全国首套房贷利率连续两月下调：一线城市稳定

　　全国首套房贷利率连续两月下调，你会出手吗？

　　融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，为连续两个月回落；但同比去年1月首套房贷款平均利率5.43%，上升了4.24%。

　　报告显示，在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比超过九成，其中，有34家银行贷款利率回调，占比6.38%；有479家银行贷款利率较上月持平，占比89.87%。

　　一线城市变化不大 二线城市则大面积回调

　　从城市来看，1月共有7个城市首套房贷利率出现下降，较2018年12月的17个城市有所减少，多数城市从去年12月出现下降后在今年1月保持稳定。

　　就北上广深一线城市而言，1月首套房贷利率处于5.09%～5.57%区间，其中，北京首套房贷款平均利率为5.43%，较2018年12月回落2个基点；上海为5.09%，广州为5.55%，深圳为5.57%，均较去年12月持平。

　　一线城市首套房贷款平均利率仅北京略有下调，但二线城市则面临了大面积的回调。

　　以天津地区为例，多家银行下调房贷利率，首套房贷利率由上期的最低基准上浮15%下降到最低基准上浮5%。

　　第一财经援引一位中部地区城商行个人房贷人士称：“目前我们银行的房贷基础利率是基准利率上浮20%，从去年年底到现在没有变动。不过，春节后，我所在区域其他银行的首套房贷款利率都有所下降，今年上半年我们银行房贷利率回落的可能性较大。”

　　融360的数据还显示，2019年1月全国首套房贷平均利率最低的城市前十分别为：上海5.09%、厦门5.36%、大连5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、乌鲁木齐5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、广州5.55%。最低的上海，利率持平上期；武汉最高，但较2018年12月下降8个基点。

　　首套房贷款执行基准利率上浮10%和15%仍是主流。数据显示，全国533家银行分（支）行中，有132家银行首套房贷款执行基准利率上浮10%，较上月增加1家。153家银行首套房贷款执行基准利率上浮15%，较上月减少8家。

　　融360分析师李唯一称，1月份首套房利率下降的城市数量出现减少，与多数城市已经完成楼市回落调整有关。预计未来时间内，仍有城市会出现回落调整，具体时间以及幅度因城而异。从政策调整来看，主要涉及三个方面：公积金政策领域出现调整，多城市出台公积金贷款细则规定；部分地区出现限购政策的调整，调整方向多结合当地实情；多省市加快住房租赁市场发展进度，尽早发挥租赁市场对市场的利好作用。

　　不过，中原地产首席分析师张大伟则认为，春节前后，银行的资金面并未完全宽松，因此，预计短期内银行下调房贷利率的可能性不大。

　　同策研究院总监张宏伟持近似观点，他认为即使利率下调，相对基准利率来说，也是上浮状态。此外，对于一二线大城市来说，房贷利率微调，背后依然是高房价的基调，对楼市的影响微不足道。只有房价真正下降，市场才会好转。

　　二套房已连续3个月出现回落 房停贷占比下降

　　一套房贷款利率连续两月下调，二套房也呈现出下降趋势。

　　1月份，全国二套房贷款平均利率为6.02%，较上月回落2个基点，环比下降0.33%，已连续3个月出现回落。

　　在35个城市533家银行分（支）行中，二套房贷款利率执行基准到基准上浮10%区间的占比为6.00%；执行基准上浮10%以上的占比为89.87%，二套房停贷占比为4.13%，出现下降。

　　首付出现变化：首套房首付三成的银行占比近八成

　　房贷利率下行，首付情况方面较上月未发生变化，首套房首付三成的银行占比近八成。

　　今年开年以来，随着各地差异化信贷政策深入，部分地区政策性住房存在首付优惠。以北京为例，在京购买商品房首付最低为35%，但是购买共有产权房等政策性住房首付最低为三成，首付成数降低使得刚需购买门槛相应降低。

　　此外，由于降准以及“定向降息”等原因叠加，银行流动性较为充裕。某大型连锁房产中介业务人员在接受经济参考报采访时表示：“近期批贷、放款流程加快，不少申请组合贷的客户都在1个月内走完了流程，纯公积金贷款或者纯商业贷款会更快一些。”

