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容积率指标计算办法又出新规!复式高赠送要绝版?

广州房地产网-房掌柜 2018-12-04 10:15:41来源:房掌柜 王琬晴
[摘要]什么?以后复式要绝版了?!

  近日,广州市国土资源和规划委员会在官网发布了关于印发广州市规划管理容积率指标计算办法的通知。该办法自2018年12月1日起施行,有效期五年。

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  看通知原文之前,掌柜君先给你们画些重点!

  一、公摊面积减少

  消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯配套设施用房、电力用房等不计入容积率面积

  二、重新规定容积率计算方法

  阳台、入户花园等若超出规定进深,也要按照水平投影计算容积率建筑面积;套内建筑面积超过144㎡的复式住宅,其客厅、起居室挑空部分层高在6米以内的,水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30%且不大于50㎡的按1.5倍计算容积率建筑面积,超出部分按2倍计算容积率建筑面积。当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时,超出部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。

  看数据有些累?掌柜君这就给你解释解释。

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  近年来,有一种“中空复式”在市场上颇受欢迎。精明的开发商先是报建6米高的半敞开空间,然后按照3米层高一分为二,将半敞开的范围进行室内化,极大地提高了使用率,虽然报建是平层单位,但实际却是复式单位,售价也比一般的复式单位高出不少。

  目前,天河的佳兆业壹号;白云的佳兆业天墅、保利紫云、越秀星汇云城;黄埔的龙湖首开云峰原著、保利爱特城、万科幸福誉、万科尚城;南沙的越秀东坡、越秀滨海新城、富力伯爵山;增城的保利中航城、万科春风十里等项目都有这类型中空复式在售。

  值得注意的是,规定指出,在规定发布前已取得设计条件且仍然有效的,其建设工程规划许可、规划验收仍按设计条件核发时的容积率指标计算规定执行。而在容积率计算办法改变之后,中空复式反而增加了成本,这也意味着,目前市场在售的复式可能成为绝唱。

  看完重点,一起来看看这则通知的具体内容:

  广州市规划管理容积率指标计算办法

  第一条为规范规划管理中容积率指标的计算,根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)、《广州市城乡规划技术规定》等国家标准及规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条广州市行政区域内城乡规划管理中的建筑工程容积率指标计算应当按照本办法执行。

  房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算,不适用本规定,按照《房产测量规范》(GB/T17986-2000)、《房屋面积测算规范》(DBJ440100/T204-2014)及有关规定执行。

  第三条本市规划管理建筑工程建筑面积的计算,应当按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)执行。建筑面积指标应分列计算容积率建筑面积和不计入容积率建筑面积。

  第四条在核定建筑容积率指标时,下列情形不计入容积率建筑面积:

  (一)建筑物避难层中的避难空间、地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层(除商业设施外)、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间。

  (二)符合本办法规定的建筑公共开放空间。

  (三)既有房屋为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套设施用房。

  (四)符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定的因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑空间。

  (五)对于规划条件未明确预留充电设施接口比例要求的新建项目,在建设工程设计方案中为满足充电设施接口比例要求而增设的电力用房。

  (六)其他法律、法规、规章、上级政策文件规定的情形。

  第五条符合规定的建筑公共开放空间及其交通附属设施(含专用楼梯、电梯及坡道)不计入容积率,其中住宅、商业、办公、工业建筑的公共开放空间应满足下列技术要求,并按照下列规则计算容积率:

  (一)住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率;首层以外的建筑公共开放空间,其累计建筑面积大于所在建筑规划核定计算容积率总建筑面积3%的,超出部分应按其投影面积计算容积率建筑面积。

  (二)工业建筑的公共开放空间按其水平投影面积计算容积率建筑面积。创新型产业建筑的的公共开放空间,其累计建筑面积大于所在建筑规划核定计算容积率总建筑面积3%的,超出部分应按其投影面积计算容积率建筑面积。

  (三)住宅、办公、商业、创新型产业建筑利用架空空间作为建筑公共开放空间的,其层高应不小于4.5米,且架空开敞面累计长度应不小于架空空间周长的40%,并应符合下列要求:

  1.纯住宅建筑首层除必要的垂直交通空间、入口大堂及设备设施用房外应整层架空;其他类型建筑首层的单个架空空间面积应不少于150平方米,其临开敞面进深应不小于4.0米;

