展望

　　针对2010年全球资本市场的发展前景，ArthurdeHaast指出："全球资本市场恢复的道路不会一帆风顺。预计2010年全球商业地产直接投资总量将增长30%-40%。美洲地区，鉴于目前所处的低位，增幅将为全球之冠，预计达到50%-60%。此外，亚太地区的增幅预计为30%-50%。而作为2009年全球房地产市场中规模最大地区市场的欧洲，其增幅预计为20%-30%。