疑似官方文件曝光！广州这些公寓将松绑？！（南沙已有公寓称可个人购买）

　　12月19日，网上传出广州市人民政府办公厅综合四处发布的《关于商服物业政策执行有关问题的会议意见》，其中提到公寓松绑的内容。　　

　　（图片来源：地产火线）

　　文件明确，“330”新政里“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位”规定的商服类物业，指的是文件公布之日（2017年3月30日）后土地出让成交的商服类房地产项目，不包括之前出让的项目。

　　按该文件的说法，在2017年3月30日之前拿地的商服类物业，个人也可以购买。

　　掌柜君今天向广州市人民政府办公厅、广州市住建委进行咨询，但暂未得到确切的回复。

　　南沙已有公寓明确可个人购买

　　如果新政属实的话，广州的确有不少公寓可以“松口气”。

　　据房掌柜不完全统计，广州目前约有28个在售的商服类项目是在“330”新政前拿地的。也就是说这些公寓项目或将松绑限购，个人名义也可以买！　

　　而在网上流传的官方文件未曝光之时，广州已有公寓明确称可以个人名义购买。近日，位于南沙的越秀国际总部广场则称，公寓即将放开限购，可个人名义购买。若未开放，开发商愿意全额退款。　　

　　广州商服类物业“微松绑”

　　掌柜君梳理政策发现，自“330”新政以来，广州一直在为商服类物业做“微松绑”。

　　2017年3月30日，广州市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，为楼市调控加码。　　

　　通知明确：商服类项目未经批准不得改变为居住用途；商服类项目的规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平方米；一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位。　

　　2017年4月，广州市不动产登记中心文件《关于规范限售注记的通知》曝光。文件称新政后购买的二手公寓、写字楼等商服类物业仍能交易，不过要满足取得不动产证满两年这一条件。

　　广州市住建委对此进行回应，网上流传的这份文件属于政策本意在执行层面的具体办事细则，并无歧义。

　　也就是说，新政前个人购买的公寓等商服类物业，可以卖给个人，也可以卖给法人单位。但新政后个人接盘了个人已购进的公寓等商服类物业，必须满2年后才能再转给个人或法人单位，并且一旦转给了法人单位，就不能再卖给个人。

　　2017年12月27日，广州市城市更新局发布《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》。　

　　通知中表示，为支持广州市旧改工作经审批立项的旧改“商服类房地产项目”，不执行“3.30”新政中，商服类最小分割单元不得低于300平的规定，把经市、区城市管理部门审批立项的旧改商服类房地产项目也纳入了不执行最小分割单元范围。

　　也就是说，旧改商服房地产项目在经过预测单元、单层面积核算后，办理不动产权证时，单层建筑面积不足300平时，仍给予确认产权。

　　2018年11月，广州市城市更新局发布《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》。　　

　　意见稿明确提出：为保障城市更新项目的顺利实施，在既有城市更新项目已放宽商服类物业面积限制的基础上，进一步明确可向个人、个体工商户和其他非法人单位销售。

　　可以看出，广州的商服类物业政策正在逐步回归合理化。

　　专家：新政将对公寓销售构成重大利

　　针对广州公寓市场将“松绑”，地产专家又是怎么看的呢？

　　对此，知名地产经济学家邓浩志表示：新政将对公寓销售构成重大利，将扭转市场销售不佳的颓势，也将会盘活一大批符合放松资格的商办类项目。

　　1、 原“330”新政过于严苛，明显不符合当时市场的客观情况。

　　“330”新政过于严苛，除了不得卖给个人只能卖给企业外，还规定分隔面积不得少于300㎡等条款，它出台了一年半时间已经致使广州整个商服类房地产项目，包括：公寓、商场、写字楼等不但陷入销售困境，也陷入了规划困境、设计困境、融资困境。大量此类型项目工作推进陷入半停顿，长此以往不但可能对商办市场造成毁灭性打击，也会波及经济社会的其他方面造成负面影响。这次调整符合市场客观需求，值得肯定。同时此次调整仍不彻底，未来应考虑把这条不合理的新政彻底废除以挽救广州的商业；

　　2、 新政一定会释放商办类物业（包括公寓）的购买力。

　　广州此类项目的成交量有望逐步提升，但由于目前市场库存积压十分严重，所以不见得新政会推高此类产品的价格。而由于鼓励长租公寓发展的政策迟迟没有重要的具体利好，所以公寓产品前景仍旧一般，新政能解冻公寓市场，却不可能反转行情；

　　3、 一批停滞开发的商办类项目将因为新政而重新启动。

　　主要是2017年3月30日前获得项目却因“330”新政被迫暂停开发报建的；另一方面金融机构也会逐步调整此类型项目的融资评估，这类型项目的评估、融资也将逐步“解冻”；

　　4、 需要关注之前通过注册企业购买商办物业的个人买家的反应。

　　他们卡在新政与旧政之间，明显是“吃亏”了。如果这次调整是作为“新政”出现，那之前便既往不咎；而如果这次不是“新政”，只是解析清楚之前的“330”新政，那这批客户可否因此维权？需要关注了。

　　近期多个城市先后调整了楼市政策，总体趋于适度松绑，这与此前中央表态在经济下行中实施“六稳”政策密切相关，由此推断，各地方政府将更多以“分城施策”的办法微调楼市政策，以稳定楼市，稳定经济。