花都工业大道踩地：15万㎡大体量宅地出让，广州北站欲“白手起家”建“居住新城”？

本周四（9月19日），花都区工业大道南三地块一期地块出让在即，该宗用地总占地面积高达15万平，是花都区近年公开挂地中占地面积最大的地块。本宗地块“白手起家”建设大体量“居住新城”，未来规划蓝图呈现何种面貌？且看广州中原研究发展部的花都区工业大道南三地块一期地块调研报告。地块基本信息

地块位于广州市花都区工业大道南侧，广清高速西侧，邻近华西工业园。地块用地性质为二类居住用地（R2），总用地面积153740㎡，可建设用地面积62416㎡。

其中分地块一、六均要求配建健身场所、居委会、卫生站等，分地块三要求配建健身场所、肉菜市场等，分地块五要求配15班幼儿园等。地块现状分析地块内部现状与卫星图显示一致。地块现状以池塘为主，另外则是一些覆盖芦苇和低矮树木的绿地。周边并无丘陵或果树林之类的风光可以借景，未来开发建设后，主要以人工景观为主。

花都工业大道踩地地块周边环境现状概况：广清高速以东、工业大道以北一带地区开发程度较高，建设相对完善，已建成小区有华南时代城、祈福万景峰等。广清高速以西、工业大道以南一带地区尚未开发，以自然村落、水域、农林用地为主，未来开发建设期较长。

地块市场价值点分析

2018年11月16日，《广州北站地区大陵片区控制性详细规划》进行了批后公示，本案地块位于大陵片区规划范围内。

今年7月，《广州北站周边地区（枢纽门户区、大陵北片区、三华片区）控制性详细规划》启动规划编制，本案地块周边片区将会改善提升。

1）大陵片区区位条件较好

大陵片区北面邻近花都汽车城板块（5公里）和新华旧镇板块（3公里），距离广州北站交通枢纽2.5公里。

其中花都汽车城去年完成规模以上工业总产值1826.32亿元，有望再过几年发展成两千亿级汽车产业集群，其产业发展带来的居住需求将会外溢至周边片区。

新华旧镇是花都老城区，生活配套成熟，生活氛围好，周边片区可享受其便利的生活配套。

9号线的开通连接了汽车城产业重镇和广州北站交通枢纽以及配套成熟的新华生活区，未来大陵片区开发建成后，周边有望连片发展，实现产城融合。

2）地块自身及周边规划配套完善

本案地块所在大陵片区面积约1平方公里，距离广州北站3公里，规划片区居住人口2.57万人，总建筑面积110.11万平方米。

用地规划方面，居住用地占主导地位，其次是各类居住配套。

片区西侧（即本案地块同侧）商业商务用地较为集中，片区东侧规划有商住混合用地，本案地块的居民能享受到较为便利的商业服务设施。

综合而言，大陵片区以居住功能为主，服务于广州北站未来的轨道交通产业集区TOD发展建设需求。

公共服务设施共计82处，包括一所养老院、两处农贸（肉菜）市场、一处群众性体育运动场地、一处少年宫等。

其中，教育设施方面，片区将配套一所48班完全中学，一所36班小学，一所24班小学（位于本案出让地块范围内），还规划了3所12班幼儿园。

规划配套设施充足，但现状配套设施匮乏。

道路交通方面，规划有两处公交首末站，四处社会停车场。道路骨架为“三纵三横”，规划路网密度尚可，交通通达性较好。3）广州北站周边片区将诞生10万+人口的居住新城

本案地块所在大陵片区其周边规划有大陵北片区、三华片区、枢纽门户片区。

根据《广州北站周边地区（枢纽门户区、大陵北片区、三华片区）控制性详细规划》规划草案，三个片区合计规划14万人口。

其中，门户枢纽区是产业用地集中区域，根据规划将会发展会展、总部经济等交通枢纽产业。

而三华片区和大陵北片区，加上大陵片区均以居住功能为主。

形成以交通枢纽门户区为产业核心区，向周边放射式配置居住功能区的发展格局，能够让周边居民共享交通枢纽发展利好。

花都工业大道踩地地块市场风险点分析

1）2018年至今，花都供地量大增，主要沿9号线发散分布，未来项目面临市场竞争激烈

2018年至今，花都商住用地供地量提升明显。

加上今年已挂牌未出让的商住地，截至今年8月底供地量已与去年全年相当。

根据规划，广州北站周边各个片区仍有大量宅地待出，预计未来广州北站周边地区会成为花都区主要新房市场供应板块，加大本案地块项目竞争压力。

2015年至今，花都区供应宅地趋势是主要沿着地铁9号线发散分布，距离九号线站点基本在3公里以内，对于刚需买家而言，是重要的交通考虑因素。

而本案地块并无明显的地铁盘优势。

2）因规划利好乏善可陈，花都近年成交疲软，库存量较大

纵观近5年，整体而言，花都区一手住宅供应面积和成交面积均呈现下降趋势，而库存消化周期呈现上升趋势。

目前花都区库存消化周期为21.9个月库存量较大，供销比大于1，供过于求。

而如上文所述花都区供地面积呈大幅增加的趋势，随着广州北站大陵片区和大陵北片区等大量住宅用地陆续供应入市，预计会加剧花都一手住宅供过于求的局面。

另一方面，目前能刺激花都区一手住宅需求大幅提升的因素乏善可陈，8号线北延至花都段属于远期规划，目前尚未启动建设。

广州北站交通枢纽周边产业规划同样尚未建设，且目前广州北站与白云机场实现空铁联运的时间尚无确切进程，上述规划利好仍需较长等待时间。

因此，本案地块住宅未来入市存在明显市场风险。周边楼市情况

目前地块北侧邻近汽车城产业区和邻近广州北交通枢纽的片区一二手楼盘市场开发相对较为成熟。

地块周边楼龄较短的品牌房企二手楼，由于临近地铁9号线，均价在1.8-2.3万/㎡之间。而主力在售一手楼盘由于距离地铁较远，均价为2.1-2.2万/㎡。

本案地块起拍楼面价12570元/㎡，预计未来售价起步2.5万/㎡，针对当前市场环境，该地块项目价格处于劣势，未来买家需要一段时间接受。

地块swot分析与调研总结

一方面地块起拍楼面价对比周边项目售价优势不大；

另一方面地块本身周边环境仍以自然村落为主，公共交通及生活配套仍需要规划建设来补足，且与地铁9号线及远期规划中的8号线距离较远，交通价值点一般，因此本地块竞拍价格不宜追高。