金融城将拍卖最后一宗靓地 众多企业纷纷“紧盯”

　　作为广州未来的第二CBD，金融城的建设一直备受关注！

　　12月13日，金融城将出让2018年最后一宗用地！这块地情况如何？

　　该宗用地具有一线临江资源，且面积较大（1.4万㎡），颇受市场关注。同时，2018年金融城亦公布了交通枢纽开建，东、北区控规出炉等重磅利好，且看详细分析。

　　利好回顾：

　　2017年底掀开新一轮发展序幕

　　实际上，新一轮金融城密集出让地由2017年11月挂牌AT090961地块开始，中断了一年多的金融城打开了供地序幕。

　　与此同时，当期挂牌的AT090961地块出让打破了金融城只瞄准金融、保险相关企业的“局限条件”，首次定向财经类全媒体企业，最终由“南方财经全媒体+保利+广州产业投资基金+天河区府”合作的方式开发。由此开始，金融城各方面发展要素推进明显提速：

　　今年金融城各项利好涉及范围更广，包括交通、生活配套、限高以及未来东延段发展方向均有了具体、可实操的计划，前景更加乐观。

　　土地出让：

　　年内累计4万㎡，近6年第三高位

　　算上即将出让的AT090948地块，2018年金融城将出让4宗累计4.03万㎡用地，为2013、2015年后的“第三高位”；

　　同时，经过本轮出让后，金融城起步区的28宗地块仅剩下7宗地尚未出让，这意味着起步区出让地即将进入收尾阶段。

　　配套建设：

　　中交、广铁投两大PPP项目加持

　　过去相当长一段时间，金融城配套完备度欠佳的问题一直被诟病，2016年官方曾通过挂牌方式出让交通枢纽地块遭遇流拍尴尬，更是给金融城发展带来影响。

　　2017年以来，为提高金融城配套设施建设效率，官方采取PPP方式（政府和社会资本合作）代替出让用地，PPP方式（政府和社会资本合作）一定程度上减轻了建设企业的经济负担，资源投入灵活度大，2018年两大基建项目已正式开工，总投资额达103亿元，为金融城发展提供必要的基础保障。

　　其中，地下商业空间计容建面13.9万㎡，岭南风情商业街5.5万㎡，目前珠江新城花城汇计容为15万㎡，相当于金融城发展商业空间体量比肩花城汇；

　　另一方面，商业配套、交通基建先行一定程度亦利于刺激企业进驻金融城，解决园区企业员工日常生活问题，较快盘活这一重点商服区成熟程度。

金融城《基础设施及商业配套项目岭南风情街》规划图（红色部分）

　　限高“顽疾”：

　　岑村机场迁建 将提高金融城建设速度

　　5月发改委发布消息称将积极推动岑村机场迁建。此前，金融城不少在建高楼因为限高120米而停工，或者难以竣工。为了推进金融城建设，去年开始对已建成的120米以下建筑采取分批验收；同时，天河官方表示争取在岑村机场搬迁前尽快解冻限高。从2013年至今已出让地限高情况来看，北侧一线当时规定180~320米不等，中部规定120~230米不等。

　　假如按照此前120米高度限制，金融城超过7成用地难以竣工，原定的中心地标，高达450米的项目AT090927——国际金融交流中心更是“难产”。

　　限高“顽疾”假如能顺利解决，将有效刺激金融城建设效率，同时将吸引更多优质企业拿地开发，其对金融城发展前景可谓“举足轻重”。

　　未来“向东看”：

　　东、北区将衔接金融城与黄埔临港经济区

　　根据11月规划公示，控规调整范围涵盖了金融城的东区和北区，总用地面积达361.4万㎡。

　　涉及的区域包括车陂村、棠下村、前进村等旧村更新改造。两个区域的建筑总面积达到了639万㎡，大量高层新建商务、商业办公楼将崛起，未来将出现300米高的地标式建筑。

金融城东区规划图（涉及车陂、前进两村旧改）

　　东区规划范围南起珠江、北至黄埔大道、东至天河西界、西至车陂路，总用地面积约为217.5万㎡。其定位是广州东部沿江发展带的重要组成部分，将重点打造为科技创新集聚区。

　　北区规划范围南至黄埔大道、北至中山大道、东至车陂路、西至科韵路，总用地面约143.9万㎡。其定位为国际金融城向北拓展区域，重点打造商务办公、创意办公等功能为主的综合办公配套区。该片区的居住人口规模将达3.8万人，整体形成“商业办公、综合生活、创意办公”3个功能组团。