  2.位于建筑物裙房与塔楼之间的架空楼层除必要的垂直交通空间及设备设施用房外应整层架空;

  3.办公、商业、创新型产业建筑位于塔楼中间层的单个架空空间面积应不少于300平方米,其临开敞面进深应不小于4.0米;

  上述第一款第(三)项情形以外的住宅、办公、商业、创新型产业建筑的公共开放空间,按其投影面积的一半计算容积率建筑面积,折算后的建筑面积应纳入上述第一款第(一)、(二)项建筑公共开放空间的比例控制要求。

  第六条建筑半开敞空间按其投影面积的一半计算容积率建筑面积,其中住宅、商业、办公、工业建筑的半开敞空间应按照下列规则计算容积率:

  (一)住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米,且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积15%的,按其投影面积一半计算容积率建筑面积;进深或比例超出规定的,按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

  (二)商业、办公建筑每层的半开敞空间水平投影面积之和不超过该层(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积5%的,按其投影面积一半计算容积率建筑面积;比例超出规定的,按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

  (三)工业建筑的半开敞空间按其水平投影面积计算容积率建筑面积。创新型产业建筑的半开敞空间参照上述第(二)项规定执行。

  第七条建筑层高不超过层高基准值的,按该层水平投影面积1倍计算容积率指标,超出基准值部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。倍算的计算规则具体详见本办法附件《广州市各类建筑计算容积率建筑面积层高标准表》。

  套内建筑面积超过144㎡的复式住宅,其客厅、起居室挑空部分层高在6米以内的,水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30%且不大于50㎡的按1.5倍计算容积率建筑面积,超出部分按2倍计算容积率建筑面积。当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时,超出部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。

  对层高有特殊要求的空间,如建筑的门厅、大堂、中庭、采光厅等公共部分和电影院、大型会议厅、宴会厅、展览厅、指挥监控中心以及有特殊工艺需求的单、多层工业厂房、仓库等,按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

  第八条本办法未规定的情形,按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)需计算建筑面积的,应当按其建筑面积计算容积率面积。

  城市规划有特殊要求的应按照经批准的城市设计和规划条件执行。对公共环境品质有提升的建筑创新设计,对建筑层高、公共开放空间等有特殊要求的,可以由城乡规划部门组织进行专题研究或者专家评审,根据研究或评审结果确定容积率的计算。

  第九条本办法中部分术语解释如下:

  (一)计算容积率建筑面积:指建设用地内需计入容积率指标的建筑面积。

  (二)避难空间:用于人员暂时躲避火灾及烟气危害的空间,不包含电梯间、楼梯间、电梯前室、楼梯前室等垂直交通空间以及设备用房。

  (三)半开敞空间:有永久性顶盖,且至少有一边除护栏外没有任何围护结构的开敞平台,如建筑的阳台、入户花园、空中花园、设备平台、活动平台、挑廊等。

  (四)半开敞空间进深:半开敞空间上部永久性顶盖投影线外缘至外墙边缘的最大垂直距离。

  (五)住宅套内建筑面积:由套(单元)内的房屋使用面积、套内墙及柱体面积、套内的半开敞空间水平投影面积组成。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。外墙(包括山墙)以及套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  (六)创新型产业建筑:是指区别于传统产业建筑,供人们从事各类创新型产业、创意产业和生产性服务业等的建筑。

  (七)建筑公共开放空间:是附属于建筑物,面向小区不特定业主或者公众、全天候免费开放的公共空间,包括架空层、屋顶花园、骑楼、建筑物内城市公共通道等,但不包括住宅建筑位于塔楼中间层的单个架空空间。建筑公共开放空间应具备边界开放与便捷的公共可达条件,其中公共通道应满足人流疏散要求。

  (八)集中大型商业建筑:商业功能集中布置的,任一楼层建筑面积不小于5000平方米或总建筑面积不小于20000平方米的商业建筑。

  第十条本办法自2018年12月1日起施行,有效期五年。本规定发布实施前,已取得设计条件且仍然有效的,其建设工程规划许可、规划验收仍按设计条件核发时的容积率指标计算规定执行。

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责任编辑:黄卓贤

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