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谢逸枫:地摊经济对商业地产房价的影响到底多大?

广州房地产网-房掌柜 2020-06-19 17:15:35来源:房掌柜 整理
[摘要]地摊经济不是新鲜事物,一直存在于中国上下5000年的商业文化。

  地摊经济不是新鲜事物,一直存在于中国上下5000年的商业文化。一直根深蒂固于中华大地土壤生根发芽,是中国华夏商业发展、城市文明的象征,是中国老百姓的生存、谋生技能之一。如今,国家首次将地摊经济正式开放,可谓是开创新的商业模式典范。5月份,全国各地一大波的城市,纷纷出政策、文件支持与扶持发展地摊经济,掀起一股地摊经济热潮。特别是对摆地摊的人来讲,真是雪中送炭,等于是救命。

  目前全国各地放开地摊经济如雨后春笋,预计会有越来越多的加入队伍。按照最新数据统计显示,截至目前,至少已经有陕西、辽宁、江西、甘肃、黑龙江、安徽、湖北、山东、吉林、上海、广州、济南、南宁、郑州、南京、重庆、成都、合肥、厦门、长春、杭州、长沙、佛山、西安、石家庄、南宁、青岛、宜昌、黄冈、德阳、攀枝花、广安、南充、资阳、遂宁、彭州等36地纷纷明确鼓励发展地摊经济,解决就业,经济复苏的问题。

  地摊经济,上升到国家层面,是中国地摊经济发展最大突破,史上最值得铭记时刻,是改革开放的榜样力量,相信会成为一道亮丽的风景线。不仅是国内经济面临重大压力,财政支力困难重重,还关系到6亿人的月均1000元收入人群、14亿人的年均3万元收入的生存、生活基本保障的弥补。根源于地摊经济,代表着城市经济活力、城市文明尺度、城市自由开放标志,代表着人间烟火的希望,养家糊口的重担。

  不要瞧不起摆地摊,不要鄙视小贩。摆地摊,真不丢人。现在的商业大佬们,都是摆地摊出身的,马云卖鲜花,柳传志卖冰箱,宗庆后卖棒冰。1994年,马云成立海博翻译社,为了维持运营,马云前往义乌批发鲜花,白天工作,晚上摆地摊。40岁时,柳传志为了赚钱,和员工拉平板车卖电子表、冰箱。创业之初的宗庆后,摆地摊、蹬三轮叫卖棒冰和文具。因此,不应该去歧视小贩。

  回想起,过去几十年地摊经济引发的城市管理矛盾,让60、70、80、90、00后记忆犹新,流动小贩与城管、交警、保安、市场管理员的对立,犹如打游击战,这是非常值得记忆的。如今,城管主动打电话邀请小贩,喊话来摆地摊,真是不可思议。还有大人物亲自给小贩站台,过去是不可想像的。这是得益国家政策利好,是考虑到老百姓的生存生活大计,更是国家对老百姓的一种关爱。

  国家允许摆地摊,是人性化、城市文明、改革开放的政策之举,非常赞同,是国家关心与关怀6亿人的体现,更是解决了城市管理者一项难题,人与城市、人与管理,未来城市、人与管理更加和谐的发展、生存、生活。一旦全国城市全面放开且免费又长期性、大规模、大范围性一哄而上,为避免给合法的市场、商铺所有权者、经营者、租赁者带来巨大的经济、收入损失,造成失业,也防止给地方商业发展、土地收入带来影响,地方无法安计划完成商业地产土地供应计划。

  同时防止营者、租赁者因收入重创无法及时还银行贷款,断贷的风险,也要预防银行的不良贷款率上升。最担心的是出现正规的经营者不租铺、摊位,都统统去干小贩摆地摊,形成市场摊位、商铺过剩、空置现象。而租铺、摊位的所有权者、专业市场、广场,出现退铺、摊位,人员失业,导致大量的烂尾楼出现,银行也要承担巨大的金融风险。因此,必须谨慎与考虑,防止对商业地产形成巨大杀伤力。

  根据地摊经济的优惠措施来看,其一是有免费提供摊位,数量有限。其二是有出支持政策,无具体怎么落实的。其三是有“地摊贷”。地摊经济火了,山东、吉林两家农商行跟进推出“地摊贷”。临淄农商行推出的“地摊贷”是纯信用贷款,无担保和抵押,可以实现“2分钟申请,秒批秒贷”,“每万元每天仅需1.21元,最高可贷50万元”。珲春农商行推出的地摊贷也是纯信用产品,无需担保便可发放,珲春农商行还针对“地摊贷”安排了5亿元专项信贷资金。

  好多人网上批评笔者,说什么断了老百姓最后的活路,这是带有偏见的观点。想一想,如果地摊全面放、免费、一哄而上、一刀切,最后人人都摆地摊。结果是人人变摆地摊(流动或固定)的小贩,生意能好能赚钱吗?肯定会为抢生意,好的打价格战,不好的打降成本的产品战,坏的是争地盘或争生意出现纷争,更坏的是质量等问题,地方不得不收回支持地摊经济的政策。可想而知,地摊经济一定要在国家层面好好规划、立法,才能真正保障小贩的权益。

