1分钟解读！广州19块高价地产品破冰之路

导读：

2018年土地市场遇冷，不禁让人想起前两年的“地王”们......

放眼望去，有些“王”已转委他家，换了旗号；有些“王”偃旗息鼓，还在苦煎热熬；有些“王”则已披甲挂胄，迎风上阵了......

2016-2017年，广州共有19个“地王项目，其中13个已面市，今天，我们仅从产品方位，看看这些项目，地价与售价比，和拿地时相比是否有所改变？产品上，都用了什么手段来构筑自身价值？

2016-2017年，高价地项目回顾

（高价地指：拍卖地价与当时周边房价相比，占比大于75%）

合富研究院统计，2016-2017年，土地拍卖市场，共出现了19处“高价地”。

从上图，可看到以下总体特征：

19个项目，分布于白云、海珠、荔湾、番禺、南沙、黄埔、增城七区之中，各区都有2-4处高价地，分布均衡、并无扎堆现象。

13个品牌开发商，瓜分19个项目，其中：万科，金地，中冶，龙湖+首开，各囊括2块，保利囊括3块。这5强企业占据了19个项目中的11个。

19个项目中，已有13个面市，多数项目采取快速推进策略、力求快速回笼，减轻资金压力。

已入市高价地项目分析

一：地价与售价的占比变化

19个项目，已入市13个。

首先，看看这些项目的地价在售价中的占比情况

从“地价房价占比”变化情况看，拿地时，地价占比全部大于75%，开卖时，地价占比下降到30%-60%为主。

其中降低地价占比最有效的产品是别墅和叠墅

别墅：地价占比基本小于30%

叠墅：地价占比全部小于40%

地价占比下降，说明售价有所上升，价格上升依靠的价值构筑手段有哪些，下面逐一分析。

已入市高价地项目分析

二、产品价值 构筑手段分析

价值构筑手段1：高低配，打造高价值物业

前述地价占比分析中看到，别墅和叠墅是最有效的降低地价压力手段，13个已入市项目中，6个项目选用“高低配”组合形式。

价值构筑手段2：控面积，实现保单价，控总价

13个项目，从公布的产品面积看，各物业类型的面积，多数控制在144㎡的豪宅分割线以下。

高地价，必然带来高单价，但开发商还是理性看待客户的总价支付能力，采取了控面积的策略。

高层平层：主力面积为100㎡-144㎡

高层复式：主力面积为80㎡-120㎡

叠墅       ：主力面积为120㎡-144㎡

别墅       ：面积全在280㎡以下

价值构筑手段3：户型优化创新，提升产品附加值

在控面积的同时，各项目也更注重户型设计的创新与优化，或通过面积增值、或通过户型创新，打造更具特色、更贴合现今市场客户需求的户型设计。