王韶：从推动器到稳定器，房地产该如何循环?

　　2020年，不平凡、不平静!疫情肆虐、国际关系错综复杂。

　　7月30日，中央政治局会议明确指出：当前经济形势仍然复杂严峻，不稳定性不确定性较大，我们遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局……

　　关键时刻，房地产业必须擎起“稳定器”的大旗!

　　一、正确审视传统房地产业的“推动器”作用

　　中国住房制度改革以来，尤其是1998年明确停止住房实物分配之后，住房商品化、社会化发展有效推动了房地产市场的快速发展。

　　以投资额为例，1998-2019年，中国房地产年度完成投资额由3614亿元提高至13.22万亿元，增长36.58倍，年均增速18.7%。其中2000-2008年投资额同比增速均在20%以上，2000-2013年年均增速达24.5%。

　　1998-2019年中国房地产完成投资走势

　　从全国房地产业增加值占GDP比重看，2008年之前，除2007年占比为5.1%之外，其他年份在4%-4.7%之间;2009年以来，占比均在5.4%以上，其中2015年以来均在6%以上，2019年达7%历史最高水平，意味着房地产业在经济社会中的地位日益突出。

　　而作为改革开放前沿阵地的广东，由于房地产市场起步相对更早，房地产业增加值占GDP比重自1999年以来均超过5%，2019年创下8.6%历史最高。

　　1998-2019年中国及广东房地产业增加值占GDP比重走势

　　从房地产业对GDP的贡献率看，全国房地产业增加值对GDP增速的贡献率在0.5%-8.2%之间，伴随着房地产市场调控呈现周期性波动。

　　其中，2016年达8.2%的历史最高值后，在国家坚持“房住不炒”的定位下，房地产业贡献率明显回落，至2019年仅为3.6%。

　　可见，在长期坚持“房住不炒”定位之下，寄希望于房地产业充当经济社会发展的“推动器”并不现实。

　　1998-2019年中国房地产业贡献率走势

　　再从广东情况看，2002-2011年当年房地产业贡献率与次年GDP增速走势基本一致，反映出房地产业对经济的拉动(2008年表现为拖累)作用较为明显。但自2012年以来，两者走势的一致性趋于减弱。

　　反映近年房地产业对GDP贡献的提高，一定程度上是由于资产价值上升，产量的影响作用弱化，对经济拉动作用也在减弱;另外也说明，随着经济发展方式转型升级，传统房地产业对经济发展的拉动作用已不如过去，房地产业在经济社会中难以继续发挥“推动器”作用。

　　2001-2019年广东房地产业贡献率走势

　　二、房地产非理性发展对社会经济的潜在风险

　　房地产与经济、金融、社会、国家发展等密切相关，但如果社会资金过多流向房地产业，市场出现非理性过热，则会对经济长期稳定和持续发展产生一定的抑制作用。

　　1998-2019年，中国商品住宅销售均价由1854元/㎡上涨至9287元/㎡，年均涨幅7.98%。其中1998-2008年均价年均涨幅6.79%，2009-2019年年均涨幅为10.01%，近十年年均涨幅高于前十年3.22个百分点。

　　1998-2019年中国商品住宅销售均价走势

　　房价过快上涨是房地产市场非理性发展的直接表现之一，其对经济社会的负面影响至少包括：第一，将对人才、资金和产业(实体经济)产生“挤出效应”;第二，将引发社会公平的矛盾和造成自然资源、社会资源的浪费;第三，加大经济转型升级发展的难度，影响国家实现高质量发展;第四，增加经济运行中潜在的金融风险。若不加以重视，不仅影响行业发展，也将影响经济发展和社会稳定。

　　7月24日全国房地产工作座谈会上，中央政治局常委、国务院副总理韩正强调：要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制……足见国家对房地产市场平稳健康发展的高度重视。

　　三、“稳定”是新时代赋予房地产业的新使命

　　未来我国房地产业虽然有高质量的新型城镇化作为支撑，但伴随国家宏观政策环境、国内外社会经济环境、政府需求和土地供应渠道的转变，房地产业将面临市场、规则和模式等一系列升级和调整的挑战与考验。

