南沙饮大湾区头啖汤 解剖6大“划重点”板块机遇

近日，大湾区规划纲要正式发布，南沙成为绝对焦点之一。与此同时，南沙公布了2019年政府工作报告，部署了今后一个时期工作。新年伊始，南沙将有何作为，且看广州中原研究发展部分析解读。

关键词一

“1235”发展思路

报告首次提出“1235”发展思路，着力发展南沙全区经济和提高交通基础设施建设。

一个目标

“1”是指一个目标，即高标准建设国家新区、自贸试验区、粤港澳全面合作示范区、以及承载门户枢纽功能的广州城市副中心“三区一中心”。

两条基本路径

“2”是指两条基本路径，分别是建设国际一流的营商环境、建设国际一流的人居环境。

三大发展策略

“3”是指三大发展策略，分别是“枢纽+”、“智能+”、“绿色+”。

五大门户枢纽

“5”是指五大门户枢纽，分别是区域综合交通枢纽、新型贸易枢纽、国际科技产业创新枢纽、金融业对外开放试验示范窗口、航运枢纽。

关键词二

建设现代化产业体系 

粤港澳产业联动

在粤港澳大湾区规划的风口上，各区都主动积极融入大湾区建设，南沙位于粤港澳大湾区几何中心，紧邻港澳。

除海港贸易便利之外，更有庆盛与南沙铁路枢纽连接融入大湾区。

2019年南沙规划建设粤港产业合作园，推动香港科技大学（广州）年底前开工，加强与港澳重点产业合作等。

其中香港科技大学选址在庆盛枢纽附近，为庆盛枢纽周边产业发展提供人才供给源动力。

另外今年1月25号，高达344亿元的庆盛枢纽区块综合项目开始招标，未来将引进世界500强企业。

1月29日又再出让一宗商服地2019NJY-1，要求竞买人为香港上市企业，并引入人工智能、互联科技、金融、商贸等产业。

按照规划的排兵布阵来看，这为企业与学校提供了产学研结合的土壤基础，更有利于庆盛枢纽周边产业长远发展。

庆盛枢纽先打下交通的基础，再逐步大力发展产业，预计不久的将来就会逐渐开发住宅市场以弥补产业发展而带来的大量人才的居住需求。

加快发展各类型产业

根据报告所述，2019年南沙重点建设的产业是科技创新产业、新型贸易业、金融业。

2019年将会建设的产业园区是庆盛科技创新产业基地、跨境电商示范基地、国际金融论坛永久会址及配套工程、南沙人工智能价值创新园、智能网联汽车产业园。

根据公开资料显示有选址位置的如下图所示。园区坐落的明珠湾起步区、庆盛枢纽将得到产业发展利好。

关键词三

加快建设综合交通枢纽与国际航运枢纽

推进轨道交通建设

南沙计划今年内制定实施《南沙新区综合交通枢纽规划》。

推进地铁18和22号线建设。

加快15号线首期段、18和22号线延伸线、知南快线等前期研究。

铁路方面，稳定南沙枢纽规划，争取深茂铁路年内开工。积极推进其他铁路城际规划建设。

其中万顷沙是多条城际轨道及两条地铁线路的交汇处。

未来3-5年各条线路建成后，万顷沙将会成为南沙轨道交通最便捷的板块。

庆盛及万顷沙两个交通枢纽分别位于南沙的南北两端，这对于辖区成狭长型的南沙来说具有平衡全区发展的战略意义。

而这两个枢纽又分别各司其职，庆盛枢纽主要连接东部湾区城市深港、南沙枢纽（即万顷沙）主要连接西部湾区城市江门珠海中山等。

此布局将会促进南沙加快融入大湾区的步伐。

加快道路建设

加快明珠湾大桥、灵新大道将扩建，中船中路等重点项目建设，万新大道上半年建成通车。未来南沙的道路通达性与出行效率将会提高。

港口航运发展升级

在广州综合交通枢纽总体规划（2018－2035年）的布局策略是“以空港海港为主导，战略引导城市空间格局”、“优化广州四大港区功能布局，重点发展南沙港区”，可见港口航运的重要性。