  尽管地摊经济在促进就业、消费,进而促进经济复苏方面能够起到一些积极效果,但同时也会冲击商业地产。地摊经济对商业地产确实有着巨大的杀伤力,商业地产涉及的环节众多,从租用商铺、门店的正规经营者,所有者,到提供资金贷款的商业银行、再到商铺价格,房企开发商业地产项目,商业地产库存过剩,最后乃至地方政府商业土地出让计划、土地收入,都有不同程度的影响,引发一系列连锁反应。从公平角度来讲,地摊经济兴起后正规经营者的权益又由谁来保障?

  为什么地摊经济全面放、免费、一哄而上、一刀切、长期性、大规模性、大范围性,肯定会对商铺经济带来一定程度的冲击,商业地产雪上加霜?互联网的电商、购物的线上消费模式强大与疫情之下经营困难,商铺供应过量与商业地产空置高、库存高、还存在开发过剩,加上地摊经济的推波助澜,实体商铺的危机是前所未有的,商业地产的风险是特别大的。因此,既要保障小贩的收入,也要保护合法的所有权、经营商铺、市场摊位者,稳定商业地产市场。

  基于八个理由:其一是基数大。月均1000元的6亿人口基数庞,如一个摊位5平方米,是30亿平方米,10平方米则是60亿平方米。如果是1个摊位,营业额1000元/天,全国6亿个摊位,则是6000亿收入/天。这就是数据统计上的反映,这会对实体、正规、合法的商铺所有权人、租赁经营权人、商业地产市场产生巨大的冲击。其二是政策大不过法律。地摊经济是政策支持的,缺乏法律与立法的根据。

  其三是实体经济恢复拉长。当下实体经济、商铺的经营处于恢复期,本来就是客流、人流稀少,收入微小。尽管免租一个月到二个月,仍还需要还银行贷款、给工人工资、水费电费、管理费、税收等,之后还是要缴纳租赁费用。如此庞大的摊位、收入,并且还是无任何税费、租金等费用,可以把商品价格压得很低,这样可能会带走商铺经营者的客流。商铺经营者往往更加正规,他们办理了工商执照,缴纳了税费,还有缴纳高的租赁等费用。地摊经济的冲击,可能会导致正规经营者无法继续经营下去。

  其四是金融风险加大。一旦亏损严重,无法持续经营,结果就是破产或关门,贷款违约,断贷,结果是银行的风险加大。一定会大大的减少商铺、实体经济的客流、人流,收入,最后是恢复期拉长。不要说小贩难生存,就是连合法的正规的经营者、租赁者都难以维持下去,又得没工作或没收入了。产生两个不好的影响,一方面是正规经营者可能因经营问题无法及时偿还银行贷款,这会使得银行面临不良贷款的问题。另一方面是正规经营者一旦因经营问题退出市场,商铺等就可能面临闲置,进而演变为租金的疯狂下跌,进而影响商业地产开发商。

  其五商铺价格大跌。“地摊经济”火了之后,伴随着的是商铺价值的下跌。消息称广州某商铺在疫情后挂牌3万/㎡,允许摆地摊后价格直降到2.5万/㎡,显然是对商铺的价格冲击巨大。其六是本来房企开发商业地产项目多,商业地产库存过剩,一旦商铺需求下降,最后必然是关大于求。其七是价格大跌,供应过剩,房企拿商业用地谨慎,甚至不敢拿地。地方政府商业土地出让计划无法按时完成,土地收入下降,影响地方财政收入,结果是城市基础设施投资、城市经济发展等受到损失。

  其八是破坏商业市场规则、次序。摆地摊,地方只需要划个区域或片区,编个号即可。最关键是不需要牌照、不要工商或个体户登记、不需要卫生、质量、监督的登记,就意味着不需要缴纳一系列的税、费,不会有任何的监管,即使是存在卫生、质量等问题,可能都不会及时的解决。也不需要缴纳摊位租赁费、水费、电费、管理费、进场费,完全是无牌无税费无租赁费等的无任何成本生意。毫无疑问,这样的三无买卖,人人都想干,只赚不赔。

  短期之内,地摊经济不会实质性对商铺等所有权、租赁者、房企、地方、银行、商业地产市场产生巨大的杀伤力。因为目前国家支持地摊经济,各地方统一的实施,只是前期的个别城市试点、探索研究阶段,其一是涉及的城市有限,局部性放开。其二是涉及的城市摊位数量有限,没有形成大规模。其三是免费的城市数量有限,并且摊位数量也是限制多,范围有限。其四是缺乏一套完整的地摊经济规划、法律、制度、政策的体系。一旦全面放、免费、一哄而上、一刀切,必然是巨大的伤力。

