南沙实签带动成交逆涨13% 二手业主降价成趋势

　　本月一二手住宅市场成交均出现环比下跌情况，其中一手由于部分区域尚待备案价优化落地，成交放缓，而率先落地“实签”的南沙本月成交逆涨13%，为全市唯一成交上涨区域；二手方面，市场表现黯淡，业主让利促成交成为趋势。

　　2018年11月（1-25日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为2278宗，较10月同期（3485宗）环比下滑34.6%，成交跌至全年新低，甚至不及春节月（3132宗）。

　　据小研君监测发现，二手成交量逐步走低，周度成交量不足千套基本成常态。现时置业客户观望情绪持续升温，上门客户同比去年大幅减少。另外，业主放盘意愿相对较低，本月新增放盘量同比去年下滑2成，从而导致整体成交下滑。

　　价格方面，本月二手网签均价为25379元/平，环比下滑2.8%。一方面，目前广州二手盘源去化缓慢，客户入市意愿较低，业主降价让利以促成交易已成普遍现象，从而导致二手均价略有下行；另一方面，中心高价区域成交量大幅下滑，占比下降严重，从而导致价格被结构性拉低。

　　各区成交普降，增城跌幅最小

　　从各区成交情况来看，本月各区成交量环比均呈现下滑的趋势。其中，天河、越秀两区跌幅最为明显，1-25日分别成交210宗、215宗，环比分别下滑44.6%、42.2%。小研君认为，天河、越秀跌幅明显主要由于房价高企，加上不少房源楼龄偏旧，不少刚性需求的置业客户逐渐外溢，致使成交下滑明显。

　　另外，增城区整体跌幅最小，成交量基本与番禺持平，达431宗，环比下滑20.9%。主要由于增城价格相对低洼、次新房房源充足，再加上近年来基建进度良好，配套设施亦逐步完善，受客户青睐度较高。

　　海珠多个板块成交活跃度提升

　　本月，海珠江南大道南板块、海珠西板块成交活跃度明显有所提升。板块配套成熟、优质小区林立，主打改善型产品。本月江南大道南、海珠西板块分别成交均价为38055元/平、41052元/平。

　　另外，天河北板块和东风东板块凭借教育资源雄厚，交通通达性优越等优势资源的影响，市场需求相对稳定。11月分别的成交均价为71867元/平、41052元/平。

　　根据监控显示，本月广州一手住宅整体网签49.35万㎡，环比下跌42%，网签一手住宅为4657宗。广州中原研究发展部认为，由于大部分区域等待10月19日公布的备案价优化措施落地，导致11月初单周成交低于千套（平均8.5万㎡/周）以下水平，从而拖累11月整体表现。

　　从11月中后期开始，南沙陆续放开备案价“实签”，区内多个大盘网签速度明显提高，刺激后两周成交恢复至1500宗/周（约15万㎡/周）的水平，可见随着未来更多区域实签落地，购房压力减轻将刺激买家回流，成交情况将有所改善。

　　成交情况：仅南沙 “逆市”增长

　　其余区域均环比下跌

　　本月南沙区成交受“实签”刺激，表现抢眼，该区累计网签885宗，成为唯一逆市上涨的区域。金洲板块两大刚需项目阳光城丽景湾、南沙塞纳河畔分别网签342宗、195宗，据了解两盘11月推货积极，价格适中为两盘吸纳不少买家关注；预计12月其货源依然充足，将持续满足买家需要。此外，黄阁板块全新盘万科海上明月本月网签80宗，排名南沙区第三位，该盘凭借小户型产品，占据低总价优势，同样被市场受关注。由于一部分区域仍等待实签落地，加上热点板块供应不足，因此本月大部分区域表现不佳。

　　成交环比下跌的区域中，“东大仓”增城本月仅成交863宗，环比下跌73%，由于该区备案价优化较早，加上国庆节前后集中推货，大部分意向买家已于10月入市。而目前，朱村、新塘等热点板块正处于上一轮清尾阶段，加上预期其他区域亦将陆续落地实签，部分意向买家处于观望状态。

　　另一方面，海珠、荔湾、天河三区在经历三季度集中处理积压网签后，成交数据明显出现“退潮”，但较能反映年内网签情况。以天河区为例，本月网签量由珠江花城（112宗）、兰亭盛荟（89宗）位居前两位，在牛奶厂板块进入销售尾声后，上述两盘为天河主要一手成交项目。