周四再迎重磅土拍！河西旁将出让2块地 最高限价2.8万/㎡

8月29日，南京将迎来下半年一场重量级土拍，共有12块地将公开拍卖。分别位于城中、城北、城南、江宁、新尧新、六合，出让总面积超68.5公顷，起拍总价193.2527亿元。

最值得关注的是，5天后的土拍中涉宅地块多达9块，总出让面积66.7公顷，起拍总价超190亿。其中，城南赛虹桥的G59、G60地块出让体量较大，起拍总价更是高达75.4亿元，受到多家品牌房企的关注。若达到最高楼面限价28016元/㎡，将会影响整个区域的房价格局......

今天，掌柜君就实探城南这2幅地块，并暴走地块周边区域，给大家带来最新信息。下面，掌柜君先给大家看看这2块地的区位图。

一、出让面积超14万方，与河西一路之隔，G59最高限价2.8万/㎡

今早，掌柜君乘坐地铁10号线在小行站下车，步行约300米穿过高架之后，就看见江苏第二师范学院，而该学校南侧就是即将拍卖赛虹桥G59地块。

首先，掌柜君先给大家来看下G59地块的航拍图，整个地块曾狭长型，出让面积较大，多数地方都由绿网覆盖。地块与河西仅一路之隔，西侧就是凤台南路和宁芜铁路，后期会有噪音污染；北侧是江苏第二师范，不过该学校将会搬迁至溧水；南侧目前是大片森林，自然环境相对较好。

从江苏第二师范学院步行至武宁路，在道路右侧就是G59地块，掌柜君在地块东北角拍摄了整个地块的全景图，给大家更直观的看下。

就地块内部来看，目前还在拆迁中，部分地块较为平整，已经铺上绿网，但仍有不少裸露的钢筋和大块建筑物，远处还有工人和机械在工作，后期要一定时间来进行处理。

掌柜君在地块南侧发现，G59地块中间有一条临时道路，主要是用于目前拆迁运输，将内部大量建筑垃圾运出。而从地块更是直接能看见河西新城科技园，北纬国际中心等建筑物。

赛虹桥G59地块

地块位置：东至机场二通道，南至琥珀花园，西至凤台南路，北至软件大道

出让面积：147053.14㎡

规划用地性质：二类居住用地、居住社区中心

容积率：R≤2.53

起拍总价：61.8亿

起始楼面地价：19389元/㎡

最高限价：89.3亿

最高楼面限价：28016元/㎡

具体来看，赛虹桥G59地块为居住用地，与河西仅相隔凤台南路，地块出让面积超14万方，实际出让面积约13万方，容积率2.53，预期后期可以打造2000多套房源，整个小区体量并不小。

但该地块起拍总价高达61.8亿元，又要求不接受联合竞买，且不能以合作、合资、股权转让等方式开发。而且地块出让要求中需要建设社区卫生服务中心、养老院、邮政局、菜场等，这对开发商的实力要求非常高。

另附，赛虹桥G59地块出让要求：

（1）该地块不接受联合竞买，竞得人须自行出资开发，不得以合作、合资、股权转让等方式进行开发建设。如违反上述要求，则取消竞买资格或成交结果，已缴纳的竞买保证金不予退还；竞得后已签订国有建设用地使用权出让合同的，已竞得的土地无偿收回，定金不予退还；同时，竞买（得）人列入南京土地市场不良企业名单，竞买（得）人及其关联公司三年内不得进入南京市土地市场参与竞买。

（2）D分区内有4栋建筑为现状工业遗产，可依据《南京市工业遗产保护规划》的相关要求，对现状面积6356.99平方米历史建筑进行适当改造，也可在不涉及历史建筑及林荫道的用地内新建建筑，从而满足居住区级社区中心的使用功能要求，新建建筑和现状工业建筑改造后应具备以下内容：①社区医养结合服务中心，建筑面积不小于7300平方米，其中社区卫生服务中心，建筑面积不小于4000平方米；社区一站式居家养老服务中心，建筑面积不小于200平方米；老年人日间照料中心，建筑面积不小于1600平方米；社区养老院，建筑面积不小于1500平方米。②社区综合服务中心，建筑面积不小于3510平方米，其中：街镇管理中心，建筑面积不小于1200平方米；社区服务中心，建筑面积不小于1500平方米；育儿园，建筑面积不小于500平方米；邮政局所，建筑面积不小于250平方米；公厕，建筑面积不小于60平方米。③菜场，建筑面积不小于2000平方米。除菜场以外，以上社区公共配套设施共计10810平方米均由竞得人建成后无偿移交给雨花台区政府，代建成本已从出让地价中扣除，所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减。

（3）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付。

（4）竞得人须在成交后签订土地出让合同前与雨花台区政府签订《地块投资发展协议》。

（5）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给市政府指定单位。

二、出让面积仅3.5万方的商住用地，G60最高限价25042元/㎡

而与G59地块以武宁路相隔的G60地块，出让面积超3.5万方，实际出让面积约2.45万方，与G59超14万方的体量相比，小了不少，后期可操作性较弱一些，且该地块还是商住混合用地。

从航拍图来看，G60地块位于G59地块东侧，该地块形状较为规整，只是在东北侧有突出的一块。地块北侧是南京高精齿轮集团公司家属院，东南侧为茂密的树木和建筑物。

掌柜君拍摄了一张地块全景图，可以看出整个地块目前较为平整，也有绿网覆盖。地块内部北侧比较平整，但南侧有不少建筑垃圾需要处理，后期相比隔壁的G59地块需要平整较少。

