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2018粤港澳大湾区楼市大PK:九城表现大相径庭

广州房地产网-房掌柜 2019-01-14 15:16:07来源:房掌柜 温意、黄子欣、黄嘉怡

世界经济版图,一个新亮点愈加凸显。

回首2018年,国家领导人频繁考察广东,为粤港澳大湾区带来了持续的关注和热度;广深港高铁、港珠澳大桥的开通,虎门二桥、深中通道的加速建设,令国人心潮澎湃;港澳台人士广东入户、入学、购房等限制大开放,正在加速湾区人才的流通……粤港澳大湾区规划出炉倒计时,纸上宏图终将变为现实!

大湾区融城情况下,跨城置业成为大趋势,居住不再局限于一城一地,湾区楼市的整体发展已与六千万人口息息相关。惠州一骑红尘成交17.6万套成湾区最热置业地,深圳成交不足3万套继续垫底,东莞成交量略胜深圳维持低位。那么2018年,粤港澳大湾区9市的楼市详细表现如何?2019年又有何楼市新趋势?

 

惠州史上最耀眼的成绩单

纵观2018年,全国楼市都沉浸在惨淡的楼市中,但是,从大亚湾限制性购房挺到全市范围内开发商主动降价,从火热转变到低迷,惠州楼市依然交出了一份史上最耀眼的成绩单。

据世联行粤东区域公司统计数据显示,2018年惠州新增住宅供应19.8万套、供应面积高达2074万平方米,处于历史最高位。另外,2018年惠州合计成交17.6万套住宅,成交依然高位企稳。

在二手房方面,惠州的二手房市场稳跌,销售整体处于下行周期,二手房的成交量不太乐观,同时二手房均价受调控政策影响降温。

2018年全国土拍市场急速降温,但惠州的土拍市场并不显逊色。根据中原统计数据显示,2018年度惠州土拍市场挂牌总数共124宗,截至目前为止已有100宗地块成功出让。值得注意的是,惠州土拍收金202亿元,同比增长35%。

在楼市调控方面,公积金贷款再提高 、“限购”等系列政策出台,严厉打击投机炒房行为,规范市场秩序。

佛山楼市低开高走

2018年,在国家严控的主调下,佛山楼市新房成交量依然坚挺。虽然下半年受全国整体经济下滑的影响下,购房者持续观望,成交量明显走低,但佛山楼市依然处于供不应求的状况,以“成交套数约16.5万套、成交面积约1474万㎡”的成绩稳居广东第二名。

 

回顾佛山的二手房市场,据掌柜君统计,2018年全年网签73202套二手房,环比2017年下跌16%;二手房签约830.86万㎡,环比跌幅为17%。在11月,佛山迎来“购房入户入学”政策松绑,二手房的成交量直逼上升,处于全年二手房成交的最高位。

在土地市场方面,2018年佛山的供应面积持续创新高,全年合计收金847亿元,是唯一一个住宅用地成交建面超1000万㎡的城市。由于全国土拍市场持续降温,房企都理性拿地,佛山的土地市场亦步亦趋受影响,但不影响整体市场的发展。

 

对于佛山来说,2018年赤裸裸是楼市政策年。房贷利率上调、公积金提取贷款条件放松、取消“购房入户入学”、租赁新政落实等一系列政策密集出台,楼市调控更加精细化,佛山整体楼市逐步趋稳。

广州新房网签创8年新低

广州房价一直以来远低于北上深,一度被誉为最宜居的一线城市。

广州中原通过对各区热点项目的销售均价进行统计分析,2018年12月末广州一手销售均价为27200元/㎡,比去年同期涨3%,大部分项目售价保持平稳。如果以此价格与深圳进行对比,广州房价仅为深圳房价的一半。

广州楼市2018年还先后出台了“禁止双合同”、个人可购买“330新政”前拿地公寓、在广州周边6城买房可提取广州公积金等新政,还在南沙展开了共有产权房的试点,调控政策由紧到松,不过“房住不炒”、“因城施策”的政策主基调仍旧未变。

 

在调控政策下,楼市处于下行阶段,购房者的观望情绪持续升温。2018年广州上门看房客户数量远不如2017年,购买周期亦有所延长。

据中原研究发展部数据显示,2018年广州一手住宅网签成交76056宗,同比下跌18.9%,网签面积创下最近8年的新低,2018年全市二手房成交量则同比下降23.2%,为最近5年首次成交同比下降。客户入市意愿不高,若想加快成交,业主需要降价让利出售。

展望2019年,克而瑞广州区域总经理梁永光预测,受限签放开的影响,加上限购由三年社保改为5年社保在2019年三月份到期,会释放一部份刚需客户入市场,预判2019年上半年成交量会比2018年有明显的放大;调控政策放松的概率较大,在供应增加后全年成交量比2018年会有一定的回升,真实成交价会保持整体的平稳态势。

