511宗！吸金3675亿元！谁为大湾区“金主”？谁又最有“钱”途？

转眼间，2018年已经拉下帷幕。

回顾这一年来的土地成交情况，房地产市场降温态势也在土地市场引发连锁反应，粤港澳大湾区土地市场溢价率走低叠加流拍数量增多，地市降温明显。

虽然去年多条交通要道的通车直接打通了大湾区的“任督二脉”，呼之欲出的大湾区规划细则更为其增添了无限的想象空间，不过在政策调控、房企融资渠道缩减叠加市场环境等因素的影响，多重光环加身的粤港澳大湾区也未能逆市而上。

回首2018，粤港澳大湾区9市的土地成交情况如何?哪个城市能逆市翻红？哪家房企才是大湾区的“大地主”？从数据中，我们可以直接看清真相。

克而瑞数据统计，2018年粤港澳大湾区9市共成交511宗土地（仅含住宅、商业、商办及综合用地，下同），成交总建面积为5932.82万平方米，同比2017年缩减了993万平方米，成交面积明显减少。

湾区成交规模显著缩减，成交金额也随之回落。克而瑞数据统计，去年大湾区9市成交总金额为3674.65亿元，同比下降7.74%。

不过从整体上看，虽然大湾区广东9市的土地供应面积、成交金额均有所下降，但从楼面均价来看，在广州、佛山、深圳、东莞等多市土拍规则升级的前提下，平均楼面价仍较2017年涨了7.7%，可见房企对湾区市场依旧看好。

但随着行业大环境的变化，全国土地市场溢价率走低叠加流拍率创下新高，戴着光环的粤港澳大湾区也未能逆市飘红。

克而瑞数据统计，2018年粤港澳大湾区9市平均溢价率仅为14%，较2017年下降20个百分点，较2016年下降85个百分点，土地市场散热明显。

虽然其中不排除多城土拍新规迭代及土地定价走高等因素的干扰，但从2016年的“地王”频现、到2017年的余温犹存，再到2018年的低溢价成交，可以看出大湾区广东9市的土地市场经历了一波从高峰到低谷的周期，预计在房地产市场“三稳”的背景下，2019年土地市场将进一步回归理性。

不过，由于9座城市经济发展水平、房地产市场、土地政策等各不相同，从成交宗数、成交金额、平均溢价率等方面来看，大湾区土地市场分化趋势十分明显。

从总量变化看，广州、肇庆、佛山、江门等3市近两年土地供应仍在放量，其中尤以广州为甚，土地挂牌宗数较2017年增加52.78%。此外，惠州、中山、深圳等3市土地供应总量均出现不同程度的收缩。

从成交金额来看，仅广州一市卖地金额也达到1000亿以上，占比湾区成交总金额的38.1%，成为湾区年度卖地王；其次是佛山，土地成交总金额达874.3亿元，受土拍新规迭的影响，佛山出让总建面积同比上升了3.01%，土地成交总金额同比亦下降了3.01%。

从市场热度来看，大湾区广东9市仅有珠海、佛山溢价率在30%以上，其他大部分城市溢价率均保持低位，明显低于2017年平均34 %的溢价率，其中中山、佛山、珠海、江门等二三线城市溢价率回落最为明显，以中山为例，2017年北京土地平均溢价率是122%，2018年则是27%，溢价率明显降低。

与此同时，受多城土拍新规迭代、土地定价走高及融资渠道收窄等多重因素影响，房企拿地更为谨慎，低溢价或底价成交成市场常态，大湾区土地市场降温明显。

在这样的市场环境下，房企拿地积极性也全面退烧，据克而瑞数据监测，2018年大湾区广东九市出让的511宗土地中，近260宗土地是以底价成交，占比土地出让总数的50.68%；而撤牌和流拍地块宗数更是高达113宗（含重复撤牌流拍地块），其中肇庆流拍宗数达惊人的31宗，近四成流拍地块来自高要区。

此外，为提高土地的利用率，近年来，广东多市地块的竞拍条件不断升级，比如要求定向出让、配建学校及人才公寓等等。而像广州、深圳这样的一线城市，地块出让条件更为严苛，这是造成土地底价成交的原因之一。

尽管如此，大湾区广东9市依旧为房企们的必争之地。

克而瑞数据统计，去年有13家房企在大湾区的新增土地储备超100万平以上（仅含招拍挂土地）。其中，保利发展依托先发优势早已实现湾区全覆盖，2018年斥资438.4亿元通过招拍挂新增524万平的土地储备，成为大湾区的头号大地主。

宇宙房企碧桂园也不甘示弱，在大湾区新增土地储备达444.2万平方米，其中佛山、惠州两城所占比例较大，去年上半年还以385.26%的高溢价拿下顺德区TD2018(SD)XG0006商住地块。

2018年大湾区房企拿地面积榜

本地房企占据地缘优势扩大土储的同时，外来房企也纷纷汹涌而至。据不完全统计，2018年上半年共有17家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市分食“蛋糕”，大湾区三四线城市更是成为房企新进布局热点。

 以泰禾为例，2015年首次落子深圳之后，便开始加速南拓步伐，2016年相继进入佛山、东莞、惠州、珠海，2017年挺进广州、肇庆，2018年再落子中山，逐步扩张其在大湾区的版图，可见其对大湾区发展的前景看好。