赛虹桥G60地块

地块位置：东至现状，南至现状部队用地，西至机场二通道，北至软件大道

出让面积：35921.08㎡

规划用地性质：商住混合用地

容积率：R≤3.2

起拍总价：13.6亿

起始楼面地价：17376元/㎡

最高限价：19.6亿

最高楼面限价：25042元/㎡

具体来看，赛虹桥G60地块为商住用地，与G59地块仅武宁路相隔，但出让面积较小，仅3.5万方，容积率3.2，后期可操作性不多，但不排除2幅地块均被同一家有实力的房企拿下，后期一起开发。

该地块同样不接受联合竞买，且不能以合作、合资、股权转让等方式开发，但起拍总价13.6亿来看，对资金实力比G59地块稍弱，或许会有更多房企报名。而1.7万/㎡的起拍地价并不高，在现在楼市来看，想要达到最高限价地价2.5万/㎡有一些难度。虽然该地块也有较多的出让要求，但在大概率上来看会很抢手。

另附，赛虹桥G60地块出让要求：

（1）该地块不接受联合竞买，竞得人须自行出资开发，不得以合作、合资、股权转让等方式进行开发建设。如违反上述要求，则取消竞买资格或成交结果，已缴纳的竞买保证金不予退还；竞得后已签订国有建设用地使用权出让合同的，已竞得的土地无偿收回，定金不予退还；同时，竞买（得）人列入南京土地市场不良企业名单，竞买（得）人及其关联公司三年内不得进入南京市土地市场参与竞买。

（2）地块内配建一处建筑面积不小于5000平方米的基层社区服务中心，具体要求如下：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动站，建筑面积不小于200平方米；基层社区服务中心，建筑面积不小于600平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，建筑面积不小于150平方米；公厕，建筑面积不小于100平方米；垃圾收集站，建筑面积不小于80平方米；环卫休息场，建筑面积不小于30平方米；以上公共配套设施建筑面积共计2120平方米，由竞得建成后无偿移交雨花台区政府,代建成本已从出让地价中扣除，所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减。

（3）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付。

（4）竞得人须在成交后签订土地出让合同前与雨花台区政府签订《地块投资发展协议》。

（5）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给市政府指定单位。

三、每天来看地房企非常多，但目前还未拆迁完，需要个把月交付

在实探的过程中，有不少相关工作人员聚集在武宁路上，掌柜君上去询问有关地块事情，对方表示这里之前是南京高精齿轮集团有限公司，3个月之前开始拆迁，现在还在陆续拆迁中。

该工作人员表示自己只负责拆迁，具体地块信息不是很了解，不过每天都有很多房企前来看地。但这两个地块都还在拆迁中，预计要个把月才能结束，才会交给拿地房企。

但掌柜君在地块周边却发现，区域目前感观不是很好，武宁路并不是很宽，却有不少来往的渣土车，对行人的安全性有一定威胁。而且周边多以老旧小区为准，不少建筑物都在进行拆迁。

四、区域二手房超4万/㎡，但地块总价高，小道消息已有房企勾走

今天实探下来，具体来看这2地块位于城南赛虹桥板块，距离最近的是南京地铁10号线小行站。与河西仅凤台南路之隔，周边还有软件谷、雨花客厅、楚翘城、明基医院等配套资源，后期生活便捷。

由于靠近河西和软件谷，拥有大批高收入的人群，如华为、中兴、阿里巴巴等，可以说区域并不缺乏高端购买力，主要还是看这2块地后期打造何种产品。

就整个区域来看，上次土拍还是4年前，当时中南以12145元/㎡拿下2015G12地块，即现在的中南锦苑。恒大华府于2013年底以14033元/㎡拿下G77地块，这两家楼盘收官价格在3.2万-3.5万/㎡。但目前二手房来看，恒大华府均价超4万/㎡，中南锦苑38345元/㎡，地块南侧的琥珀森林均价在3.2万-3.5万/㎡。

而就地块的楼面地价来看，两块地起拍楼面地价在1.9万/㎡和1.7万/㎡，最高限价2.8万/㎡和2.5万/㎡，这个价格并不低。但考虑位于主城、紧邻河西、配套齐全，就算拍到最高地价，参考区域二手房价格，开发商后期还是有一定利润。

不过，今天也有买房人向掌柜君透露下周拍卖的尤家凹地块被勾走，但具体哪家房企不方便告诉，具体下周看土拍就会知道。

其实从近期南京的几场土拍来看，土拍市场降温明显，开发商拿地也更为理性。加上这两块地的起拍总价并不低，特别是G59地块起拍总价61.8亿元，竞买保证金就高达30.9亿元，在近期房企融资难的背景下，能一下拿出这么多资金的开发商并不多，且该地块不允许联合拿地和开发，大概率是由央企或国企拿地，具体还是看下周土拍情况。

最后，就今天实探来看，这2块地的位置和配套资源是比较好的，但地块西侧有宁芜铁路和凤台南路会有噪音污染。但周边感观不是很好，需要一定时间来发展，而二手房普遍在3.5万-4万/㎡的价格，后期地块上市价格能否超过4万/㎡是值得期待的。具体这2块地能拍到多少，欢迎大家留言讨论。