恒大夏磊：楼市的放松是在落实城市主体责任情况下的放松

因为这八个因素，我们对中国房地产的未来是非常有信心，也做了具体的数据测算，结合城市更新等因素，未来商品住房，在2019年还有14亿平的发展空间，这是一个非常大的天文数字。中国房地产去年卖了两亿美金，中国全球汽车产业才两亿美金，所以中国房地产在未来的十年二十年还是很好的赛道。

我们也对一些城市做了初步调研，虽然说房地产开发空间还存在，但有些城市已经进入存量时代，比如说北京、大连、上海、厦门、深圳，他们的二手房成交已经超过新房成交。在北京比如说链家，开放上是有定价权的。具体看某些城市还是要房地产的发展路径，具体来说房地产发展路径是有序可循的，都是有时间依据的。

如果不做房地产，那传统开发商还能做什么？目前来看也有一些选择，比如说租赁、长租公寓，还有产业地产，比如说和物流、旅游相关的，但本质还在地产。还有和政策相关，比如特色小镇和特色小城镇。还有与服务相关的，可以做纯量的物业改造和物业开发。

第一个问题，我就汇报到这，房地产主要围绕开发企业和其他，还有很多事情可以做，这真的是一个黄金赛道。

2019年房地产市场展望

2014年，房地产进入放松周期，从2016年930开始，到2018年进行了大规模收紧。房地产政策目前已经到了最紧的时候。

大家对房地产总是有一个传统的观点，是不是一紧就会放，那会放到什么程度呢？

具体放到什么程度，我们还要从文件中学习，今年政府工作报告里其实对房地产只有两个点，其实都没有提房地产，一个是讲城镇化，讲房地产税率法。两会期间也有表态要做到五个坚持，其实政府表态非常明确，今年的放松绝对不是大家认为传统意义上2014年的放松。今年放松一定是在落实城市主体责任情况下的放松，因城施策，分类指导。

我对此解读一下，一是坚持住房是用来住的，不能炒房，炒房的金融杠杆不会放松。二坚持两个体系，住房体系和住房保障体系。住房供给会是多种多样，有商品房和共有产权房、租赁房，有各种房会供应到市场上，而不是住房和商品房一统天下。三坚持城市落实主体责任，城市要对房价大涨大跌负总责。对于中央来说，要完善市场的检测预警和考核评价机制，中央以后会当裁判员，会判定你今年做得好不好，但不会具体知道你怎么做。稳地价、稳房价、稳预期落到实处。

其实对大部分开发商来说，我们都是做开发，一个稳定的市场环境对我们是有利的，如果地价大起的话，不可避免要去拿地，这是非常不理智的。

接下来跟大家讲一下房地产税。

房地产税是悬在所有人头上的锥子，我想房地产税大家会有一个疑惑，如果你对中国问题有疑惑，一定要用国际的视角解决问题，如果解决不了，要用更长的时间视角看问题。

从国际看，我们研究了六个发达经济体，比如说新加坡，他增收了财产税，但是财金是虚拟的，并不是房屋的评估值，只有土地是按照市场价值的5%增收房地产税，而且限制累进税率。对于香港，香港也是以虚拟租金为税基。以评估值的，比如说美国，是按照市场评估价值，一到五年会评估一次市场价值，日本是三年评估一次。德国是对土地征税，并不是每年波动的市场价值。英国征收的是市政税，依照1991年的房价。

房地产税有一些特征，第一、房地产税肯定不会改变房价长期的趋势，比如香港、新加坡、英国、日本、美国，这些房价是一直上涨，英国是特别的明显。德国2008年之前房价非常稳定，但是德国只是对土地征税，并没有对房屋征税，房地产税不会改变房地产长期趋势。我们有一个简单框架，长期看人口，中期看比例，短期看金融。

第二、房地产税有一定的调节作用，主要是补充地方税收。我们也进行了测算，从长期来看，我们肯定是需要房地产税，过去二十年，土地创收入贡献了地方税收，贡献了地方的GDP和地方基建设施，但这种模式是不可以持续。如果城市房地产已经进入存量房时代，那会面临税源不足的问题，最终的目的是达到财政平衡。

从2016年的地方财政数据进行测算，红色是不能替代，橘黄色是替代率比较低，黄色是稍微可以替代一点。稍微替代一点是新疆、西藏房地产开发强度不强的地方。对于东部地区，现在在总量上肯定是替代不了。