禁止“商改住”政策城市扩围未来公寓市场或将降温

　　近日，诸葛找房数据研究中心发布专题研究（以下简称研究）表示，禁止“商改住”政策城市扩围，自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都、厦门、广东佛山等一线和部分热点二线城市紧随其后。诸葛找房预测，未来，公寓市场依然以去库存为主，公寓市场将面临降温危机。

　　具体而言，自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市紧随其后。今年8月，厦门出台最严“禁公寓令”，商改办、商改住全部杜绝。

　　今年11月15日，广东佛山出台新政禁止商办变公寓。综合多地调控政策来看，不得擅自改变为居住用途，成为基本原则。对房地产开发企业违反规划将商办类房地产项目改为居住用途的，均采取“一经查实、严肃处理”的坚决态度。关于“商改住”和“商改办”，每个城市的政策强度不一，政策限制公寓入市，公寓市场如何破局成为难题。

　　研究表明，从出台政策的城市分布可以看出，以一线城市和热点二线城市为主，长三角和珠三角区域集中分布。住宅市场限购需求外溢导致公寓市场过热从而推动调控政策的出台，一线城市和热点二线城市房地产市场发展迅速且调控政策相对更为严格，投资客更加看好。

　　另外，研究还提出，北京、广州、上海等城市还出台了鼓励商改租政策，为商办性质用房提供了另一条出路。“商改租”政策出台的背后，是我国一二线城市大量商办物业闲置的现状。因为调控收紧等多种原因，商办物业积压情况严重。对于开发商来说，大量商办物业房源空置积压既是极大的资源浪费，又面临极大的销售压力，因此“商改租”落地是顺应市场需求的节奏。但在最终的执行过程中，各地均遇到了很多问题，目前实际推进并不顺利，仍需执行政策进一步细化。

　　研究称，政策出台后，对当地的商住公寓市场或多或少有些影响，选取2017年出台禁止商改住政策的北京、上海、广州、深圳、南京、广东东莞六个城市，结合各城市的政策前后公寓市场的量价变化来判断政策对公寓市场的影响。

　　北京、上海在2017年3月出台政策后，2017年、2018年公寓成交大幅下滑，在成交面积方面，北京2017、2018年同比下降85%、97%。上海则分别下降94%、64%。从月度数据看，政策出台的首月，也就是2017年4月，北京、上海公寓市场成交面积断崖式下跌，环比跌幅分别为97.4%、51.1%，且之后成交一蹶不振，上海单月成交价格每平方米不足1万元，北京则多月无成交。

　　从成交价格走势看，政策出台后，价格上涨动力不足，除深圳价格呈现上涨趋势外，其他城市价格均不同幅度下跌。其中，北京价格下降幅度最大，2019年前10月，北京公寓平均成交价格每平方米34013元，与2018年相比下降41.1%。上海的公寓市场自2017年起大力核查商改住项目，并针对"类住宅" 进行"拆墙、拆煤气、拆上下水"的整改。2017年之后，上海公寓价格呈下跌趋势。

　　而南京、广州以及东莞2019年前10月平均价格较2018年分别下降6.6%、4.4%、4.4%。深圳由于新建住宅项目稀缺，虽然政策挤压了一部分需求，但价格仍较为坚挺，2019年前10月，深圳公寓平均价格为每平方米65196元，与2018年相比上升18%。

　　研究分析表明，禁止商改住政策影响了商住公寓市场的活跃度，购房者及投机者入手商住公寓更为谨慎。量的持续下降就会带来价格的下降。整体来看，北京、上海受政策影响严重，对公寓市场堪称是致命性的打击，量价齐跌；再次为广州。南京、东莞影响温和，量价微跌。深圳因其市场具有特殊性，商品住宅严重缺乏，并且公寓市场有高端需求客户带动，市场在政策出台后依然保持整体上涨。但对其他城市来说不具备借鉴意义。

　　2017年3月以来，以北京、上海为首的一线城市和热点二线城市相继出台了商办政策规范市场，首先，商办项目产品设计、规划、报批环节更加规范，从各地政策相继出台后可以看出当地供应和成交出现不同幅度的下滑。其次，政策的影响力度较大，扩展城市范围广，且可以预见政策调控延续时间较长，调控目标是打击商住公寓产品，规范商办市场。

　　研究认为，从公寓市场的新增供应方面来看，各地新政出台后，不少预备推售的公寓项目纷纷暂停并延后，根据新政进行整改中。新政出台前已有推售但后续仍有不少货量的楼盘，同样是处于政策消化中，再推售情况也难以预计。随着政策的逐步强化，实际入市的项目将大幅减少，且去化情况也不会乐观，未来将持续保持该状态的可能性较大。

　　（新闻源：诸葛找房数据研究中心）