肇庆:无限购限签限贷,楼市稳步发展

粤港澳9城中,仅剩肇庆无限购、限贷和限签政策,政策环境相对宽松。广肇佛一体化影响下,广佛两地市场对肇庆楼市有着亦步亦趋的影响,2017年整体大市场住宅量价成交高峰后,在2018年重回理性状态,整体呈平稳趋势。

据世联行数据显示,肇庆2018年新增供应771万㎡,全年成交620万㎡,供求同比分别上升62%和2.3%;房价方面,同比2017年上升21.5个百分点,房价均价约为7025元/㎡,均创下肇庆历年新高。其中,历年“冠军选手”东南区域仍是2018年肇庆楼市的区域成交主力,从2017年占全市68%上升至2018年73%。

 

来源:肇庆吉屋网

二手方面,全年价格曲线缓缓上升再回落,均价最高为8月份均价7734元/㎡,最低为3月份7247元/㎡,超过新建住宅成交均价7025元/㎡,出现一二手倒挂现象。有业内人士分析,系开发商改变定价决策和居民消费意识转所导致的。

延续2017年土地市场的热度,2018年肇庆全年土地供应2138万㎡,成交面积1632万㎡,同比分别上升3.13%和15.27%,供求上有提升,主要集中在上半年。其中,商住类地块供应1030万㎡,占比48.2%与2017年持平,同比增长7个百分点,但下半年流拍现象增多,成交面积下降24%和成交楼面价下降20.36%,下跌幅度明显,房企拿地心态更加理性化。

低地价和大湾区利好,吸引了一众房企拿地进驻,深耕型房企和新晋型房企参半,主要围绕在东南板块布局,以传统中心的端州、规划新城的鼎湖以及临佛区域的四会最为集中。另外,据肇庆国土局住宅用地计划显示,未来住宅用地计划供应将逐渐减少,2019年新增住宅供应主要集中在东南区域。

2018中山楼市整体平稳

2018这一年里,得益于“房子是用来住的、不是用来炒的”这一根本定位,中山房地产市场保持相对平稳运行态势,房价过快上涨势头得到遏制。

这一年,中山住宅供求均呈上升趋势,成交量有所增加。2018年中山市住宅成交65088套,同比增加44327套,上涨214%;全市住宅新增70119套,同比上涨21%。这些成绩很大程度上得益于今年中山市住宅限签有进一步放松的迹象,愈来愈多项目排队成功得以网签。

 

2018年的中山土地市场由于现售、商住分离等条件的附加,导致土拍市场拍卖气氛急速降温。2018年中山全市共计新增招拍挂土地79宗,合计占面249万方。同比2017年,宗数下降34%,面积下降2%。其中,出商住地块22宗,共计69万方,同比2017年宗数和面积分别下降61%和25%。成交商住地块13宗,合计占面48万方,同比2017年宗数下降75%,面积下降49%。

 

回顾这一年,在政策方面,中山从入户、公积金管理、购房交易、积分政策调整等方面下功夫,对中山楼市良性发展给予了有效引导。几度放宽入户门槛:符合条件者无自有住房也可落户、取消积分入户、港澳同胞凭居住证可在中山购房等。在公积金方面,多次发布公积金新规:公积金贷款取消面积与价格的限制、全国公积金均可在中山申请公积金贷款、单位必须强制为职工进行住房公积金缴纳等等。

江门:一手供过于求,房价坚挺上涨

限购背景下,限签令出台、豪宅线两次上调、房贷利率四连跳上浮、公积金贷款审批加快和从严监督、调整二手房公积金贷款条件、住房公积金缴存基数下限上调至1550元......2018年江门楼市高开低走,半温半冷导致成交骤降。

 

2018年江门楼市新建住宅供应延续往年递增趋势,新增51543套,同比上升7.41%,其中鹤山与恩平区新增住宅供应大幅上涨。受限签令出台、豪宅线上调、房贷利率连续上浮等政策经济因素,成交同比2017年骤降23.86%,网签成交47927套,特别是524限签后,下半年成交一路低走。供大于求,价格依然坚挺,2018年江门全市网签成交均价8336元/㎡,同比上涨18.33%,各区市房价都有上涨趋势,其中台山升幅最大,为23%。

值得一提的是,中心两区蓬江、江海仍然是供货主力,往年成绩也不俗,但2018年一手住宅成交量仅有107.54万㎡,跌幅同比高达59%,下半年被二手成交量反超。但新房价稳步上升,第四季度二手房均价下跌,房价均价差拉大,价差为5689元/㎡。

 

江门土地市场表现表现得“热情而不失理智”。2017年起,江门住宅用地市场热度上升,需求量猛增。到2018年,江门土地市场形势稳定,全市供求量与2017年基本持平,但全国土地大局势下,供求比下降,溢价率跌至20%,多出现底价成交情况,楼面地价上涨10.7%。

