2020年上半年广州二手住宅成交连续4个月上扬

　　一、成交量价总结

　　据广州中原研究发展部监测数据，2020年上半年，广州市二手住宅共成交47852宗(包含中介网签+自助网签)，环比下降11.6%，同比去年下滑10.3%。纵观历年二手成交来看，今年一季度整体成交受疫情影响严重，购房需求被短暂冰封，促使成交量下降至近五年最低位。

　　广州中原研究发展部分析认为，2020年上半年广州二手住宅市场主要特征为：

　　(1)疫情前后成交两极分化。疫情全面爆发时，广州二手成交滑坡式下滑，比如2月份的新增购房客数量环比净减近7成，带看量更是环比大降91.9%。而疫情得到有效控制后，客户入市热情升温，积压需求爆发，成交大幅冲高，新增购房客户数量明显增多，据监测显示，单单6月份新增购房客数量及带看量均同比去年增加超3成。

　　(2)急售盘源明显增多，业主议价空间增大。受疫情影响，市场经济略有萎缩，促使二手市场上涌现了不少急售物业，价格相对“好倾”。据调研了解到，各个板块的业主议价空间均出现增大的情况，部分如珠江新城板块的高价盘源压价幅度甚至可近50万以上。

　　(3)学位房需求稳定。据中原大数据显示，即使在疫情期间，部分如天河北板块、东风东板块等优质教育资源板块，需求相对同区域板块活跃。主要由于学位需求属于刚性需求，无法避免疫情购房，促使学位房需求持续活跃。

　　二、月度成交走势：积压需求逐步爆发，成交迅速回温

　　从月度成交走势来看，2020年上半年二手实际成交表现为“稳步攀升”。2020年1-3月，市场受疫情影响，市场经济略有萎缩，购房需求被短暂冰封，促使小阳春延后，整体成交处低位水平。但4月份起，疫情得到有效控制，被积压的购房需求迅速爆发，市场明显回温。2020年6月二手成交甚至冲高至12499宗，创近年来的高位水平。由此可见，目前广州市场具备较强的成交能力，疫情对市场影响亦逐渐淡化，购房客户观望情绪明显减缓，二手楼市交易环境更趋良性、稳定。

　　另外，根据中原领先指数均价显示，目前广州二手楼市价格大体稳定，环比涨跌幅保持在0.5%-0.9%的区间微幅波动，价格与去年同期基本持平。广州中原研究发展部预计，由于5、6月需求大幅增加，业主报价信心有所提升，加上前段时间急售的优质笋盘源已被迅速去化。因此，下半年二手价格有可能会微幅上调，但整体依然维持稳定。

　　三、市场成交热点分析

　　改善客户入市加快，3房以上户型占比提升

　　据广州中原研究发展部监测发现，2020年上半年，3房户型的房源成交大增，成交占比上升至39.9%，环比大幅上涨2.6%，同比去年同期大增4.5%。而4房以上的大户型房源成交占比为10.9%，环比微增1.8%，同比净增3.2%。

　　广州中原研究发展部认为，大房源成交活跃主要有两方面原因：一方面，大面积房源议价空间普遍偏大，不少置换、改善客户趁目前时机淘笋货，从而导致成交占比明显上扬;另一方面，不少2016、2017年交楼的新房逐渐进入二手市场，市面上大面积的房源充足，客户入市热情高，促使近几年来成交占比出现稳步上扬的趋势。

　　急售物业增多，买方话事权增强

　　根据广州中原研究发展部监测，在疫情的大环境下，广州二手市场的“买方话事权”明显较去年增强，业主报价信心略有下滑，议价空间有所扩大，大部分区域下调报价幅度上涨至2.0-3.0%左右。其中，议价幅度较大的如花都、增城两区，2020年上半年报价下调幅度分别为4.5%、3.9%，下调幅度环比分别提升1.4%、3.8%。

　　另外，需要指出的是，天河、越秀等生活配套齐全、教育资源丰富等区域，业主对后市信心较强，议价空间偏窄。2020年上半年报价变动分别仅为1.9%、1.8%。

　　四、区域成交

　　各区成交普降，增城跌幅明显

　　根据阳光家缘二手住宅网签数据显示，荔湾、越秀、白云上半年分别成交1010套、1430套、1820，同比去年下半年下滑19.1%、15.2%、27.3%。而花都则以成交3475套稳居榜首位置。

　　花都、增城两极分化，逆剪刀差趋势扩大

　　花都、增城网签占比走势表现为“逆剪刀差 ”，增城需求明显减少，2020年5月增城网签占比降低至9.08%，同比去年净减7.82% ;而相反，花都占比则大增至18.21%，同比去年净增1.89%。

　　主要原因在于：一、增城规划利好价值已提前消化，目前市场价格略显“虚高”，整体性价比偏低，客户购房热情减弱;二、花都区价格低洼，次新房房源充足，加上调控政策的“小放松”等多种优势条件加持下，市场活力十足，促使整体成交占比稳步上扬;三、花都区整体议价空间偏大，业主让利明显，促使购房客户入市热情增加，市场需求不减。