金融城北区规划图（涉及棠下旧改）

　　由于北区涉及城中村旧改、已存在住宅区等现状，存在一定优化难度。

　　相比之下，东区以旧厂、批发市场为主，动迁难度较低，且景观、交通资源更佳；预计推进效率将相对较高。同时，东区规划事关金融城与黄埔临港经济区连接问题，目前临江大道建设已“先行”，加上地铁5号线带动，金融城东部与临港经济区具有相对天然的流动条件，故发展前景相对乐观。

　　金融城东、北区推进预示着广州第二CBD发展将更加具备指导性，金融城与黄埔临港经济区的“相互打通”将带来实质性进展。

　　2017年至今商用物业成交：

　　商铺表现抢眼 建材企业一次扫货191套

　　近两年金融城成交以商铺及写字楼为主，写字楼2018年1~11月成交280套，同比下跌49%，下跌原因一方面为新货供应减少，金融城新一批项目多带有自持条件，可对外销售部分呈现减少趋势；另一方面受市场大环境因素影响，表现未如去年。

2017年至今金融城各商用物业成交情况

　　在此环境下，金融城写字楼于今年4月仍出现两笔大宗交易，一家科技游戏及一家家居企业分别成交保利金融大都汇、汇金中心0.5万㎡以上物业作为自用。

2018年金融城大宗交易一览

　　 相比之下，今年商铺表现则颇为“抢眼”，11月保利金融大都汇双塔写字楼的底商被某建材装修企业整体购入，共191套4.70万㎡，单盘成交量占金融城商铺1~11月成交量的78%。

　　据广州中原研究发展部监测，2016年太平洋财产保险整栋购下保利·金融大都汇西塔，2017年三七互娱、吉比特分别进驻项目东塔（9层写字楼）、西塔微总部（总价1.47亿元），本月的大单交易是项目入市以来的第四宗大单交易。

　　此外，值得关注的是，保利金融大都汇斜对面即聚集了广州东方国际建材交易中心、百安居等建材装修企业，结合本次4.70万㎡底商出让，科韵路地铁站一带将形成具有品牌影响力的专业市场，同时为金融城发展带来更多不同元素。

　　AT090948地块踩地报告

　　基本情况分析

　　该宗地块为金融城年内公开挂牌的第四宗地块。年内金融城已吸引广发银行、中国人寿、太平人寿三家优质金融、保险业企业拿地开发，本次挂地同样定向《财富》500强金融保险企业。

　　地块整体限高80米，要求拿地企业需自持不低于50%的计容（十年内不得转让），同时将总部注册在天河区。

金融城AT090948地块情况（局部）

　　与年内已出让的3宗地块区位条件不同，本次挂牌的AT090948地块位于金融城西南端，西侧紧邻科韵路，南侧临近临江大道，具备江景资源。

　　目前地块已进行基础平整工作，四周无遮挡，内部平整。

　　地块南侧为临近大道，与珠江岸边距离150米；西侧为琶洲大桥及美林海岸项目；东、北侧均为待出让用地。

　　周边配套情况

　　由于金融城起步区仍处于建设阶段，因此板块内交通、生活配套仅能满足基础需求，地块300米范围内有2个公交车站，现有配套为美林海岸临街商铺。

　　预计待AT090948地块项目投入使用，金融城内岭南风情商业街、地下商业空间等已建设完成，其中地块距离岭南风情商业街约500米。

　　周边住宅价格分析

　　金融城周边为天河区热点楼市片区，北侧骏景板块价格在3.7~4.8万元/㎡之间，其中骏景花园均价为4.5~4.8万元/㎡；东部东圃板块现时主要在售一手项目兰亭盛荟，价格为5万元/㎡。西侧员村板块，以美林海岸为代表的优质二手项目价格在5.2~5.3万元/㎡之间。

　　AT090948地块调研总结

　　该宗用地限高80米，在120米限高范围内，不受岑村机场问题影响，预计建设速度可比早前出让用地提高。同时，就金融城现有的起步区、东、北区发展规划来看，本次出让地块属于规划范围的西侧起始区域，亦是金融城起步区首次出让西南部地块，将吸引哪位大咖入场，备受市场关注。

（来源：广州中原研究发展部）