　　易居研究院总监严跃进认为，首付比例的调整才是影响大量购房需求的关键因素，而利率松动对整体需求的影响相对较小。所以接下来就算利率继续松动，市场交易需求也不大可能大量释放。“可能需要等到5月、6月，配合一些观望需求的不断减弱，市场需求才会开始释放。”

　　北京等地为公积金松绑  长沙、内蒙古公积金贷款政策却在收紧

　　从今年开始，北京、银川相继简化公积金提取手续，福州和海南则调高公积金提取额度，广州和武汉做得最彻底，直接允许异地购房提取住房公积金。

　　具体来看，从今年起，在广州缴纳公积金的人士，如果在广州六个毗邻城市购买首套住房，可以提取公积金。毗邻城市包括佛山、清远、中山、东莞、惠州和韶关。此前，广州市严格限制提取公积金用于异地购房。

　　福州则调高职工家庭住房公积金贷款最高额度，从双职工60万元、单职工40万元调整为流动性正常状态下的双职工80万元、单职工50万元。

　　在因城施策中，有些地方在松绑，也有一些城市在公积金贷款政策上实施愈发严格的标准。

　　以长沙为例，申请公积金贷款条件中将住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”，提高了公积金贷款申请的门槛，同时还将公积金贷款额度与缴存余额和贷款占房款比值挂钩。

　　内蒙古则要求职工申请住房公积金贷款必须连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，且账户处于正常缴存状态，不得以补缴、趸缴等形式代替连续缴存，调整后的政策同样将贷款额度与缴存余额挂钩。

　　经济参考报援引业内分析人士表示，各地规范商业贷款与公积金贷款可以有效预防加杠杆投资、投机等行为再度扰乱市场，但同时部分刚需群体的贷款额度以及申请资格将会受到影响，预计未来将会有更多城市将结合自身现状对公积金贷款政策作进一步的细化调整，确保有效促进当地房屋贷款市场的规范和完善。

　　多地掀起限购取消潮

　　在部分地区公积金管控趋严同时，也有部分限购、限售政策出现地区性缓和调整。

　　近日，安徽省阜阳市国土资源局网站显示，2019年之后挂出的土地出让公告取消了限价条款。

　　阜阳市国土局办公室工作人员对《中国房地产报》表示：“因为考虑到过去土地流拍的因素，我们暂时在出让土地的条件中取消了限价，未来一段时间内会维持。不过，如果以后土地市场价格又出现新的变化，不排除有可能会重新采取限价措施”。对于限价条款的取消，有业内人士表示这与阜阳近几个月来不断流拍的土地有关。

　　中指研究院研发中心总经理白彦军表示，2018年阜阳全年成交的地价，尤其是住宅的地价是下降的，适当对土地政策做一些优化和调整，让企业看到持续发展的信心，也有利于未来整个土地市场供给增加。

　　从去年底开始，许多地方都在微调楼市调控政策，纷纷取消限价、限售政策，大多数都是为三四线城市。山东菏泽市在2018年12月18日，明文提出“取消限售条件”，在当时引起了比较大的轰动，也被理解成了“打响楼市松绑令的第一枪"，之后各地城市夜纷纷放宽了购房的限制。

　　广州紧随其后，自去年12月21日开始取消商服物业类限购；青岛从今年1月1日起暂停公正摇号；2019年1月9日，北京开始推不限价地块，位于朝阳区孙河的两块住宅用地均不设定住宅销售限价。

　　“抢人大战”一触即发：多地落户利好政策频出

　　值得注意的是，在房贷利率稳中有降的同时，今年以来，广州、西安、南京等城市放宽落户政策，被认为是对房地产市场的利好。

　　大连市印发《大连市户籍管理若干规定》，取消了“参与积分落户的房屋办理落户后，3年内不得抵押、转让”“落户新市区满5年可迁主城区”等限制，并对其他条件进行了相应的难度降低。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截止2月18日，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。业内人士预计，未来将会有更多城市加入2019年升级版“抢人大战”行列。

　　人才新政中落户政策的放宽带来人口的增加，对当地房地产市场起到了支撑作用。“部分二线城市房价上涨加速，最主要的一个原因就是人才政策变相的放开了限购等政策。”中原地产首席分析师张大伟表示，以最典型的西安为例，与城市历史最宽松的人才引进政策的确有很大关系。

　　在张大伟看来，人才政策变相的降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。