如何寻找相对优质、风险更低的投资物业？

　　近日，有舆论提及“2019写字楼租赁市场是近10年来最差的”，而从投资市场看，上海2019年上半年的大宗交易数据似乎也验证了这一说法。近期人民币汇率破7更增加了部分外资投资者的恐慌。

　　哪里才是写字楼资金的避风港?

　　戴德梁行华东区资本市场执行董事卢强从资本市场的角度对此作出专业的分析和独到的解读，总结出几种写字楼资金避风港项目的类型。

　　从近15年房地产大宗交易的周期来看，历史上也多次有类似的租金涨幅放缓甚至租金下跌，投资者看跌观望的局面出现，但往往这都是下一次上涨的基础起点。如何在当下观望的写字楼投资市场中寻找相对优质、风险更低的投资物业，是很多投资者都要面临的实际问题。

　　城市更新收益大幅提升

　　投资者购买部分租赁的写字楼主要角度是为了收购后提高租金，或等待市场租金上涨后获取投资收益。而城市更新中改造为写字楼的案子往往是商业或酒店等其他业态改造而来，其收益提升是不同业态之间的收益差别，两者收益相比差别巨大。

　　如戴德梁行资本市场在几年前协助中融收购的北京开元名都酒店，收购后全部改为办公新楼信托大厦，目前租金已经达到按照建筑面积人民币12-13/平方米/天，类似这样巨大的租赁收益提升就能很好跨越租赁周期。

　　技术性手段降价或售后包租等

　　部分开发商因周期性资金短缺、发债成本高等原因，会愿意去实现阶段性销售目标，采用包括大幅度降价、或售后回租等技术性手段，保证投资者能够在今后3-5年内保持租金稳定，以规避经济周期带来的风险。而这样的项目无疑能在租赁市场不稳定、租金下行的背景下保证良好稳定的租金回报率。

　　物业本身与租户签署长期租赁协议

　　一般情况下，长租约会是大宗物业的一个缺点，但在租金市场不稳定的背景下，如果物业本身与信用度高的优质客户签署了3-5年的中长期租赁协议，那么在目前租赁市场背景下，其反而能成为一个优点，比如租户类型是政府部门、世界500强企业或者互联网巨头等。

　　而这种资产也经得起银行相对严格的经营性物业贷款或并购贷款的审核，为投资者在目前资金链比较紧张的情况下提供相对确定的融资渠道与相对较高的融资比例。

　　特定区域需求封闭受经济大周期影响小

　　在上海特定区域由于土地供应、写字楼供应等原因导致相对的一个特定区域需求比较封闭，造成了结构性供需平衡，于是其区域内的楼宇租金与空置率一直保持在比较稳定的状态。

　　上海嘉定安亭

　　安亭从供应端上看，近几年都没有新增甲级写字楼供应，存量也相对较小;需求端，安亭板块已经形成了2大整车厂、100多家研发机构、300多家零部件供应商的完整产业链布局。基于这样的供需情况，安亭板块较为封闭的写字楼市场形成了一个相对稳定的供需关系，商办物业(特别是甲级写字楼)都保持了非常高的出租率，且租金水平能维持平稳。

　　上海漕河泾

　　漕河泾写字楼市场空置率走势十分抢眼，从2018年四季度到2019年二季度其租金也基本保持不变。漕河泾科技园吸引了诸如3M、飞利浦、今日头条、腾讯、美团等众多企业总部落户，而这些产业、服务业等并不会明显受到贸易摩擦的冲击，同时这样多元化的产业布局也加强了漕河泾抵御市场波动的能力，张江也与此类似。

　　市北高新

　　在2019上半年写字楼租赁市场上表现十分优异，一季度二季度净吸纳量累计达到190,526平方米，远远高于上海其他区域的净吸纳量，比第二张江的101,388平方米高出近一倍。这主要是由于政府对产业的引导，许多互联网科技公司包括初创企业进入园区。

　　经济结构相对独立的二线城市

　　在一些新一线以及二线城市，由于经济结构相对独立的原因，这类城市的写字楼亦具有“资金避风港”的潜质，比如杭州、苏州及合肥等。

　　以杭州为例，除了GDP、三产数据表现优秀，还具有众多耀眼的标签

　　杭州独角兽公司数量全国第三

　　杭州人才流入率领跑全国

　　未来科技城、梦想小镇等一系列产业链相辅相成

　　全国超过1/3的综合性电子商务网站的起源地

　　阿里系、网易、百度、京东均在杭州设立公司

　　政府明确了未来5年杭州城市数据大脑建设方向

　　目前租赁市场严重低迷、租赁数据创阶段性新低的时间节点上，大量机构投资者处于观望阶段。最近，全球启动的降息周期，也都在为下一波周期启动奠定资金与定价基础。低谷总是短暂且会过去的，如何能够同时兼顾到目前的市场实际情况，并考虑到中长周期投资需求的角度，无疑应该从以上资金避风港的项目类型角度出发去考量。