在南沙的政府工作报告中，规划新增国际航线8条、提高货运运输量、加快港口基础设施建设等，并启动江海联运码头、国际通用码头建设、推动国际邮轮母港10月建成运营。

航运交通的建设有效地支持南沙的产业发展规划，特别对于跨境电商贸易、整车进口业务、旅游业有重要的意义。

关键词四

建设国际化滨海新城 

总体规划将要出炉

2019年，南沙将会启动新一轮土地利用总体规划调整，以及编制南沙新区城市总体规划。

两项重量级规划同时编制，届时南沙将会得到何种新指导又会释出多少市场利好？

被划重点板块建设提速

明珠湾起步区，率先探索低碳节能发展模式，加快灵山岛尖九年一贯制学校、青少年宫等项目建设，确保明珠湾起步区2020年形成规模。

蕉门河中心区，加快总部经济聚集区建设。

目前明珠湾起步区暂无商品房住宅可售。而南沙居住配套发展最为成熟的蕉门河中心区，距中心区越远则价格越低。

离蕉门河中心较近的一手楼价2.6万/㎡左右，距离中心区较远的一手楼价1.8万/㎡左右。

医疗教育配套设施升级

建设广外附小、广大附中（南沙）实验学校、广州二中南沙天元学校、修士赔励国际实验学校、湾区实验幼儿园等。新增中小学、幼儿园学位50000个。

上述中小学均有高水平教学体系背书，其中修士赔励国际实验学校更是国际化教育示范学校，受惠的板块集中明珠湾、南沙湾、金洲。

建设中山大学附属第一（南沙）医院、广东省中医院南沙医院、广州市妇女儿童医疗中心南沙院区、中山大学附属口腔医院等。

大力推进城市更新

2年内对南沙街、黄阁镇重点区域全部旧村启动更新改造。

根据公开信息显示，黄阁镇及南沙街已启动招标的旧改项目有大井村、东湾村、东瓜宇村、大涌村、坑塘村。

黄阁及南沙街紧邻发展较为成熟的金洲蕉门河板块，重点对其进行更新改造，有利于南沙形成集中的先行发展的成熟居住社群，同时带动周边一带楼市价值提升。

其中，位于蕉门河中心区的东湾村旧改进展快速。根据已公示的东湾村旧改基础数据显示，东湾村城市更新片区策划研究范围包括吸水脚片区和上四顷片区。

今年1月30号即挂牌出让一宗用地2019NJY-2，宗地共四个地块，土地用途有居住用地、中小学用地、商服用地。

该宗地块要求配建16000平米安置房用于支持吸水脚片区旧改项目。该地块及吸水脚片区距离4号线蕉门站500米，交通便利，且周边生活配套发展较为成熟，地块价值高。

而东湾村旧改也将为蕉门河中心区补充大量居住配套商业配套，提升蕉门河中心区宜居程度和营商环境。

旧改对城市形象的提升亦有助于蕉门河中心区完成南沙“城市会客厅”的规划定位建设。

南沙区2019潜力板块研判

结合南沙区政府工作报告、广州市政府工作报告、广州综合交通枢纽总体规划（2018－2035年），南沙对全区发展布局侧重点明显。

在交通方面,轨道交通将会得到较快发展和提升是万顷沙，航运交通则是南沙湾。

在产业发展方面庆盛枢纽将会快速发展。

在城市生活配套建设及城市更新发展方面金洲、蕉门河、黄阁一带将会得到大幅提升。

在建设速度方面，首个探索低碳节能发展模式的明珠湾起步区规划2020年形成规模，是唯一一个具有明确建设时间的板块也同样具有发展潜力。