东莞:楼市成交低迷,土地供应创3年新高

2018年,东莞楼市低位运行,全年一手住宅新增供应约492万㎡,同比减少28%;网签成交总面积达517万㎡左右,同比减少8.7%。上半年成交不温不火,下半年新品扎堆入市,因限购限贷大市场环境影响了购房者入市信心,东莞楼市新增一手住宅成交仍然平淡,但11、12月因放签早期成交房源导致当月网签量有大幅增长现象。

在利率上浮、三价合一大局势下,二手房市场如入凛冬。据中原数据显示,2018年,东莞二手商品房网签31156套,同比下滑35%,网签均价10052元/平。对比2017年,网签成交套数缩减,但网签均价却涨了,预计是“三价合一”后成为香饽饽的“满五唯一”存量房物以稀为贵导致价格上涨。

“受伤”的不仅是房企、投机型购房者、房东、二手买家,还有中介。一手不景气,二手买卖难,造成中介行业生存艰难,掀起一波行业洗牌,不少中小门店倒闭收场,从业人员流失近三成左右。

 

不同于表现低迷的楼市,2018年招拍挂市场收金创历史新高,供应量也创近三年新高。据房掌柜统计,2018年东莞成功出让商住地共计26宗,占地面积约104.87万㎡,建筑面积238.32万㎡,累计出让金超过245亿,同比2017年增加66亿元,创出历史新高。

土地拍卖方式,几乎都采用“限价+竞自持”模式进行拍卖,后期还陆续引入了商业全自持、无偿配建安居房、配建车位、招商等种种硬性条件,更考验开发商的实力,同时也让房企拿地更加理性,底价拿地已成主流,还出现了3宗流拍地块、5宗终止出让地块和1宗中止出让地块,土地市场逐渐恢复平静。

深圳新房成交不足3万套

《深圳蓝皮书》在近日发布,预估深圳2018年的GDP将达25730亿元,GDP增速8.6%。这也意味着深圳的GDP首次超越香港,将成为大湾区城市发展的领头羊!

中国楼市的起伏,深圳甚至比京沪更高敏感度,被部分业内誉为中国楼市风向标。2018年,深圳从“三价合一”到“731”个人限售、企业禁买调控新政,继续引领调控的深化。长效机制下住房市场回归理性,房住不炒的定位,深圳也许会迟到但不会缺席。

 

在各种因素的影响下,2018年深圳楼市新房成交量依旧维持低位,定格在29396套,虽然比2017年略高,但是也不足2015年高峰期一半。深圳房价虽然继续维稳,均价仍然去到54120元/㎡,保持为湾区其它城市房价的倍数。

戴德梁行数据显示,宝安区和龙岗区始终是深圳成交量最大的两个区域,成交占比达81%。而福田区与南山区则是均价最高的区域,2018年分别为93803元/㎡、92095元/㎡。

多方均认为,2019年深圳住宅价格总体目标仍是维持稳定,预期局部市场小幅下探的可能性高,而成交量有望在供应和价格刺激下有所增长。

 

据深圳中原数据显示,2019年深圳楼市潜在计划入市项目约112个,其中龙岗和宝安仍是推盘大区,龙岗区预计37盘入市位列榜首,宝安区预计将有24个项目入市。

长期来看,深圳在全国率先推出的“二次房改”将加快新型住房制度的构建,高端有市场、中端有支持、低端有保障的多层次、多主体、多渠道的住房体系有望加速实现。

 2018珠海楼市严字当头

2018年以来,珠海先后出台加强商品预售资金监管以及商服项目禁卖个人,并大力实施珠海英才计划,降低人才购房标准,积极营造一个健康、稳定的房地产市场。

回首2018年,珠海网签商品房38491套,同比上涨31%。2018年珠海住宅网签18284套,环比增长66%;网签住宅用房面积190.7万㎡,同比去年上涨18%。下半年,在珠海市政府进一步放宽对高新技术人才的落户政策,及开发商选择了“以价换量”的去化方式以后,珠海楼市呈现一波“回暖”迹象。

 

随着2018年下半年以来房住不炒概念的形成,市场流动性的显著改善,货币政策进入边际宽松过程。在持续紧张了一年后,珠海首套房贷利率出现小范围的细微浮动。具体来说,珠海地区部分中资和外资银行针对不同项目和客户调整了首套房贷利率,由基准上浮15%调为10%。

在全国房地产调控持续收紧基调下,开发商推货迟缓,珠海2018土地市场依旧保持高度调控状态。2018年珠海成功拍出77宗土拍,成交总面积约352.3万㎡,成交总价约241.4亿元。与成交205宗的2017年相比,环比下降62.4%。

这一年,珠海出台的楼市相关政策和规定也不断加码,在房地产市场调控方面,增加了加强商品预售资金监管、横琴新拿地的产业及商服项目禁卖个人、住宅用地一年内得开工,三年内必须竣工等。另一方面,珠海鼓励港澳同胞来内地投资、工作,先后出台了港澳台同胞职工可缴存公积金,人才公积金最高可贷250万等,并大力实施英才计划,降低人才购房标准。

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责任编辑:黄卓贤

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