　　1.房地产市场存在的新问题、新情况

　　当前，房价不是房地产市场的唯一问题，还有建筑质量、经营行为规范和发展模式等。

　　此外，房地产业的一些“渐变”更应引起重视，如：房地产市场从总体供给不足转为结构性失衡;从满足基本居住需求转为满足高品质生活需要;从粗放式开发转为集约化生态文明建设;从城市开发转向城乡统筹并重发展;从重购轻租转向租购并举;产业定位和市场属性由单纯的经济属性为主逐渐向社会属性与民生属性转变;住房的投资属性和资产属性逐渐向居住属性和消费属性回归……

　　2.房地产“稳定”的现阶段意义

　　房地产一头连着社会经济发展，另一头关乎社会民生。

　　房地产健康发展利国利民，房价合理增长和行业平稳发展不仅直接拉动经济增长，还在改善居住条件、创造就业、推进城镇化建设和增加地方财税等具有积极拉动和促进作用，尤其在短期内对经济恢复具有较强的刺激作用。所以当前房地产“稳定”就是对防范和化解风险、促进“六稳”“六保”的最大贡献。

　　四、从“推动器”走向“稳定器”，房地产市场该如何“循环”

　　1.如何理解房地产“循环”

　　加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局是我国主动应对复杂环境变化而采取的务实有力的积极举措。

　　“双循环”格局之下，房地产产业链长、关联度大，能直接或间接引导和影响相关产业的发展，且除影响当年经济发展外，对来年经济发展也有着持续影响。房地产业不会，也不可能被“双循环”置之度外，反之，良性的房地产消费将更有利于“双循环”的实现和发展。

　　应该说，房地产“循环”较其他行业有着本质区别，始终坚持“房住不炒”是前提，“循环”更多的只体现在本地区之内，由于人才流动或自然资源稀缺而引发的异地置业则勉强可称“外循环”。

　　内保外引是推动房地产“双循环”的基本保证，两者需相互协调、相互促进。“内保”是确保本地住房困难户“住有所居”、支持本地首置刚需，及鼓励本地改善需求;“外引”则需支持特大城市、大城市周边的中小城市放宽对异地自住性置业需求的限制;围绕城市创新创业提供高品质空间和场所，发展复合型、多业态互联的新地产业态，带动和刺激包括休闲、度假、康养等在内的新住房消费。

　　2.完善基础设施建设，确保“双循环”健康发展

　　新的发展时期，我国以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，人口、资金、技术等持续流向城市群，城市的聚合效应使一线城市及部分热点二线城市房价过快增长。要确保房地产双循环实现良性发展，完善中小城市基础配套设施，尤其是文化教育、卫生医疗、交通运输、自然保护等，创造宜居宜业宜游的良好生活圈，是分流和降低大城市购房需求和上涨动力的途径之一。

　　3.租购并举，建立健全住房供应体系

　　人人享有适当住房、人人享有基本住房权利是新时代民生新政的重要目标。构建完善的住房供应体系是保证“人人享有适当住房”的基本保证：保障性住房→租赁住房→刚需住房(存量房和增量房)→改善性住房→产业地产。

　　一方面要发挥房企积极性,以及市场配置资源的决定性作用;另方面要发挥政府在保障性住房的兜底作用,以弥补市场调节的失灵。既有市场供给的具有完全产权的商品住房,也有政府主导的多层次公共住房体系，还有企业和个人提供的社会租赁住房，使住房租赁与住房销售并重成为住房市场支柱，实现住房供给低端有保障、中端有市场、高端有约束，形成市场能自主循环的稳定健康机制。

　　4.建立健全房地产调控长效机制

　　房价上涨“一巴掌打不响”!建立健全房地产调控长效机制有利于“稳地价、稳房价、稳预期”。长效机制应从土地、金融、税收、法律法规、多层次住房供应体系等方面着手。

　　建立和形成土地市场多元供给的竞争机制，构建合理的土地定价机制;构建稳健的房地产投融资制度，支持“住”、抑制“炒”，限制信贷资金过度流向投资投机性住房消费;优化税收机制，刚需住房税费做“减法”，投资投机性“炒房”课以重税。

　　总之，房地产业的作用和功能已从“推动器”转为“稳定器”，这既是新时代国家赋予房地产业新的使命，也是新时代房地产企业的责任和担当，更是房地产业引领高质量发展的必然趋势。(作者系广东省房地产行业协会会长)