  成都设立3.6万个摊位,解决10万人就业问题的新闻,顶多是个案。目前成都.6万个摊位,最终有多少能够持续经营,需观察。给的地摊位数量有限、摆的位置有限、摆的形式有限、摆的时间有限、摆卖的产品有限,导致消费群体很难再进一步扩大了。一个城市提供3000个-4000个,到10000个的摊位,对整体商铺等商业地产市场是不会产生根本性影响的。如果全国672个城市,每个城市提供的摊位都达到3.6万个或以上,肯定是有杀伤力的。因此,短期之内,不会产生实质性的冲击力。

  笔者是非常支持地摊经济发展的,人间烟火、市井百态,最能抚慰人心。小小的摊位,更蕴涵着勃勃生机。首先,增加了工作岗位。在家门口摆个地摊,也能养活自己。自3月15日,成都市明确允许临时占道经营摆摊设点以来,2个月时间增加了10万就业岗位。其次是增加了收入。在郑州,一些摊主每天营业额达到千元以上。再次是激活了城市经济。地摊是经济交易的重要场所,为商业机会创造场景,带动了一个城市的消费活力。最后是拉动三轮车、电动车、外卖、啤酒等饮料的行业。

  关键是地摊经济作为化解当下增难,短期应对疫情,过渡性的帮助经济恢复、解决就业、增加老百姓收入、刺激城市消费之政策措施,还是作为长期的一项经济发展、民间经济发展策略举措。即短期性、临时性、过渡性、局部性、小规模性、小范围性、有限制性的刺激措施,免费提供摊位,促进经济恢复、解决就业、增加老百姓收入、刺激城市消费,前期个案进行试探、研究、探索与增加经验,这是非常赞同与支持的。

  反之,如果是作为长期的、持续性的、全国性的、大规模性、大范围性、限制性不大的一项经济发展、民间经济发展策略举措,则必须非常的慎重、谨慎,应该要有一个整体的发展规划,通过法律、制度的形式固定下来,这样就可以有法可依。全国全面推广地摊经济之前,其一是要解决好地摊经济发展规划,整体发展框架。其二是修改法律、法规、条例、制度,做到有根据。这二点完善好了以后再逐步推广,才不会对合法合规的经营者产生冲击,才不会对商业地产和地方金融系统产生太大影响。

  目前地摊经济处于一个试点、探索运行的阶段,还没有全国性地落地。全国目前有包括杭州、成都、南京等36地纷纷明确鼓励发展地摊经济,促进经济恢复,解决就业,增加老百姓收入,刺激城市消费。地方政策鼓励地摊经济时,需要解决四个方面的问题。其一是政策明确规定,地摊经济落地的细则要求与具体做法。提供摆摊区域的范围、划分摆位的规模、摆位数量、摆摊的形式、摆摊的位置、摆摊的时间、摆摊卖的产品,做到合理与安全及周全的安排。

  其二是政策明确规定,摆地摊是否需要缴纳场地费、管理费、卫生费、税费、同时还要有一套完整的收费标准。如收费,应该明确管理费用的接收方与费用去处。其三是政策明确规定,哪个部门或组织进行卫生与质量及环境的监管。其是政策明确规定,由哪个部门或组织进行摆地摊、摊位、小贩的管理与监督。其四是政策明确规定,摆地摊是短期性、临时性、过渡性,还是长期性。因此,既要保障小贩的收入,也要保护合法的经营商铺、市场摊位者。

  如果这几个问题没有政府层面的法规或制度条例来进行规范的话,地摊经济很难落地。但在现实中收费管理可能会遇到一些问题。之前广州有政协委员提出给小商小贩规划具体的摊位,然后进行收费管理,但最后不了了之。原因是小商小贩小本生意,只想要免费的摊位。如果要对地摊经济进行管理,必然带来管理部门的人力成本上升,但地方财政很可能难以持续负担这一成本,那么收费是必然的,这个矛盾客观存在。

  为促进全国性、大范围、大规模、合理、长期、可持续发展地摊经济,提出了五大原则。其一是地摊经济不能脱离法律、法规的框架之外,单纯的以政策去支撑发展,应该及时的立法或修改法律法规、条例,这样才能够有法有据。其二是必须要对地摊经济收费,否则就没有人愿意充当正规经营者。其三是要有专门的机构对地摊经济进行管理,不能什么事都丢给城管。其四是收取的费用必须专款专用,一部分用于补贴小商小贩,另一部分用于来维持管理机构。其五是成立相关监督机构,对地摊经济进行监督。

  商业地产的经营者应该怎么做,提出了一些建议。商业地产经营者要先摆正心态。因为地摊经济是国家明确表态支持的,所以经营者需要去调整好心态应对,这个很重要。其次是商业地产经营者需要在商业模式上作出一些改变,调整产品、价格来吸引更多人群。再次是经营者要根据市场供求关系去适当调整铺位价格。最后是要适当把自己用于出租的商铺规模由大改成小,可以考虑吸引小商小贩来租用你的铺位。这样才能吸引到更多人。

  来源:咚咚找房


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责任编辑:高鸿娟

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