又一处旧改！海珠新市头村4.6亿元招标！周边房价“5字头”起！

　　近日，海珠区新市头村更新改造项目发布公告，将公开选择合作企业。

　　双地铁地块将迎新貌 周边一手住宅较少

　　先来看看旧改地块，该地块位于广州市中心城区的中部，海珠区的中北部，艺景路以南、新市头路以西，西临电子七所，南端沿新市头路延伸至新港中路。

(红圈内所示为本次旧改范围）

　　从地段上看，本次旧改地块临近地铁客村站，3号线、8号线在此交汇，是名副其实的双地铁地块。且周边有丽影广场、珠影星光城，商业配套完备；还有TIT创意园、广州塔、赤岗塔等知名地标环绕，人文氛围浓厚。

　　据招标公告显示，本次旧改将投资4.56亿元人民币，申请人需属于广州市内设立的具有独立法人资格的企业法人，且具备房地产开发企业二级或以上资质。

　　从招标细则中了解到，截至2014年3月，新市头村户籍人口共629人，总户数294户。总用地面积2.67公顷，(其中村集体建设用地权属面积2.39公顷，国有建设用地面积0.28公顷)，改造范围内总建筑面积8.1万㎡(含证载面积6.44万㎡)，本次旧改采取全面改造模式，本项目用地经完善有关手续后，采用划拨/协议出让方式供地（以国土管理部门意见为准），合作企业按照经批准的改造方案及相关规划要求拆除重建实施改造。

　　目前，地块周边一手住宅较少，主要有纵横国际、珠江帝景·紫龙府等，均价在5.5-8.8万元/平。

　　广州旧改进入快车道 持续发展有新政

　　今年广州旧改的进度可谓风风火火，单是海珠一区，就有十余村落有旧改新进展，吸引保利、珠光、佳兆业等知名房企加盟。

　　海珠区最大的旧改项目沥滘村已经通过最终的补偿安置方案，正式进入动迁阶段。由佳兆业拿下的石溪村未来将改造成为集总部高端物业、高档住宅、文化教育于一体的现代化社区，目前石溪片区策划方案顺利通过专家评审，等待下一步的推进。

　　随着中大国际创新谷规划升级，其范围内的五凤村旧改也蓄势待发。据了解，五凤片区（沙溪、五村、泰宁）还将计划纳入2019年市城市更新年度计划，开展片区策划。

　　不单是海珠区旧改发展迅猛，今年7月底，南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目“招亲”成功。该项目是广州市首个委托广州公共资源交易中心完成招商的旧村改造项目，最终，金州、坦尾自然村旧改项目花落上海升龙集团，这也是升龙集团布局华南的第一个项目。

　　随着旧改的不断推进，广州市城市更新局网站在11月挂出了亮点多多的《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》。

　　《实施细则》提出了新的拆迁补偿方式：鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。

　　《实施细则》首次明确规定：单个旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法资金平衡的，政府可将旧村周边符合城市总体规划和土地利用总体规划的用地划拨作为安置与公益设施用地，纳入旧村改造一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡；市重点项目，可在全市统筹平衡。

　　在旧城改造方面，《实施细则》强调推进成片连片改造。旧城区连片改造项目，经改造范围内90%以上住户（或权属人）表决同意，在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定土地使用权人（改造单位）。由区政府(广州空港委)作为征收主体，改造单位出资，完成征收补偿后，签订土地使用权出让合同。成片连片改造项目可按照“价值相等、自愿互利”的原则进行土地置换。

　　《实施细则》还提出，村集体经济组织可利用集体建设用地（含村留用地）、集体物业复建用地建设租赁住房。城市更新项目建成的商服类物业，可向个人、个体工商户和其他非法人单位销售。

　　针对广州旧改，知名地产经济学家邓浩志先生曾发表过这样的观点，大城市开发用地越来越少，想挤出点新的用地，旧改是唯一出路，但旧城改造变数不少，散户不宜对此存在侥幸的赌博心理。而旧改当中旧村居（特别是城中村）改造是难题。北京、深圳均以强硬手段整治违建项目，广州会否跟进是值得关注的。